논란에도 임대사업자 稅혜택 축소 소급.."100% 소송감"

강병원 의원 "소급은 아냐, 미실현 이익 혜택 축소".. "신뢰보호 원칙 위반해 위헌 소송 소지"

서울 아파트/사진= 김창현 기자

여당이 추진하는 임대사업자의 세금혜택 축소 관련 해당 법안을 대표 발의한 의원이 기존 임대사업자의 미실현 이익에 대해서도 세금 혜택이 축소되는 것이라고 밝혔다. 법안 소급 적용 관련 논란이 일자 신규 등록하는 임대사업자만이 아니라 기존 임대사업자도 해당된다는 점을 분명히 한 것이다.

하지만 기존 정부가 약속했던 혜택을 없앤다는 점에서 임대사업자들의 반발과 위헌 소송이 잇따를 것으로 전망된다.

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강병원 의원 "소급은 아니지만, 기존 임대사업자의 미실현 이익 혜택도 축소"

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강병원 더불어민주당 의원/사진= 이동훈 기자

'부동산 임대사업 특혜 축소 3법'을 대표 발의한 강병원 더불어민주당 의원은 7일 머니투데이와 통화에서 "법안 소급 적용과는 무관하고, 미실현 이익에 대해서는 혜택이 축소되는 것"이라며 "신규 등록임대사업자에만 법안이 적용되는 것은 아니다"고 말했다.

이미 감면을 받은 세금에는 소급 적용할 수 없지만 아직 발생하지 않은 양도세, 종합부동산세의 기존 혜택은 새 법안 시행으로 줄이겠다는 설명이다.

앞서 강 의원은 지난 3일 부동산 임대사업 특혜를 축소하는 내용의 '종합부동산세법·조세특례제한법·지방세특례제한법' 일부개정안을 대표 발의했다.

개정안은 등록임대주택의 종합부동산세 합산과세 면제 혜택을 없애도록 했다. 민간임대주택·공공임대주택 또는 대통령령으로 정한 다가구임대주택은 종부세 과세표준 합산이 되지 않도록 규정한 조항을 삭제했다.

또 내년 1월부터 소형주택 임대사업자가 주택을 2채 이상 임대하는 경우 소득세 또는 법인세의 20%를 감면하고 장기일반임대주택의 경우는 50%를 감면해주는 조항도 삭제했다. 장기일반민간임대주택과 장기임대주택은 양도소득세까지 과세 특례가 가능하도록 한 내용도 없앴다.

임대 목적으로 공동주택을 건축하는 경우나, 임대사업자가 임대 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받는 경우 지방세를 감면해주는 조항도 폐지토록 했다.

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임대사업자들 "사실상 소급" 반발… "신뢰보호 원칙 위반해 위헌 소송 소지"

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하지만 정부가 주기로 했던 혜택을 없앤다는 면에서 사실상의 소급이라며 위헌 소송으로 이어질 소지가 많다. 벌써부터 정부 말을 따랐을 뿐인데 피해를 보게 생겼다며 많은 임대사업자들이 반발하고 있다.

정부는 2017년 12월 '다주택자 임대사업 등록 활성화 대책'을 내놓으면서 임대주택 등록 및 양성화를 유도하기 위해 세금 혜택 카드를 꺼냈다. △2021년까지 임대주택 등록 시 취득세·재산세 차등 감면 △8년 이상 장기임대 소형주택 임대시 재산세 감면 △8년 이상 임대 주택의 장기보유특별공제 비율 50%에서 70%로 확대 △임대사업자 등록 시 임대소득의 70%까지 비용 인정 등이다.

4·8년 의무 임대기간을 지키느라 아직 장기보유특별공제 확대 등 양도세 감면 혜택을 보지 못한 임대사업자들이 대부분이다. 이들에게 기존에 주겠다던 세금 혜택을 거둔다는 면에서 '신뢰보호의 원칙'을 위반한 게 된다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 "앞으로 줄 세금 혜택 축소에 대한 소급은 허용되는데, 문제는 국가가 혜택을 주겠다고 해서 장기 임대주택으로 등록한 것인데 이 혜택을 축소하면 신뢰보호의 원칙 위반이라 위헌 소송이 제기될 가능성이 크다"며 "이 경우 헌법재판소에서 판단하게 될 것"이라고 말했다.

세무사인 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장도 "엄밀히는 앞으로 나올 이익에 과세하는 것은 부진정소급으로 금지 대상이 아니지만 요건 갖추면 세금 혜택을 주겠다던 약속을 지키지 않은 것이라 신의칙에 위반되고 100% 소송감"이라며 "이에 정부가 그간 대책에서 새 등록임대사업자의 혜택을 줄여온 것"이라고 말했다.

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"임대사업자 물량 시장에 나오도록 거래세 낮추고, 임대사업 소득세 올려야"

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서울 전경/사진= 김창현 기자

임대사업자에 오히려 양도세 혜택을 줘 집을 팔도록 유도하고 임대소득세를 올릴 필요가 있다는 주장도 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "세금으로 부동산 시장을 잡을 수 없다"며 "취득세와 양도세를 낮춰 거래를 활성화시키고 보유세를 올리고 임대사업 소득세를 올리면 다주택자들이 집을 팔지 않겠느냐"고 말했다. 이어 "재건축·재개발을 통해 주택 공급을 늘리고 수요는 분산시키고 유동자금은 줄여야 한다"고 덧붙였다.

현재 임대사업자들은 4·8년 의무 임대기간을 지키고 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 대신 종부세·양도세 등 다양한 세금 감면 혜택을 받고 있다. 하지만 임대사업자가 매물잠김 현상과 집값 상승을 유발하는 원인으로 지목되면서 정부와 여당이 임대사업자 혜택을 단계적으로 축소해 왔다.

한편 국토교통부에 따르면 임대사업자 수는 정부의 등록 유도 정책으로 2018년 6월에 33만명에서 올해 5월 52만3000명으로 2년 새 20만명 가까이 늘었다. 같은 기간 등록 임대주택 수는 115만가구에서 159만가구로 44만가구 증가했다.

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박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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