분양률 70%는 넘어야..현장확인 꼭 하세요

[한겨레] 알짜 미분양 찾는 법

인근 시세보다 싸면 '마이너스 프리미엄' 확률 적어대단지·역세권 기반시설 잘갖춰 편리…거래도 활발

괜찮은 미분양은 어디?

주변 시세보다 싼 미분양 아파트들이 속속 나타나고 있다. 건설업체들이 계약률을 높이기 위해 분양값을 직·간접적으로 내리고 있는 것이다. 건설업체 쪽에서 일방적으로 영향력을 행사하기 어려운 분양권 전매 시장이 서서히 형성되고 있는 것 또한 분양값 하락 요인으로 꼽힌다. '11·3 부동산 대책'으로 서울 강남·서초·송파구를 빼고는 수도권 전역이 투기과열지구에서 풀려 분양권 전매가 가능해진 상황이다.

분양값이 인근 아파트보다 싸면 불경기가 계속되더라도 마이너스 프리미엄(입주 때 시세가 애초 분양값보다 낮은 현상) 상태에 빠질 확률은 적다. 경기가 호전되면 시세 차익을 누릴 수도 있다. 다만, 시장에서 검증되지 않은 미분양 물량은 피하는 게 좋다. 부동산 정보업체들은 계약률이 통상 70%는 돼야 어느 정도 검증된 것으로 꼽는다. '닥터아파트'와 '부동산뱅크'가 최근 이런 단지를 추천했다. 잔여 물량이나 계약률은 해당 업체가 밝힌 수치다. 정보업체 쪽에서 뽑은 단지여서 현장을 직접 둘러보고 다시 한번 꼼꼼하게 살펴야 한다.

■ 계약률 높고 시세보다 싼 미분양

성원건설은 경기 용인 풍덕천동에 438가구 중 조합원분을 뺀 60가구를 지난 4월 일반분양했으며 현재 물량이 20% 가량 남았다. 이 중 공급면적 112~113㎡짜리는 분양값(3.3㎡ 기준)이 1350만원 수준으로 같은 풍덕천동에서 이미 입주가 된 '수지 ㅌ2차'의 시세(1420만원)보다 낮은 편이다.

삼성중공업은 2005년 11월 충남 당진읍 채운리에 공급면적 109~155㎡짜리 625채를 분양했는데 현재 155㎡짜리만 8채 정도 남았다. 분양값은 580만원으로 당진에서 최근 입주한 ㄱ아파트 시세(660만~700만원)보다 저렴하다.

삼호는 경기 부천 송대동에 지난 4월 이편한세상 371가구를 분양했는데 137㎡짜리에서 6채가 미분양 상태다. 분양값은 1204만원이다. 최근 입주한 중동역 '2차ㅍ' 134~135㎡짜리 시세(1350만~1450만원)보다 150만원 가량 싸다.

금호건설은 인천 중구 운서동 운서지구 43블록에 작년 11월 160채를 분양했는데 잔여물량이 30% 가량 된다. 분양값은 1180만~1270만원이다. 같은 운서동에 올해 입주한 ㄷ아파트 시세는 1400만원 수준이다. 중앙건설은 서울 양천구 신정동에 127~195㎡짜리 241채 중 잔여분 28채를 분양 중이다. 분양값은 1700만~1900만원으로 주변 시세보다 약간 낮다. 극동건설도 서울 성북구 하월곡동에 주상복합 181~223㎡ 120채 중 남은 30여채를 분양 중인데, 역시 분양값이 1700만~1900만원대로 주변보다 약간 저렴하다.

■ 대단지·역세권 미분양

1천채가 넘는 단지는 학교·관공서·편의시설 등 기반시설이 잘 갖춰져 있어 생활하기에 편리하다. 거래도 활발해 소규모 단지보다 환금성이 좋다.

벽산건설은 경기 안성시 공도읍에 112~159㎡짜리 1378채 중 잔여분 300채를 분양하고 있다. 입주는 2010년 8월이다. 단지 안에 종로엠스쿨이 들어서며 입주민은 2년간 무료로 이용할 수 있다. 분양값은 650만~740만원이다.

우남건설은 김포 한강새도시 AC14블록에 128~250㎡짜리 1202채 중 남은 250채를 분양 중이다. 대형 250㎡짜리 6채는 대부분 미분양됐지만, 중소형은 모두 마감됐다. 145~176㎡짜리만 남았는데 계약률이 80%대라고 회사 쪽은 설명했다. 김포고속도로 개통을 앞두고 있으며, 녹지율이 53%에 달한다. 분양값은 1060만원이다. 상한제 물량이어서 분양권 전매는 불가하나, 2011년 입주 뒤 바로 매매는 가능하다.

역세권 단지는 출퇴근하기에 편리한데다, 가격 하락폭이 다른 단지에 견줘 작을 확률이 높다는 장점이 있다. 반도건설은 지난 4월 분양한 서울 영등포구 당산동 '유보라팰리스' 299채 중 남은 30여채를 분양 중이다. 2·5호선 영등포구청역이 걸어서 4분, 5호선 영등포시장역은 걸어서 6분 거리다. 대림산업·대우건설·현대산업개발 컨소시엄으로 경기 부천 중동 주공아파트를 재건축해 분양한 '팰리스카운티'는 다음달 15일 입주를 앞두고 3090가구 중 10여채가 미분양으로 남아 있다. 1호선 중동역이 걸어서 5분 거리다.

송창석 기자 number3@hani.co.kr

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