부동산시장 '강보합'전망 우세한데..분양가상한제 손질 얼마나 가능할까

남산에서 바라본 서울시내 아파트 전경. 강윤중 기자

원희룡 국토교통부 장관은 지난 23일 기자간담회에서 “현재의 분양가 상한제는 조합원 이주비, 원자재 가격 인상이 제대로 반영되지 않아 누가봐도 시공할 수 없을 정도로 경직돼 있다”면서 “(분양가 상한제로 분양가를) 인위적으로 누르는 것은 문제”라고 말했다. 원 장관은 또 6월 중 분양가 상한제 개정안을 발표한다고 밝혔다. 건설·부동산 업계는 당초 기대했던 ‘폐지’ 수준은 아니지만, 분양시장이 보다 활성화되는 계기가 될 수 있을 것으로 기대했다.

전문가들은 그러나 부동산 시장이 지난해 말부터 관망세를 이어가고 있는 데다, 하방요인을 강하게 받으며 강보합을 유지할 가능성이 높을 것으로 예측되는 만큼 분양가 상한제 완화가 부동산 시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 것으로 내다봤다.

윤석열 정부는 출범 다음날 다주택자 양도세 중과 한시적 배제를 단행했지만 부동산 시장은 여전히 매수자 우위의 관망세를 이어가고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 25일 기준 5월 전체 부동산 거래건수는 631건에 그쳤다. 이는 지난해 5월 4901건의 12.8%에 불과한 수준이다. 전월(1682건) 거래량의 절반에도 못 미친다.

반면 매물은 꾸준히 늘고 있다. 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 서울의 전체 주택 매물은 지난 3월 10일 4만9539건에서 다주택자양도세중과 한시배제 적용시점인 지난 10일 5만6568건으로 늘었다. 25일 기준으로는 6만1612건까지 증가했다. 반면 전체 거래량은 최저치를 기록하고 있다. 전문가들은 “당장은 눈에 띄는 집값 하락이 없고 여전히 강남 재건축단지 등을 중심으로 일부 신고가 거래가 이뤄지고 있지만, 매수자들은 ‘앞으로 집값이 떨어질 것’이라는 하락 기대감이 크기 때문에 적어도 올해 말까지는 거래절벽에 가까운 관망세가 이어질 가능성이 높다”고 내다봤다.

정부가 무리하게 분양가 상한제를 건드릴 필요가 없는 이유도 여기에 있다. ‘집값 안정화’를 전면에 내세운 윤석열 정부 입장에서 자칫 분양가상한제를 대폭 완화할 경우 강보합세를 이어가고 있는 기축 아파트값까지 건드릴 수 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “급격한 분양가 상향조정은 신축 아파트 주변 시세까지 들썩이게 만들기 때문에 정부가 무리한 개정을 할 가능성은 낮다”면서 “원자재값 상승에 따른 건축비 반영은 불가피하지만 조합과 건설사의 이윤부분인 가산비까지 분양가에 대폭 반영하는 건 정부도 부담스러울 수밖에 없고, 결국 분양가 상한제 개정에 따른 분양가 상승은 소폭에 그칠 것으로 보인다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가 상한제 개정시 2017년 이전에 관리처분계획인가까지 받은 단지는 조합원 분담금이 완화돼 숨통이 트이는 효과가 있을 것”이라면서도 “이제 막 재건축 사업을 시작하려는 단지들은 재건축초과이익환수제가 더 큰 요인이지, 분양가상한제의 영향은 미미할 것”이라고 말했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com