'안갯속' 부동산시장, 집값 오를까 내릴까..상승·하락 의견 '팽팽'

3월 대선 전후까지 관망세 지속
"입주물량 반토막 공급 미스매치" vs "주택 구입 부담 역대 최고치 매수세 약화"

서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 아파트 밀집지역. 2021.11.16/뉴스1 © News1 성동훈 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 대한민국 부동산 시장이 ‘안개속’이다. 서울을 비롯한 수도권 주택 매매가격 상승세가 눈에 띄게 줄어든 가운데 2022년 3월9일 대통령 선거라는 대형 이벤트가 있어서다. 대선은 향후 3~4년 주택 공급 규모와 방향성을 결정하는 기점이다. 부동산업계는 대선 결과와 그에 따른 후속 정책이 집값 방향을 결정지을 것으로 전망했다.

◇수도권 아파트 '역대급' 상승세…서울 아파트값 평균 12억원 시대

문재인 정부 출범 이후 수도권 아파트값은 쉴 새 없이 올랐다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트 매매가격지수는 문 정부 출범 당시인 2017년 5월 79.3에서 2021년 10월 기준 106.6으로 27.3포인트(p) 상승했다. 변동률은 34.4%다.

수도권 중 서울보다 경기, 인천의 상승 폭이 더 컸다. 서울은 같은 기간 82.8에서 103.5로 20.7p 올라 상승률 25%를 기록했다. 경기와 인천의 상승률은 각각 39.3%, 36.2%에 달했다. 의왕(62.8%), 구리(61%), 안양(59.4%), 광명(57.8%), 군포(52.3%), 수원(51.5%) 등 일부 경기 지역은 50% 이상 상승률을 보였다.

이 같은 상승세는 역대급에 버금가는 수준이다. 집값 폭등기로 불린 노무현 정부 시절 수도권 아파트 매매가격지수는 2003년 11월 52.4에서 2008년 2월 73.7로 약 40% 상승했다.

부동산 시장에서 집값 상승 체감은 문재인 정부가 노무현 정부 이상이라고 평가한다. 매매가격지수 상승률보다 ‘아파트값’이 시장 참여자들에게 더 다가오기 때문이다. 노무현 정부 말기 평균 5억원대를 기록한 서울 아파트값은 KB 통계 기준 10월(12억1639만원) 기준 12억원을 넘어섰다. 서울 강남권에서 3.3㎡당 1억원 이상 아파트가 쏟아지는 등 문재인 정부 아파트값은 쉴 틈 없이 올랐다.

서울시내 부동산 중개업소에 부착된 매매와 전세 매물의 모습. 2021.11.23/뉴스1 © News1 조태형 기자

◇유례없는 대세 상승 2022년에도 지속?…대통령 선거 등 변수 상당

부동산 시장 관심사는 집값 방향이다. 지난 2015년부터 7년째 이어진 대세 상승장이 2022년에도 이어질 수 있느냐다.

특히 2022년은 대통령 선거라는 대형 이벤트가 있어 시장의 관심이 더욱 쏠린다. 대한민국은 2022년 3월9일 대통령 선거를 통해 제20대 대통령을 선출한다. 여당인 더불어민주당의 이재명 후보와 야당인 윤석열 국민의힘 후보 등 유력 대선 후보가 현재 치열하게 경쟁 중이다.

전문가들은 대통령 선거 전후까지 시장은 관망세가 이어질 것으로 봤다. 매도자와 매수자 모두 눈치싸움으로 지금과 같은 거래 절벽 상태가 계속될 것으로 예상했다. 최근 아파트 거래량은 눈에 띄게 줄었다. 전국 아파트 거래량은 올 1월 6만4371건에서 9월 5만5191건으로 14.2% 감소했다.

수도권 감소 폭은 전국 단위 이상이다. 수도권 아파트 거래량은 올 1월(3만1411건)보다 33% 줄어든 2만1055건을 기록했다. 올해 월평균 거래량은 2만6400여건으로 지난해(3만6762건)보다 1만건 이상 감소했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "올해 대통령 선거와 세금에 대한 차기 정부의 정책 등을 보고 움직이려는 사람들이 많아 당분간 관망세가 이어질 것으로 본다"고 말했다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 서울 시내 아파트 단지가 보이고 있다. 2021.7.21/뉴스1 © News1 황기선 기자

◇"입주 물량 반토막·공급 미스 매치"…서울 집값 더 오른다

대선 이후 집값 향방은 철저하게 엇갈린다. 그만큼 혼돈의 시기라는 것이다.

상승을 전망하는 이들은 당장의 입주 물량과 전세시장 불안, 주택공급 부진 등을 그 이유로 꼽았다.

정부는 최근 주택공급 문제가 해소되고 있다면서 부동산 가격이 안정세로 접어들고 있다고 평가했다.

문재인 대통령은 11월 ‘국민과의 대화‘에서 역대 어느 정부보다도 입주 물량이 많다, 인허가 물량이 많다고 강조했다. 통계상으로 올해 9월까지 전국 주택 인허가 물량은 35만8000여건 수준이다. 지난해 같은 기간보다 20% 이상 늘었다. 착공 물량 역시 지난해보다 13% 가까이 증가한 39만가구 이상이다. 문재인 정부 출범 이후 연평균 공급량도 54만6000가구 수준으로 이전 정부들보다 많게는 50% 정도 많다.

하지만 공급 계획과 실제 입주 사이 걸리는 시간이 적게는 5년에서 많게는 10년까지 소요, 시장에 끼치는 영향이 제한적이라는 게 상승론자들의 주된 주장이다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 지난해 4만9415가구에서 올해 3만1211가구로 줄었다. 2022년은 2만463가구로 지난해의 절반 이하다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "역대 정부보다 물량이 많다는 것은 인정하지만, 꼭 필요한 곳에 꼭 필요한 만큼 공급했느냐는 문제"라며 "주거환경이 좋은 곳에 아파트를 갖길 원하는데, 엉뚱한 곳에 짓거나 비아파트를 짓는다면 미스매치일 수밖에 없다"고 말했다.

입주 물량 감소 여파에 임대차3법으로 촉발된 시장 불안, 반시장적인 세금 규제 등이 집값 상승을 부추길 것이라고 했다. 다주택자 양도세 중과세로 집주인들은 매매보다 증여를 선택해 물량 부족 현상이 심화하고, 종합부동산세 등 보유세 강화로 ’똘똘한 한 채’ 등 현상으로 2022년 집값은 견고할 것이라고 내다봤다.

서울 시내 한 은행 지점에 대출 안내 현수막이 걸려있다. 2021.10.24/뉴스1 © News1 민경석 기자

◇"집값 급등 피로감·금리 인상 등 하방 압력 ↑"…2022년 집값 변곡점 시작

하락론자들의 반론도 상당하다. 입주 물량과 집값 상승 여부의 상관관계가 명확하지 않고, 급등한 집값에 대한 피로감, 금리 인상 등의 하방 압력으로 2022년은 집값의 변곡점이 될 것이라고 주장한다.

이들이 내세우는 근거는 2017~2018년이다. 2018년 입주 물량은 63만가구로 역대 최고치를 기록했다. 하지만 집값은 어김없이 올랐다. 집값 등락 여부와 입주 물량은 큰 상관관계가 없다는 것이다. 오히려 소득 증가 수준을 뛰어넘는 집값 상승세가 발목을 잡을 것으로 봤다. 게다가 금리 상승으로 집값 상승 동력은 더 꺾일 것으로 내다봤다.

주택금융연구원은 주택구입부담지수를 발표한다. 이 지수는 중간소득 가구가 대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 경우 원리금 상환 부담을 나타낸다. 이 지수가 100이면 소득의 25%를 원리금으로 쓴다는 의미다. 금리와 집값 그리고 소득 정도를 고려해 현재의 집값 상태를 보여주는 유용한 지표로 쓰인다.

2021년 2분기 서울의 부담지수는 172.9로 사상 최고치다. 소득의 40% 이상을 원리금 상환에 쓰는 셈이다. 2021년 금리 상승이 본격화하고 대출 규제 역시 더욱 강화돼 수요자의 부담은 더욱 커져 매수세가 급격히 감소할 것이라는 게 하락론자들의 주장이다.

한국은행 역시 올해 6월 금융안정보고서를 통해 소득 대비 집값 상승이 과도하다며 경제가 대내외 충격을 받으면 주택가격이 급락할 수 있다고 경고했다. 2021년 1분기 주택가격 하방리스크(HaR)는 –0.9%로 2009년 3분기 이후 최저치를 기록했다.

한은 관계자는 “금융 불균형이 누증된 상황에서 대내외 충격 시 부채 축소(디레버리징)가 발생하면서 주택가격이 큰 폭으로 하락할 수 있다"라며 "소득 대비 주택가격의 차이와 크게 확대된 신용 규모 등 금융 불균형이 향후 주택가격 하락리스크를 확대하는 요인"이라고 말했다.

yagoojoa@news1.kr