'월세 전환' 우려 커지자.. 논의 없었던 '월세부담 경감 카드' 불쑥

[임대차법 논란]김현미 '전월세전환율 하향' 시사
시행령 개정만으로 바꿀수 있어 與관계자 "이달중에도 조정 가능"
김현미 "근본적 원인은 낮은 금리"
강제기준 아니라 지켜질지 의문

3일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 법사위 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관이 김영춘 국회사무총장과 대화를 하고 있다. 2020.7.3/뉴스1 © News1

김현미 국토교통부 장관이 현 4.0%인 전월세전환율을 하향 조정하는 방안을 검토할 수 있다고 나선 것은 주택임대차보호법 시행에 따른 전세의 월세 전환 후폭풍이 심상치 않을 것이란 우려에 따른 것이다. 여기에 “월세 전환은 나쁜 현상이 아니다”(더불어민주당 윤준병 의원) 등 여당 의원들의 이른바 ‘월세 옹호’ 발언까지 이어지면서 당정이 뒤늦게 여론 달래기에 나섰다는 것. 민주당 관계자는 “당정 협의 과정에서도 사전에 논의되지 않았던 내용”이라며 “전월세전환율은 주택임대차보호법 시행령 개정으로 변경이 가능하기 때문에 이르면 이달 중에도 하향 조정이 가능하다”고 했다.

전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 정부가 정해둔 적절한 비율을 말한다. 현행 주택임대차보호법에는 ‘기준금리(현재 0.5%)+3.5%’로 돼 있다. 정부가 2016년 ‘기준금리의 4배’를 적용하던 전환율 산정 방식을 ‘기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)’ 현재 방식으로 바꾸기로 하고 α값을 3.5%로 정했다. 가령 5억 원 전세 중 보증금 2억 원을 월세로 돌려 보증금 3억 원짜리 반전세로 바꾼다고 할 경우, 현재 기준금리에 따른 전월세전환율 4%를 적용하면 월세를 한 해에 800만 원, 한 달에 66만 원 이상 받을 수 있다. 현재 은행 이자보다 훨씬 높은 수준의 월세를 받을 수 있는 것이다. 하지만 이후 꾸준히 기준금리가 떨어지면서 4년 전 기준을 유지하는 게 맞느냐는 지적이 이어져 왔다.

물론 이 전월세전환율은 기존 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 법적 기준일 뿐 실제 임대차시장에서 강제되는 기준은 아니다. 현재도 이 전환율을 지키지 않고 전세를 월세로 전환하는 경우가 많고, 특히 신규로 계약을 할 때는 거의 지켜지지 않는다. 다만 지금도 등록임대사업자에 대한 공적 의무 준수 여부를 판단할 때 집주인이 전세를 월세로 전환했을 때 이 전월세전환율을 적용해 지나치게 월세를 높게 받은 것은 아닌지 판단한다.

김현미 장관은 최근 전세를 월세로 전환하는 임대인이 늘어나는 데에 대해 “가장 근본적인 원인은 금리에 있다고 생각한다”며 “최근 금리가 굉장히 낮다 보니 임대인 입장에서 전세를 운영할 때 수익률이 낮아 월세 전환을 선호하는 것 같다”고 했다. 그러면서 “(월세 전환은) 일정 정도 한계가 있다. 지금 서울에서는 다주택일 경우 갭 투기를 많이 하는데, 갭을 줄이기 위한 목돈이 필요할 것”이라고 했다.

한편 미래통합당 의원들이 중도 퇴장한 가운데 강행된 법사위 회의에서 여권 의원들은 최근 부동산 대책 실패로 여론의 질타를 받은 김 장관을 두둔하는 발언을 이어갔다. 민주당 박범계 의원은 “김현미 장관께서 조금 억울하다는 느낌이 드실 것 같다”며 “임대차 3법은 법무부, 부동산 3법과 세법도 기재부 소관인데 국토부 장관이 마치 홀로 전부 책임을 지는 듯하다”고 했다.

김지현 jhk85@donga.com·이새샘 기자