[이슈칼럼]분양권 전매제한은 없어져야 한다

[머니투데이 심교언 건국대 부동산학과 교수]

심교언 건국대 교수

지난해에 이어 올해 주택가격 상승률이 높게 나타나면서 우려가 크다. KB국민은행에 따르면 지난해 주택가격 상승률은 서울과 지방이 각각 4.34%, 2.42% 등으로 나타났다. 지난 30년간 전국 주택가격 연평균 상승률이 3.70%이고, 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택가격 연평균 상승률이 2.52%인 점을 고려하면 비교적 높다고 볼 수 있다.

더욱이 이번 국정감사에서 최근 6년 7개월 동안 경기지역 전매거래금액이 30조원에 육박하는 것으로 알려졌다. 국민들에게는 일종의 충격이었고 상실감조차 들게 하고 있다. 이 같은 주택시장을 과열이라고 판단해 정부가 새로운 정책을 만들어야 하는 것 아니냐는 논의가 진행되고 있다. 그중 하나가 분양권 전매제한 강화다.

하지만 이 같은 논의를 위해서는 시장에 대한 정확한 진단이 전제돼야 한다. 지금 주택시장의 과열은 서울·부산·제주·세종에 국한된 상황이다. 나머지 대부분의 지방은 겨우 버티는 수준이거나 침체의 징후가 나타나고 있다. 게다가 올해 미분양 물량이 평균 수준을 넘을 것으로 예상되는데 경기여건이 나아지지 않을 경우 침체로 접어들 가능성이 높은 시점으로 해석된다.

30년간 주택가격 동향을 살펴보면 연간 21%까지 주택가격이 오른 적도 있으며 서울의 경우 24%까지 상승한 시기도 있었다. 2000년대 들어 미국·영국·유럽 대부분이 가격 상승기 때 연간 7% 이상 주택가격이 올랐다는 점 등을 감안하면 우리나라는 가격이 안정적인 나라에 속한다는 연구결과도 있다. 특히 선진국의 경우 특정지역 부동산 가격 급등에 대한 부동산 정책을 찾아보기 어렵다. 이 같은 상황을 종합 판단할 때 분양권 전매제한은 바람직해 보이지 않는다.

부동산 시장은 경기 동향과도 밀접하다. 경기가 좋으면 부동산가격이 오르고 그렇지 않으면 반대의 현상이 나타난다. 당분간 우리 경제는 산업 재편과 구조조정으로 저성장이 예상된다. 더불어 세계경제의 저성장 추세도 유지될 가능성이 높은 상황이다. 최근 발표에 따르면 올해 전체 경제 성장 절반이 건설부문에서 나왔다고 한다. 결국 우리나라 경제는 건설과 부동산으로 간신히 버티고 있는 상황으로 볼 수 있다. 지금 시점에서 분양가 전매제한 강화를 통해 그나마 불씨가 남아 있는 부동산·건설 경기를 꺼트리는 것은 굉장한 모험에 가깝다고 판단된다.

2005년 수도권 분양권 전매제한을 5년에서 10년으로 강화했다. 그러나 2005년과 2006년 주택매매가격은 전국적으로 4.01%, 11.60% 각각 올랐다. 같은기간 수도권은 5.11%, 20.34% 등으로 폭등했다. 분양권 전매제한이 주택가격을 잡았다는 연구결과는 아직 나오지 않았다. 전매제한 강화의 실효성이 의심스러운 상황이다.

분양권 전매제한은 지엽적인 문제다. 오히려 분양가 상한제의 폐해로 봐야한다. 분양가가 규제 되는 상황에서 분양권을 받는 것만으로도 수천만원에서 수억원에 이르는 차익을 거두는 게 현실이다. 이 같은 이유로 전 국민이 전매를 통한 로또 대열에 참여하고 있다. 결국 분양가 상한제에 대한 근원적인 처방 없이 분양권 전매제한만을 통한 문제 해결은 한계가 있음을 시사하는 것이다. 지난 정부에서 보금자리주택이란 사행성 상품을 만들어 시장을 교란한 적이 있다. 분양가 상한제도 이와 비슷한 것으로 볼 수 있고 이를 전매제한으로 해결하려는 것이다.

경제학 교과서에서 지적하듯 거래 제한은 자원 활용에 있어 비효율을 발생시킨다. 이 사실은 널리 알려져 있다. 실수요자 중에서 청약과열로 분양을 못 받는 사례가 많다. 전매제한 기간 중 소수의 거래로 인한 가격 왜곡 효과도 심각해 폐해가 갈수록 커지고 있다. 더욱이 분양받은 이후 가격이 하락할 경우 실수요자가 고스란히 그 피해를 떠안아야 하는 경우도 있어 전매제한은 기본적으로 좋지 않다.

차라리 분양가 자체를 현실화하는 채권입찰제(시세와 분양가의 차익 중 일정 범위에서 국민주택채권 최고액을 써낸 청약자에게 우선적으로 분양권을 주는 제도)를 확대해 실수요자들이 주택을 구매할 수 있도록 하고 수익은 국가에서 관리하는 것이 더 현실적인 방안이 아닌가 생각된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수

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