[아기곰의 부동산 산책] 1가구 2주택자 수혜..대출 갈아탈 적기

8·29 부동산 대책 영향

한 달여 간 시간을 끌어오던 부동산 거래 활성화 대책이 드디어 발표됐다. 정부 발표에는 여러 대책이 포함돼 있는데, 그중 눈길을 끌만한 것은 총부채상환비율(DTI) 규제의 한시적 폐지와 다주택자 중과세 완화 기간 연장으로 요약될 수 있다. 그 영향에 대해 살펴보자.

그동안 DTI 규제 완화는 5~10% 정도 완화하자는 안이 정부 내에서도 우세했다. 그러나 이 정도로는 대출액이 약간 늘어나는 효과밖에 없으므로 실수요자들에게는 실질적인 도움이 되지 못한다.

소득이 뒷받침되는 봉급생활자는 큰 차이가 없지만 실질소득보다 신고 소득이 적은 일부 자영업자, 소득이 없는 주부, 자산은 많지만 소득이 없는 은퇴 계층은 DTI 규제 자체로 대출이 안 되는 경우가 많았기 때문이다.

이런 측면에서 한시적이기는 하지만 DTI 규제가 해제된 것은 이들 계층으로 매수 수요가 확대된다는 측면에서 거래가 늘어나는 계기가 될 것이다. 현재의 거래 부진은 매수세가 약화돼 벌어진 현상이기 때문이다.

일시적 1가구 2주택자는 이번 조치의 최대 수혜자라고 할 수 있다. 새로 분양 받아 입주해야 하는데, 기존 집이 팔리지 않아 새로 분양받은 주택의 잔금을 치르지 못하면 상당한 연체이자가 부과되거나 심하면 신용 불량자로 전락하기도 했기 때문이다. 따라서 눈물을 머금고 기존 집을 헐값에 처분해야 할 수밖에 없었다.

하지만 이번 조치로 기존 주택을 담보로 대출을 받고 새로 입주하는 주택을 담보로 대출 받는다면 굳이 지금의 시장 상황에서 주택을 헐값에 처분하는 아픔을 겪지 않아도 되는 것이다. 2년 안에 기존 주택을 처분해도 되는 만큼 처분에 여유를 가진다는 의미다.

내년 3월이라는 기간을 정해 놓고 DTI 규제를 푼 것은 시장의 반응을 살피기 위해서라고 본다. 이번 해제 조치로 부동산 거래 활성화 차원을 넘어 주택 시장이 폭등한다면 내년 3월에 자연적으로 일몰 조항이 적용되므로, 그 후로는 매수 수요층이 다시 줄어들게 돼 시장이 안정될 것이다.

그러나 정부의 바람대로 거래 활성화에만 도움이 되고 시장이 안정 기조를 유지한다면 이번 DTI 규제 해제 조치는 그 이후까지도 연장될 가능성이 높다.

내수 경기 회복에도 도움

DTI 규제 폐지 조치는 주택 시장뿐만 아니라 경제 전반에도 긍정적인 효과를 보일 가능성이 크다. 올 들어 주택 거래 물량이 지속적으로 줄어드는데 비해 주택 담보대출은 계속 늘었다.

일반적으로 거래량이 늘어야 대출액도 따라서 늘게 되는데 거래량이 줄어드는 데도 불구하고 주택 담보대출액이 늘었다는 의미는 주택을 구입하기 위해 대출을 받은 것이 아니라 자영업자 등이 운영 자금을 조달하기 위해 주택 담보대출을 활용했다는 것을 뜻한다.

일부는 생계비 등에 사용했을 가능성도 높다. 결국 내수 경기가 좋지 않아 운영 경비 등을 주택 담보대출 형태로 받은 것이다. 그런데 DTI 규제 폐지는 이들이 대출을 받을 수 있는 한도가 늘어났다는 의미이므로 중소 상공인들의 주머니 사정이 조금 나아지는 계기가 될 것이다. 이에 따라 내수 경기 회복에도 다소 도움이 될 것으로 전망된다.

1가구 1주택자들에게는 주택 구입 여부와 상관없이 이번 DTI 규제 해제 조치가 가계에 상당히 도움이 된다. 싼 대출 상품으로 갈아탈 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 주택금융공사가 발매 중인 'u-보금자리 론'은 시중은행의 대출금리보다 최대 1%포인트 정도 싼 것으로 알려져 있다. 1가구 1주택자 중에서는 기존 주택 담보대출을 갈아타려고 하는 사람이 많은데, DTI 규제가 문제였다.

과거 DTI 규제가 없었을 때 대출을 많이 받았던 사람은 싼 대출 상품으로 갈아타려고 해도 DTI 한도 때문에 대출 금액이 줄어들어 갈아탈 수 없었다. 그런데 이번 DTI 규제 폐지로 대출 갈아타기가 가능하게 된 것이다.

이에 따라 주택금융공사의 u-보금자리 론으로 갈아타려는 사람이 많이 늘 것이고, 기존 고객을 빼앗기지 않기 위해 기존 은행들도 대출금리를 내릴 가능성이 높다. 결국 이번 DTI 규제 해제는 실수요자의 금융비용 부담을 줄이는 데도 크게 도움이 될 것이다.

과거 참여정부 시절 다주택자에게 양도세를 중과하는 제도가 생기면서 2주택자가 주택을 팔면 주민세를 포함해 55%, 3주택자가 주택을 양도하면 66%의 세금을 부과했었다. 이렇게 되자 세금 부담 때문에 집을 팔려는 사람이 사라지게 되고 시장에서 매물이 사라지자 오히려 주택 시세가 급등하는 부작용을 겪었다.

이런 문제를 해결하기 위해 다주택자가 집을 팔아도 중과세하지 않고 일반 과세하도록 2009년 4월 법이 개정됐다. 그런데 이때 법이 개정되면서 일몰 조항이 적용된 것이 문제가 된 것이다.

2010년 말까지 다주택을 처분해야 일반 과세의 혜택을 받을 수 있으며 2011년 1월 이후에는 다시 중과세를 내야 하는 규정 때문에 올해 안에 다주택자들이 매물을 처분해야 했다. 이런 조항이 시중의 매물을 늘어나게 하는 요인이 된 것이다.

주택금융공사 'u-보금자리 론' 인기

그런데 이번 조치에 따라 다주택자라도 올해 말까지 굳이 주택을 팔 이유가 없어진 것이다. 이에 따라 내년이나 후년에 처분해도 일반 과세의 혜택을 받을 수 있으므로 시장 상황이 좋아진 이후에나 매물이 나올 전망이다.

다만 이번 유예 조치가 대기 매수자들의 매수 심리를 자극하지는 않을 것으로 보인다. 당초 올해 말까지 구입하는 주택의 경우 주택 수와 상관없이 2년 이상 보유 시 일반 과세될 수 있었기 때문에 주택을 추가로 사려는 사람에게는 올해 말까지 주택을 구입하는 것이 유리했었다. 그런데 이번 2년 유예 조치로 굳이 올해 안에 주택을 매입할 필요가 없어진 것이다.

그러므로 다주택자 양도세 중과 기간 유예에 따라 굳이 올해 안에 처분해야 할 이유도 없어졌지만, 반대로 굳이 올해 말까지 주택을 매입해야 할 이유도 없어졌다. 이는 시장 거래 활성화라는 목적에 반대로 작용하는 요인이 될 것이다. 하지만 하락 장세에서는 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 점을 감안하면 이번 조치는 긍정적으로 작용할 것이다.

DTI 규제 해제 조치로 매수 기반이 다소 넓어졌다고 할 수 있다. 하지만 이번 조치에 2주택 이상의 다주택자가 제외됐기 때문에 그 영향은 제한적이라고 볼 수 있다. 투자 경험이 많은 다주택자는 지금의 침체 상황이 일시적이라는 것을 경험적으로 알고 있지만 대출 규제로 발목이 잡혀 있기 때문이다.

그런데 이 얘기는 무주택자나 1가구 1주택자의 경우 다주택자들의 발이 묶여 상대적으로 매수 경쟁이 약한 지금이 내 집을 마련하거나 갈아탈 수 있는 절호의 기회가 될 수 있다는 의미가 된다. 내 집 마련이나 갈아타기를 고려 중인 실수요자라면 이번 조치를 잘 활용할 필요가 있다.

전세입자는 이번 조치로 주의해야 할 부분이 더 늘었다. 그동안 담보대출인정비율(LTV) 한도는 충분하지만 DTI 규제로 LTV 대출 한도만큼 대출을 받지 못했던 사람들이 이번 조치로 추가 대출을 더 받을 가능성이 높다.

이 사람들은 기존의 사업이 어려워져 추가 대출을 받는 경우가 많기 때문에 향후 시중금리가 더 올라가면 은행 대출 원리금을 갚지 못하는 상황이 올 수도 있다. 주택을 매입하기 위해 대출 받는 사람보다 기존 주택을 담보로 추가 대출을 받는 사람의 주머니 사정이 더 나쁠 수 있다는 의미다. 그러므로 전세금과 주택 담보대출금의 총합이 70%가 넘으면 전세 계약을 피하는 것이 좋다.

정책의 변화는 시세를 바꾼다. 정책 변수의 영향력이 큰 우리나라는 더욱 그런 경향이 있다. 이번 조치가 시장 상황에 미치는 영향을 잘 지켜보면서 본인에 맞는 전략을 세워야 할 때다.

아기곰 부동산 칼럼니스트

국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'의 운영자, 부동산 칼럼니스트. 객관적인 사고, 통계적 근거에 의한 과학적 분석으로 부동산 투자 이론을 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다.

a-cute-bear@hanmail.net