청약가점 못 넘는다면.. 사전청약에 눈 돌려볼까

2021년 물량 3만가구 세부계획 내주 발표
서울 청약 당첨선 60점대 '높은 벽'에.. 착공 1∼2년전 분양 '사전청약' 주목
태릉 골프장 공공물량·신도시 등 포함.. 공공택지 분양가 주변 시세보다 저렴
신혼부부·다자녀 특별공급 노려볼만

남양주 왕숙 신도시 입지 항공사진. 자료:LH

연말 결혼을 앞둔 A(35)씨는 내집 마련을 위해 아파트 분양 정보를 알아보다가 좌절감을 맛봤다. 대학생 때부터 15년간 유지해온 청약통장이 있지만, 가점이 턱 없이 모자란 탓에 청약을 신청할 생각도 하지 못했다. 최근 서울 아파트 청약 가점 커트라인이 60점대로 치솟았지만, A씨는 통장 가입기간 17점(15년 이상 만점), 무주택기간 12점(30세부터 연간 2점)을 합쳐 총점이 29점에 불과하다.

자녀가 없어 신혼부부 특별공급에서도 1순위 자격 대상이 아니다. 결국 A씨는 예비 신부와 상의 끝에 경기나 인천에 월셋집을 구해놓고 내년 이후 풀리는 사전청약 물량에 도전해보기로 했다.

3일 국토교통부 등 관계 부처에 따르면 정부는 8·4 수도권 공급대책의 일환으로 내년에 사전분양하는 대상지와 분양 일정 등 세부계획을 다음주 발표할 예정이다. 예정된 물량은 3만가구 수준으로, 3기 신도시를 비롯한 수도권 공공택지와 서울 도심의 유휴부지 등이 포함될 전망이다. 당초 9000호 정도 계획돼 있던 물량을 정부가 8·4 대책 발표 당시 내년과 2022년 각각 3만호씩 6만호로 올려잡은 바 있다.

사전청약은 아파트 착공 1∼2년 전에 미리 분양 일정에 들어가 입주자를 정하는 방식이다. 사전청약에 당첨되면, 무주택 등 기본적인 조건만 그대로 유지할 경우 본청약에서 당첨이 최종 확정된다.

내년 사전청약 물량은 최근 가격이 급등한 수도권 주택시장에 단비 같은 역할을 할 것으로 보인다. 대상지역 대부분이 이미 직주근접의 장점을 갖춘 도심 내 공공택지이거나 추후 광역교통망 확충이 예정돼 있는 신도시라는 점에서 청약 대기자들의 기대감도 커질 수밖에 없다.

특히 다음주 발표에는 서울 노원구 공릉동 태릉골프장 부지에 공급되는 1만가구 중 일부 공공분양 물량과 3기 신도시 가운데 사업 진행 속도가 빠른 편인 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양지구 등이 포함될 가능성이 높다. 중소규모 공공택지 개발지구 가운데 지구계획 수립이 끝난 성남 신촌, 의왕 청계2지구 등도 후보지로 거론된다.

이들 공공택지 아파트는 민간택지 분양가나 주변 시세보다 월등히 저렴하다는 장점도 있다. 지난 5월 공공택지에서 청약을 진행한 경기 하남 ‘위례신도시 우미린2차’(90㎡)의 경우 당시 평균 분양가는 7억440만원이었는데, 주변 아파트 단지의 실거래가와 비교하면 70% 수준에 불과하다.

사전청약을 비롯한 공공주택은 자격만 된다면 민영보다 비중이 큰 특별공급을 노려보는 것이 좋다. 특별공급은 신혼부부·다자녀·생애최초 주택구입자 등에 우선 공급되며 각각의 입주자 선정 기준에 따라 당첨자를 가린다.

일반분양 물량도 청약 가점제를 적용하지 않아 A씨 같이 자녀가 없는 경우에도 당첨을 노려볼 수 있다. 무주택 3년 요건만 충족하면 40㎡ 초과 주택은 저축납입 총액, 40㎡ 이하 규모는 청약 납입횟수가 많은 순서대로 뽑는 ‘순위순차제’ 방식이다.

고양 창릉 신도시 입지 항공사진. 자료:LH

해당지역 거주요건을 채워두는 것도 청약 당첨 확률을 높이는 전략이 될 수 있다. 수도권의 경우 해당 지역 거주기간이 2년을 넘으면 우선 선정 대상(당해 1순위)으로 분류된다. 서울의 경우 50%는 서울 거주자를 우선 선정하고, 나머지 절반은 수도권 다른 지역 거주자에게 돌아간다. 경기는 해당 시·군 거주자에 30%, 도내 다른 시·군 거주자에 20%, 나머지 절반은 경기를 제외한 수도권 다른 지역 거주자에게 배정하는 식이다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “사전청약은 본청약까지 무주택 자격을 유지해야 하고 분양가가 확정되기 전이라 본청약보다 경쟁률이 낮을 수 있다”며 “시간을 두고 기다릴 수 있는 실수요자라면 노려볼 만하다”고 말했다.

박세준 기자 3jun@segye.com