[이연진 기자의 톡톡 부동산] 정부 대책에 끄떡없는 부동산 시장 분위기는?

 김민희 아나운서 > 알찬 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 이연진 기자, 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 정부가 부동산 시장 과열 양상을 잠재우기 위해 대책을 발표했는데요. 하지만 시장에서는 크게 효과가 없는 것 같습니다. 물론 예전보다는 분위기가 조용해졌고, 투기 세력은 사라졌지만 여전히 시장이 뜨거운데요. 오늘 그 이유를 살펴보겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 문재인 정부의 첫 부동산 대책에도 불구하고 아직 시장 분위기는 뜨거운 이유. 짚어보도록 하겠습니다. 먼저 6.19 대책 내용 살펴볼게요. 이연진 기자, 대략적인 내용 정리해주세요.

이연진 기자 > 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 청약 규제를 적용받는 청약조정지역을 부산 진구와 기장군, 경기 광명으로 확대했고요. 또 조정지역에는 담보인정비율 LTV와 총부채상환비율 DTI 규제를 강화하기로 했습니다. 전국 40개 조정지역에서는 LTV와 DTI가 각각 10%포인트씩 강화되며, 조정지역 집단대출 중 잔금대출에 대해서는 DTI를 새로 적용하기로 했습니다. 또 서울은 강남 4구외에 자치구 21구에서도 전매제한 기간을 소유권 이전 등기까지로 강화하고요. 또 재건축 조합원에 제공되는 신규 분양 주택을 3주택에서 1주택으로 제한하는 내용이 들어있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 정부가 이 대책을 발표하게 된 이유가 있을 텐데, 아무래도 시장 열기가 뜨거웠기 때문이겠죠?

이연진 기자 > 그렇습니다. 대책 발표 전, 대 내외 경제 여건 개선과 연휴 및 대선 기간 관망세 종료, 저금리 등으로 부동산 시장 심리가 호전되었고요. 그러면서 집값 상승 기대가 높은 지역에서 투자 목적 등의 주택 수요가 증가했습니다. 실제로 5월 3주부터 서울 등 일부 지역에서 주택 가격이 빠르게 상승하는 등, 국지적인 과열을 보이기도 했었죠.

김민희 아나운서 > 서울 뿐 아니라, 다른 지역도 분위기는 마찬가지였나요?

이연진 기자 > 네. 2017년 상반기 주택 매매 가격 상승폭은 전년 동기간에 비해 커졌습니다. 특히 지역별로 재건축 호재, 개발 호재가 있는 서울과 부산 등을 중심으로 국지적 시장 과열이 나타났고요.

김민희 아나운서 > 대선 이후 대책이 나오기 전까지 아파트 가격은 얼마나 올랐나요?

이연진 기자 > 6월 9일 기준 서울 아파트값은 5월 12일과 비교해 1.49% 올랐고요. 재건축 아파트는 2.69% 올라 상승폭이 더 컸는데요. 자치구별로는 강동구 상승률이 5.21%를 기록해 가장 많이 증가했습니다. 송파구 2.37%, 서초구 1.81%, 강남구 1.71% 등이 뒤를 이었는데요. 결국 재건축 단지가 몰려 있는 강남4구가 아파트값 상승을 주도한 셈입니다.

김민희 아나운서 > 거래도 활발하게 이루어졌나요?

이연진 기자 > 거래도 늘었습니다. 서울 부동산 정보 광장에 따르면, 5월 서울 아파트 분양권 거래량은 입주권을 제외하고 1146건으로 나타났는데요. 관련 통계가 집계된 2007년 이후 처음으로 1000건을 넘었습니다. 또 매매도 활발해서요. 5월 서울 아파트는 1만 416건이 매매됐는데요. 전달보다 거래 건수가 2600건 이상 증가했습니다. 5월 거래량으로는 실거래가가 공개되기 시작한 2006년 이후 역대 세 번째입니다.

김민희 아나운서 > 전국적으로 이상 과열 양상을 보였다기보다는, 국지적으로 시장 과열이 나타난 건데요. 그렇게 국지적 과열이 확산될 경우, 어떤 문제가 생길 수 있나요?

이연진 기자 > 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택 경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있습니다. 또 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생할 수 있고요.

김민희 아나운서 > 네. 그렇게 되기 전에 분위기를 잡아보고자 정부가 대책을 내어놓은 건데요. 일단 정부가 집값 상승의 주범으로 지목한 투기 세력은 누구인가요?

이연진 기자 > 다주택자입니다. 강남 4구에서 3채 이상 주택 보유자의 거래량은 50% 가까이 증가했다는 겁니다.

김민희 아나운서 > 그 내용은 김현미 국토부 장관 역시 취임사에서 강조했었죠?

이연진 기자 > 네. 김현미 국토부 장관의 취임식은 이례적으로 프리젠테이션 방식으로 진행됐는데요. 직접 그래프를 띄워놓고 최근 집 값 상승이 공급 부족이 아니라 투기 수요에서 비롯됐다고 강조했고요. 집값이 비싼 강남 지역에 젊은 세대의 투자가 급격히 늘어난 건. 편법을 동원한 투기가 이뤄졌다는 정황으로 볼 수 있다는 의미라고 해석했습니다.

김민희 아나운서 > 네. 이렇게 되면 이번에 나온 6.19대책뿐만 아니라 앞으로 나올 대책도 투기 세력을 잡겠다는 의도를 가지고 나오게 될 텐데요. 일단 정부 발표 이후 분위기는 어떻게 달라졌나요?

이연진 기자 > 6·19 부동산 대책 이후 서울 아파트 매매가격은 상승폭이 축소됐습니다. 대대적인 시장 단속도 시작했는데요. 지방자치단체, 국세청과 합동으로 99개 조, 231명에 달하는 현장 점검반을 꾸렸고요. 분양권 전매제한 기간 중의 불법 전매 청약통장을 사고파는 행위 떴다방을 앞세운 불법 중개 행위, 다운계약, 위장전입 등이 단속 대상입니다.

김민희 아나운서 > 대대적인 현장 단속에 들어갔다면, 그 전까지 재건축으로 강세를 보인 강남권도 상황이 변했겠네요?

이연진 기자 > 네. 일단 관망세가 짙어진 상태입니다. 재건축 사업이 막바지에 접어들고 있는 개포주공 1단지와 4단지의 경우, 일부 중대형 평형이 시세보다 2000만원에서 3000만원 저렴하게 매물이 나와도 거래는 이뤄지지 않고 있고요. 매수자 문의는 있지만 최종 결정을 하지 못하고, 매도자들은 관망세를 유지한 채 시장 분위기를 살피는 중입니다.

김민희 아나운서 > 그럼 앞으로도 계속 관망세가 지속될까요?

이연진 기자 > 일단 현재 거래는 거의 올 스톱 상태고요. 8월에 추가 대책 발표가 있기 전까지는 관망세가 지속될 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 > 강남 재건축 시장 상황은 그렇지만, 신규 분양 시장 분위기는 좀 다르죠? 

이연진 기자 > 네. 신규 분양시장 열기는 뜨겁습니다. 6월 말 문을 연 경기도 성남시 판교의 한 견본주택에는 예비 청약자들이 몰려 북새통을 이뤘는데요. 사흘 동안 전국적으로 18만 명이 다녀간 것으로 집계됐습니다. 정부의 부동산 대책이 나오기 전에 분양공고가 난 경우 전매금지 대상이 아니기 때문에 막바지 투자에 나선 사람들이 몰리고 있다는 분석입니다.

김민희 아나운서 > 정부가 6.19대책을 통해 서울 모든 지역에 아파트 분양권 전매를 금지하고 청약조정 대상지역에는 LTV와 DTI 규제를 강화했지만, 자칫 분양시장이 위축될 수 있다는 우려와 달리 견본주택에는 여전히 많은 인파가 몰리고 있군요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 한 아파트 견본주택은 문을 열자마자 견본주택부터 지하철 삼성역 2번 출구 앞까지 100m 남짓 긴 대기 줄이 만들어졌고요. 견본주택 내부에는 발 디딜 틈이 없을 정도로 복잡했습니다. (고덕 센트럴 아이파크)

김민희 아나운서 > 그렇게 견본주택을 찾은 사람들은 실 거주 목적일까요? 아니면 아직도 투자 목적으로 분양을 노리는 사람들이 많은가요?

이연진 기자 > 대부분의 분양 시장이 실수요자 중심으로 재편되고 있는 분위기지만, 일부 지역을 중심으로 투자 수요가 여전히 존재하고 있습니다. 실제로 용산의 한 아파트 견본주택 주변에는 개관 첫날 오전부터 떴다방. 그러니까 분양권 거래를 목적으로 한 이동식 중개업소 수 십 명이 장사진을 이루고 있기도 했고요. (용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어)

김민희 아나운서 > 일부 지역에서는 여전히 투자 열기가 꺾이지 않는 모습을 보이고 있군요.

이연진 기자 > 네. 규제가 강화되면서 청약자들 대부분이 내 집 마련을 원하는 실수요자들입니다. 하지만, 일부 지역은 아파트보다 비교적 규제를 덜 받는 아파트 형태의 오피스텔이나 소액 투자가 가능한 소형 면적 등에서 투자 수요가 늘어나고 있기도 합니다.

김민희 아나운서 > 6·19대책 이후에도 서울의 분양 시장이 강세를 보이고 매매시장에서도 집값이 좀처럼 떨어지지 않는 이유에 대해 살펴볼게요. 이연진 기자, 그 이유가 뭘까요?

이연진 기자 > 수급에 대한 근원적인 고민이 부족하기 때문입니다. 통계청에 따르면 2015년 기준 서울의 주택보급률, 즉 주택 수를 가구 수로 나눈 수치는 96%입니다. 이주할 때 발생하는 공실 등을 고려해 학계에서 판단한 적정 주택 보급률인 105~110%보다 낮죠. 서울연구원이 최근 조사한 자료를 봐도 서울의 인구 1000명 당 주택 수는 355.7호로, 파리 605.7호와 도쿄 579.1호 등 세계 주요 도시와 비교할 때 상당히 떨어집니다. 김민희 아나운서 > 하지만 앞으로 서울 지역은 입주 물량이 크게 늘어나지 않나요?

이연진 기자 > 올해 서울의 입주 물량은 2만 6331가구로, 최근 10년간 연평균 입주 물량인 3만 2364가구보다 19% 감소하고요. 내년 입주 예정분도 3만 3999가구로 역대 최대였던 2008년 5만 5647가구보다 크게 적습니다. 게다가 서울은 택지개발과 보금자리주택 등 대규모 아파트 공급이 끊기고, 신규 공급 루트가 재건축과 재개발 등 정비 사업에 한정된 상황입니다. 기존 입주자에게 돌아가는 물량이 상당수라, 실제 물량은 더 적을 수 있다는 뜻이죠.

김민희 아나운서 > 그럼 공급이 아닌 수요 측면에서 보면 어떤가요? 수요도 이어질까요?

이연진 기자 > 수요 측면에서도 서울은 안정적 흐름을 이어갈 것이란 전망이 우세한데요. 1~2인 가구 증가와 외국인 거주민 유입 등으로 수요가 추가될 가능성이 높기 때문입니다.

김민희 아나운서 > 수요는 많은데 공급이 따라가지를 못하는 군요. 그리고 시중에 부동자금이 갈 곳이 없어, 부동산 시장으로 여전히 흘러들고 있는 것 또한 사실이죠? 이연진 기자 > 네. 투자처를 찾지 못해 시중을 떠도는 부동자금은 사상 최대치인 1010조 3000억 원에 달하는데요. 그 부동자금은 부동산 시장으로 유입될 것으로 보입니다. 현재 우리나라 중산층 이상의 국민이 소유하고 있는 재산 대부분은 부동산이라는 사실에서 알 수 있죠.

김민희 아나운서 > 네. 문재인 정부가 처음으로 내어놓은 부동산 대책에 강남권은 관망세가 짙어졌지만, 시장 열기는 여전히 뜨거운데요. 톡톡 부동산. 오늘은 여기서 마칩니다.