3기 신도시 첫 본청약 앞두고… 인천 계양 분양가 1억원 뛸 판

공사비 인상 여파 공공주택도 덮쳐

'인천 계양 테크노밸리' 3기 신도시 첫 공사 돌입 - 지난달 29일 3기 신도시 중 처음 공사에 들어간 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 모습. 최근 건설 자재 값 인상으로 계양지구 내 공공주택 사업비가 30%가량 불어났다. /연합뉴스

지난달 말 공사에 착수해 3기 신도시 중 가장 먼저 분양을 앞둔 인천 계양지구 공공주택의 사업비가 30%가량 늘어났다. 최근 건설 자재 값과 인건비 등이 대폭 오른 탓으로 오는 9월 본 청약을 앞두고 확정되는 분양가에도 반영된다. 2021년 하반기 사전 청약 때 정부가 제시한 추정 분양가는 전용면적 84㎡가 4억9000만원대였는데, 적게는 수천만 원에서 많게는 1억원 가까이 오를 것이란 우려가 나온다.

사전 청약 당첨자를 포함해 추정 분양가에 맞춰 자금 조달을 준비했던 수요자들 입장에선 거액의 추가 자금을 마련해야 할 상황이다. 정부는 “분양가 상승을 최대한 억제하겠다”는 입장이지만, 신도시 사업자인 한국토지주택공사(LH)가 상당한 적자를 떠안아야 하는 구조라 지속 가능성이 떨어진다는 지적이 나온다.

◇자재 값 인상에 3기 신도시 사업비 30% 늘어

8일 국토교통부에 따르면, 인천 계양 A2 블록 공공주택 건설 사업의 총사업비가 3364억원으로 지난 2022년 1월 사업 계획 승인 당시보다 688억원(25.7%) 늘었다. 인근 A3블록의 사업비 역시 1754억원에서 2335억원으로 581억원(33.1%) 늘었다. 이처럼 사업비가 늘어난 것은 최근 공사비가 급격하게 올랐기 때문이다. 올해 1월 기준 건설공사비지수는 154.64로 3년 전(118.3)에 비해 30.7% 올랐다. 코로나와 러시아·우크라이나 전쟁이 촉발한 공사비 폭등 여파로 민간 재건축·재개발 공사 현장이 파행을 빚더니 공공주택 시장까지 충격이 확산하는 모양새다.

인천계양 A2·3블록은 3기 신도시 중 사업 속도가 가장 빠른 구역이다. 지난달 말 아파트 공사를 시작했고, 올해 9월 본 청약을 진행할 계획이다. A2블록에는 공공분양주택 747가구가 들어서고, A3블록에는 공공분양주택 359가구와 청년·신혼부부를 위한 임대주택(행복주택) 179가구 등 총 538가구가 들어설 예정이다.

두 단지는 전 정부 때 집값이 폭등하던 2021년 8월 사전 청약을 진행해 경쟁이 치열했다. A2블록은 사전 청약으로 709가구의 입주자를 모집했는데, 3만7250명이 몰리면서 52.5대1의 경쟁률을 기록했다.

◇수요자들 ‘분양가 얼마나 오르나’ 촉각

사업비가 급증하면서 주택 수요자들의 관심은 분양가에 쏠린다. 시세보다 저렴하게 공급하는 공공주택임에도 정부가 사업비를 30% 늘렸다는 것은 분양가도 비슷한 비율로 올려야 적자를 면할 수 있다는 뜻으로 풀이된다. 이 때문에 실제 분양가가 사전 청약 때 공개한 추정치보다 적게는 수천만 원에서 많게는 1억원 넘게 오를 수 있다는 전망도 나온다. 인천 계양의 추정 분양가는 A2블록 전용면적 59㎡가 3억5600만원, 84㎡는 4억9400만원이었다.

국토부는 “공공주택은 분양가 상한제가 적용되기 때문에 시장에서 우려하는 것처럼 분양가가 많이 오르지는 않을 것”이라는 입장이다. 국토부 관계자는 “LH가 손해를 보더라도 분양가 상한제에 맞춰 최종 분양가를 책정할 것”이라고 말했다.

하지만 분양가 상한제가 적용된다 하더라도 수요자가 체감하는 분양가 부담은 적지 않을 전망이다. 분양가 상한제 주택의 가격 산정 기준인 ‘기본형 건축비(지상층 기준)’도 2021년 3월 1㎡당 169만3000원에서 올해 3월 203만8000원으로 20%가량 올랐기 때문이다. 정부 설명대로 LH가 일부 적자를 감수한다 하더라도 분양가가 최소 10% 이상 오를 가능성이 크다.

전문가들은 LH 적자를 감수하면서 분양가 인상을 억누르는 것은 ‘임시방편’에 불과하다고 지적한다. 총 16만9000가구 규모의 3기 신도시가 줄줄이 착공을 앞둔 상황에서 LH의 재무 건전성 문제가 도마에 오를 수도 있다. 또한 정부는 임기 내에 공공주택 50만 가구를 공급한다는 계획이고, 건설 경기 활성화를 위해 올해 중 LH가 3조원 규모로 건설사의 부실 사업장 토지를 사들이는 방안도 발표했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “공공이 적자를 감수하면서 주택을 공급하는 정책은 지속 가능성이 떨어지고, 나중에 더 큰 부작용을 낳을 수 있다”며 “민간의 주택 수요를 회복시키면서 자연스럽게 공급을 유도하는 대책이 시급하다”고 말했다.