세종 71%, 노원 35% 올라..종부세 대상 21만5000가구 증가

2021년 공동주택 공시가격안 발표
상승률, 서울선 강남보다 강북 높아
서울 종부세 아파트 41만2970가구
경기·대전·부산도 20% 안팎 상승
올해 재산세 3600억원 더 걷힐 듯

올해 세종시의 공동주택 공시가격이 70.68% 오른다. 정부가 공동주택 가격 공시를 한 2006년 이후 최고 상승률이다. 서울 노원구의 공동주택 공시가격도 34.66% 올라, 서울 자치구별 상승률 1위를 차지했다. 올해 서울 평균 상승률은 19.91%다.

전국적으로 공동주택 공시가격이 평균 19.08% 상승한다. 이 역시도 지난해 상승률(5.99%)과 비교하면 급등했다. 공시가격은 보유세 등의 부과 기준 금액으로 정부가 매년 1월 1일 기준으로 실거래가격 등을 고려해 정하는 가격이다.

오늘부터 내달 5일까지 열람, 의견 청취

국토교통부는 15일 이런 내용이 담긴 ‘2021년 공동주택 공시가격안’을 발표했다. 윤성원 국토부 제1차관은 “전국 공동주택 1420만5000가구의 공시가격을 16일부터 다음 달 5일까지 소유자 열람 및 의견 청취를 거쳐 다음 달 29일께 결정·공시할 예정”이라고 밝혔다.

유례없는 공동주택 공시가 상승률에 ‘보유세 폭탄’이 예고된다. 서울의 경우 강남-강북 공시가 상승률 역전 현상까지 나타났다. 통상 강남 3구의 공시가 상승률이 높았던 것에 비해 올해는 서울 강북, 외곽 지역의 아파트 공시가 상승률이 강남을 추월했다.

공동주택 공시가격 변동률. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

자치구별로 보면 노원(34.66%), 성북(28.01%), 강동(27.25%), 도봉(26.19%), 성동(25.27%), 서대문(22.59%), 금천(22.58%), 구로(22.48%), 강북구(22.37%) 순으로 많이 올랐다. 강남(13.96%), 서초(13.53%), 송파(19.22%) 등 강남 3구의 공시가 상승률은 서울 평균에 못 미쳤다. 김형석 국토부 토지정책관은 “시세변동을 그대로 반영한 결과”라며 “노원구가 상대적으로 많이 올라 공시가 변동에 영향을 미쳤다”고 말했다.

정부가 시세 15억원 이상 아파트를 대상으로 담보대출을 금지(12·16 대책)하고 지난해 7월 임대차 3법을 도입한 결과, 서울 강북의 중저가 아파트 가격이 치솟았다. 지난해 12월 노원구 중계동 ‘라이프·청구·신동아’ 전용 115㎡의 경우 15억7000만원에 거래되기도 했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “지난해 강북 소형 아파트값이 많이 올랐고 그만큼 세 부담도 늘어나게 됐다”며 “코로나 시국에 소득증가율이 그만큼 따라주지 않는 상황에서 조세 저항이 상당히 클 수밖에 없다”고 진단했다.

올해 공동주택 공시가격 얼마나 오르나. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

더욱이 집값이 안 올라도 공시가격은 계속 오른다. 정부는 지난해 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에 따라 공시가격 현실화율(시세 대비 반영률)을 올릴 방침이다. 공동주택의 경우 시세의 90%까지 공시가를 올리겠다는 목표다. 이에 따른 ‘공시가 증세’ 고지서가 올해 처음 날아든다.

15억원 이상 아파트는 2025년까지 시세의 90%까지, 9억원 미만의 경우 2030년까지 시세의 90%까지 올릴 예정이다. 공시가격의 시세반영률이 높아지면 집값이 오르지 않아도 보유세 부담이 많이 늘어난다.

강북서 전용 59㎡ 공시가 9억원 넘기도

전국에서 올해 공동주택 공시가격 상승률이 가장 높은 곳은 세종시다. 70.68%가 오른다. 이에 따라 세종시의 공시가격 중위값은 4억2300만원으로 서울(3억8000만원)을 추월했다. 공동주택 가격 공시 도입 이래 처음이다.

윤성원 국토부 제1차관은 “이례적인 수치로, 지난해부터 국회 이전 등 여러 가지 이슈가 나오고 수요가 몰리면서 세종시 시세가 많이 오른 결과가 반영된 것으로 판단된다”고 말했다.

세종시뿐이 아니다. 전국에 두 자릿수 상승률을 기록한 곳이 수두룩하다. 경기(23.96%), 대전(20.57%), 서울(19.91%), 부산(19.67%), 울산(18.68%), 충북(14.21%) 순으로 공시가가 많이 오른다.

서울 자치구별 공동주택 공시가격 상승률. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

공시가 상승에 따라 올해 종합부동산세 대상이 되는 공시가 9억원 초과 아파트는 전국 52만4620가구로 지난해(30만9361가구)보다 70%가량 늘었다. 서울은 41만2970가구로 지난해(28만842가구)보다 47% 늘었다. 서울의 경우 다섯 가구 중 한 집꼴로 종부세를 내게 됐다.

집값과 공시가 현실화율 상승으로 시세 10억원이 넘는 아파트를 소유한 1주택자의 부담은 커진다. 공시가격이 9억원을 넘으면 종합부동산세 납부 대상에 포함된다. 예를 들어 올해 시세 13억7000만원(공시가 9억6000만원)의 아파트를 보유할 경우 지난해 보유세를 302만3000원 냈다면 올해 432만5000원으로 약 40% 오른다. 이 중 종부세는 18만5000원에서 68만3000원으로 약 4배가량 치솟는다. 강북 지역의 전용 59㎡(20평대)도 공시가 9억원을 넘어 종부세 대열에 속속 합류할 것으로 보인다.

정부가 공시가격을 꾸준히 올린 결과 정부의 세금 수입은 계속 늘어나고 있다. 정부는 올해 재산세가 지난해보다 3600억원가량 더 걷힐 것으로 본다. 여기에 종부세까지 더해지면 늘어나는 세수가 상당할 전망이다. 어려운 경제 상황을 고려해 공시가 현실화 속도를 늦춰야 한다는 지적에 국토부 측은 “공정한 과세체계와 복지제도의 형평성 확보를 위해서는 부동산 자산 가치를 정확히 산정할 수 있도록 공시가격 현실화가 시급하다”고 설명했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr