'8.25 가계부채 관리방안' 이후 분양시장 어떻게 변할까?

가계부채 관리방안 발표..집단대출 규제, 주택공급 조절 기능 강화 / 가계부채 건전성 확보엔 긍정적..입지 좋은 분양, 분양권 수요 과열 우려 / 어중간한 물건 여러 채 보다 똑똑한 한 채 중요..양극화 심해질 듯 / 입지·가격·발전 가능성 꼼꼼하게 따져봐야

 

지난달 25일 주택시장의 안정적인 관리와 가계부채의 건전성 확보를 위해 정부는 ‘8.25 가계부채 관리방안’(8.25대책)을 발표했다.

이번 대책이 이전 가계부채 관련 대책들과 차별화 되는 점은 주택의 과잉공급이 가계 부채의 건전성을 해칠 수 있다는 점을 감안해 주택공급을 조절하는 내용이 포함됐다는 것이다.

특히 주택공급 기본 프로세스 안에서 각각의 관리방안을 마련, 주택공급을 조절하게 된다. 공급 프로세스는 △택지매입 △인허가 △착공 및 분양 △준공 및 입주 등이다.

택지매입 단계에선 LH 공공택지 공급물량 조절을 통해 임대주택, 뉴스테이 주택용지를 제외한 분양주택 용지를 줄인다. 또한 주택도시보증공사(HUG)에서 초과공급이 우려되는 미분양 관리지역에 대해 택지매입 전 예비심사를 실시하며 예비심사를 받지 않는 경우 분양보증 발급을 제한한다.

또한 HUG는 사업성 평가, 리스크 관리 등의 심사강화로 PF대출을 규제한다. 국토부와 지자체 간에는 협력을 통해 과도한 인허가를 자제한다. 착공 및 분양단계에선 HUG 본점심사를 의무화 하는 등 과도한 주택공급을 방지할 계획이다.

최근 HUG의 분양보증 심사로 인해 서울 강남의 ‘디에이치 아너힐즈’의 분양시기가 당초 계획보다 1개월 이상 늦춰진 경우를 봤다. 이번 대책은 조금 더 강화된 심사가 적용되기 때문에 제2의 디에이치 아너힐즈와 같은 사례가 더 나올 가능성도 있다.

다만 고분양가 논란 우려지역이 강남권 등으로 제한적이고 미분양 관리지역 역시 일부 지역에 국한돼 연내 계획됐던 분양물량 대부분은 건설사 사정으로 인해 스스로 일정을 늦추지 않는 한 까다로운 심사를 원인으로 하는 공급지연은 그리 많지 않을 것으로 예상된다.

하지만 내년부터는 사업 초기부터 강화된 심사로 인해 올 하반기 보다는 주택공급이 지연되는 곳들이 증가할 전망이다. 특히 연내 미국의 금리인상 가능성이 높아지고 있는데다 내년 국내경기 또한 불투명해 분양시장은 선별적 청약이 심화될 전망이다.

따라서 △서울 강남권 △서울 인접 수도권 택지지구 △서울 도심 역세권 △발전성을 갖춘 곳 등을 중심으로 소비자들이 집중될 가능성이 높다.

이번 대책 주요내용이 적용 및 시행되는 시기가 9~10월인 만큼 이 때 계획됐던 물량 가운데 1개월 안팎으로 분양시기가 늦춰지는 곳들은 나올 것으로 예상된다. 때문에 관심이 있던 지역, 물량이라면 일정 변경 여부를 상시 체크해야 한다.

문제는 공급물량 감소 가능성이 높아지면서 시장에서 인기가 검증됐던 곳들은 청약자들이 더 몰려들 것이란 점이다. 이들 지역은 청약 1순위자격 완화로 인해 1순위자가 몰리면서 경쟁 치열해져 당첨 가능성은 낮아지게 된다.

다음은 8.25대책 이후 주목할만한 권역별 주요 분양예정 단지이다. 대우건설·현대건설·SK건설이 서울 강동구 고덕동 고덕주공2단지를 재건축하는 고덕그라시움을 이번달 분양한다. 전용면적 59~175㎡, 총 4932가구의 대단지로 이중 2010가구가 일반분양 물량이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "일각에선 당장 공급이 줄고 가격이 급등할 것처럼 말하지만, 국내·외 시장 여건에 따라 가격이 크게 오르지 않을 수도 있어 분위기에 휩쓸리지 않는 것 이 중요하다"고 강조했다.

그러면서 "이럴 때일수록 대외 변수에도 안정적인 입지·가격·발전성까지 장점을 고르게 갖춘 곳을 길게 보고 접근하는 것이 좋다"며 "다만 이런 곳들에 대한 소비자들의 관심도 높아지는 만큼 다자녀, 노부모부양, 신혼부부 같은 특별공급이나 지역우선공급을 활용해 당첨 확률을 높이는 것이 유리하다"고 설명했다.

김현주 기자 hjk@segye.com