투기수요 번진 수도권·대전·세종·청주..'풍선효과' 바람 뺀다

문재인 정부 21번째 조치..고강도 규제 쏟아내

[경향신문]

김현미 국토교통부 장관이 17일 정부서울청사에서 ‘6·17 부동산 대책’에 대해 설명하고 있다. 김창길 기자

투기과열지구 48곳·조정대상지역 69곳으로 대폭 확대
강남 일대 ‘토지거래허가구역’ 지정…갭투자자 손 묶어
재건축 분담금 추산, 강남 5억2000만원·강북 1300만원

정부가 17일 발표한 ‘6·17 부동산 대책’은 그간의 ‘핀셋 규제’에도 부동산 시장 과열이 좀처럼 가라앉지 않자 문재인 정부가 21번째 내놓은 것이다. 정부 규제에서 벗어난 수도권 및 일부 지역으로 유동성이 쏠리는 풍선효과가 나타나자 강도 높은 카드들을 한꺼번에 꺼냈다.

빚내서 차익을 노리는 부동산 투자는 어려워진다. 최근 한 달간 집값이 매주 0.5%가량 오르는 과열 양상을 보인 충북 청주 등 69곳이 조정대상지역에 지정됐다. 이곳에서는 주택담보인정비율(LTV)이 9억원 초과분은 30%, 총부채상환비율(DTI)은 50%를 적용받는다.

투기과열지구는 48곳으로 늘었다. 1년간 누적 상승률이 11.5%에 달한 대전과 단기차익을 노린 매수가 쏠린 안산·오산·인천 등 비규제지역은 조정대상지역 지정을 건너뛰고 단번에 투기과열지구가 됐다. 15억원 초과 주택에는 주택담보대출이 금지되며 DTI는 40%가 적용된다.

강남권 ‘갭투자’는 원천 봉쇄된다. 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 부지와 그 영향권인 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)은 향후 1년간 토지거래허가구역으로 지정된다. 주거지역에서 18㎡가 넘는 토지를 거래할 때 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 제도로, 주거용 토지는 2년간 실거주해야 한다. 사실상 이 지역에서 고가 전세보증금을 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 금지되는 것이다. 18일 공고를 거쳐 23일부터 효력이 발생하게 된다. 이들 지역에 대한 편법증여·대출위반·실거래 허위신고 등에 대한 고강도 기획조사도 병행된다.

자금출처 조사 범위는 확대된다. 기존에는 고가 주택에 한정했지만 이번에 3억원 미만으로 범위가 넓어졌다. 3억원 미만 중저가 주택을 대상으로 갭투자가 늘자 투기과열지구·조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우에는 거래금액과 무관하게 자금조달계획서 제출을 의무화한 것이다. 증빙자료도 함께 내도록 해 불법증여나 대출규정 위반 등 의심거래에 대해 집중적으로 관리하기로 했다.

재건축이 투자 수단이 되는 것을 막기 위해 수도권 투기과열지구는 재건축 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 주기로 했다. 누구나 조합원 자격을 얻어 상대적으로 저렴한 가격에 재건축 분양을 받는 것을 막기 위한 조치라고 국토교통부는 설명했다. 노후한 재건축 아파트는 소유자들이 실거주하지 않고 세를 놓는 경우도 많아 비거주 소유자들의 반발도 예상된다. 정부가 도시 및 주거환경정비법을 연말까지 개정하면 그 이후 조합설립인가 신청을 하는 단지부터 적용할 예정이라고 밝힌 만큼 추진위원회 승인 단계를 밟고 있는 강남구 은마아파트, 개포주공 5·6·7단지, 서초구 방배삼호, 신반포 아파트 등은 사업에 속도가 붙을 것으로 전망된다.

정부는 올해 하반기 본격 시행될 재건축초과이익환수제로 인한 재건축 분담금 예상액수도 이날 공개했다. 재건축사업으로 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 수준의 개발이익이 발생하면 최고 절반 이상 정부가 환수하는 제도다. 이에 따르면 서울 강남 5개 단지 평균 부담금은 4억4000만~5억2000만원, 강북 단지는 1000만~1300만원으로 계산됐다. 사실상 강남에서 재건축이 어려울 수도 있다는 신호를 보낸 것이다.

우리은행 부동산투자자문지원센터 안명숙 부장은 “재건축초과이익환수제가 사실상 부활하는 데다 거주 요건이 2년 부과되면 재건축보다 재개발에 상대적으로 관심이 커질 것으로 예상된다”고 말했다.

박상영 기자 sypark@kyunghyang.com