“5% 이상 전셋값 올려달라”…갱신권 두고 집주인 세입자 실랑이

내년까지 단기 등록임대사업자 대거 말소
갱신권 사용 요구·강요는 ‘불법’
사업자 기간 갱신권 사용은 무효

계약 갱신권을 두고 등록임대사업자와 세입자간 갈등의 골이 깊어지고 있다. [사진 = 연합뉴스]

계약 갱신권을 두고 등록임대사업자와 세입자간 갈등의 골이 깊어지고 있다. 재계약 시 갱신권을 사용했다며 5% 넘는 보증금 상향을 요구하는 집주인들 때문이다.

등록임대사업자는 자동적으로 5% 이내로 전월세 보증금 인상이 제한된다.

17일 임대업계에 따르면, 올해와 내년 사이 말소된 4년 단기 등록임대사업자들이 대거 쏟아질 예정이다.

등록임대사업자는 2017년 말 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 비율 확대, 건강보험료 인상분 감면 등 임대사업자 등록을 장려할 시기부터, 2020년 7·10 대책으로 기존등록임대(4년 단기·8년 아파트 장기일반 매입임대)를 사실상 폐지할 때까지 가입자가 크게 늘었다.

실제 국토교통부 자료를 보면 등록임대주택 사업자와 주택 수는 2017년 22만9000명, 85만가구에서 2020년 52만명, 160만가구까지 급증했다.

이런 가운데 등록임대사업자와 세입자간 갈등은 임대사업자 말소를 앞둔 주택에 거주하는 이들에게서 빈번하게 발생하고 있다.

일례로 경기도에 전세로 거주하는 A씨는 2021년 재계약 당시 집주인의 요청으로 ‘계약갱신청구권’을 사용해 재계약을 했다. 그런데 등록임대사업자 말소를 앞둔 집주인이 갱신권 사용을 주장하며 전세가격을 약 10% 올릴 것을 요구했다.

A씨는 임대사업자 세제 혜택을 다받아 놓고 이제와 사용한 갱신권을 이유로 전세가격을 올리겠다는 집주인과 마주칠 때면 얼굴을 붉히기 일쑤다.

그러나 A씨는 크게 걱정할 필요가 없어 보인다. 위 사례의 경우 갱신권을 사용해도 무효로 처리되리 되는데, 등록임대사업자 기간 때문이다. 만약 임대인이 갱신권 사용을 요구하거나 강요했다면 임대사업자 등록시스템인 ‘렌트홈’에 신고하면 된다.

불법 신고가 접수되면 집주인에게 500만~1000만원의 과태료가 부과된다. 집주인이 갱신권 사용을 강요했다면 위법으로 본다. 즉 임대사업자 지위가 말소되더라도 임차인의 계약갱신청구권 1회는 여전히 남아있다.

의무임대 기간이 끝나더라도 계약갱신청구권 사용 시 2년의 임대 기간 연장과 전세보증금 5% 내 인상을 보장 받을 수 있다.

한편, 임대사업자 제도 복원 법안은 현재 국회에서 계류 중이다. 앞서 윤석열 정부는 지난해 12월 ‘2023년 경제정책방향’을 발표하면서 2020년 폐지된 매입형 등록임대주택제도를 되살리겠다고 밝힌 바 있다.

이후 지난 3월 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정 법안이 발의됐는데 전용 85㎡ 이하 아파트에 대해 임대주택 등록을 다시 허용하고, 기존 사업자의 자동 말소와 자진 말소를 없애는 것이 골자다.

그러나, 정계나 부동산 업계 모두 법안 통과에 대해 확답을 내놓지 못하고 있다. 최근 인천시 미추홀구 일대 아파트와 빌라 등 2708가구를 보유해 ‘건축왕’으로 이름을 날린 임대사업자가 전세 보증금 388억원을 세입자들로부터 받아 가로챈 혐의 등을 받으면서 여론도 좋지 않다.

당장 강제 말소된 아파트임대사업자들은 세금 폭탄에 발을 구르며 눈치를 보는 상황이다. 시장 안팎에서는 전세사기 문제가 불거질수록 개별 임대인 관리를 위해 혜택을 내걸고 제도에 편입시켜야 한다고 지적했다.

개별 임대인들을 관리하지 않고 양성화하지 않는다면 이 같은 전세사기 문제를 더욱 키울 수밖에 없다는 설명이다.

임대주택 등록 활성화를 통해 민간임대시장의 가격 조율과 안정적인 사이클을 예측할 수 있어 ‘관리감독’이 가능하기 때문이다.

특히 장기보유특별공제(장특공)는 ‘임대기간’ 동안 발생했던 양도차익에 대한 특례인 만큼 더 안정적인 임대시장 형성에 도움이 될 수 있으리란 분석이다.

다만, 일각에서는 안정적인 민간 임대사업자 시장을 유지·관리하기 위해선 취득세와 종부세, 양도세 감면 등 혜택이 필요하다는 분석이 나온다.

문재인 정부 시절 임대주택사업자에 대한 혜택을 줬다가 뺏는 식의 정책으로 이미 신뢰를 잃었는데 이를 재양성하기 위해선 더욱 안정적인 정책이 필요하다는 주장이다.