"공시가 오류 정말이었네"..엉터리 산정 왜?

부동산공시제 감사보고서
같은 토지에 용도 등 다르게 적용
주택 22만채, 땅값이 땅+집값보다 더 높아

정부가 부동산 보유세, 건강보험료 등 각종 조세의 산정 기준이 되는 단독주택 공시가격을 엉터리로 매긴 경우가 수두룩한 것으로 나타났다. 사진은 서울 빌라와 주택이 밀집한 서울 용산구 한남동 일대 모습. [연합]

[헤럴드경제=민상식·양영경 기자] 정부가 부동산 보유세, 건강보험료 등 각종 조세의 산정 기준이 되는 단독주택 공시가격을 엉터리로 매긴 경우가 수두룩한 것으로 나타났다. 표준 단독주택 공시가격 인상률이 지난해 9.13%에 달하는 등 그동안 공시가격 산정의 객관성을 두고 의문 제기가 많았는데, 이번 감사원 감사를 통해 문제점이 고스란히 드러난 것이다.

▶공시가 산정 기준 저마다 달라= 감사원이 지난 19일 발표한 ‘2019년 부동산 가격공시 운용 실태’ 감사 결과, 전국 단독주택의 5.9%인 22만여가구의 땅값(개별공시지가)이 땅값과 주택가격을 합친 개별주택가격보다 높게 산정되는 공시가 ‘역전 현상’이 발생했다. 2419가구는 개별공시지가가 개별주택가격보다 배 이상 높게 매겨졌다.

같은 지방자치단체 내에서 토지와 주택 가격을 산정하는 부서가 달라, 같은 땅인데도 용도 등의 토지특성을 각각 다르게 적용했기 때문이다.

표준 부동산의 규모와 분포에 문제가 있다는 지적도 나왔다. 표준부동산 표본(토지 50만 필지·주택 22만가구)이 적정 수준보다 적고 용도지역도 제대로 고려하지 않아 공시 정확도가 떨어진다는 것이다.

감사원은 표준부동산 표본 수를 20% 확대하거나, 현재 규모를 유지하더라도 용도지역을 제대로 반영해 대도시·주거지의 표준부동산 규모는 줄이고 비도시나 자연지역은 늘려야 한다고 시정 요구했다.

국토부는 이에 대해 “토지 공시지가가 토지와 주택을 합한 공시가격보다 높게 산정된 것은 그동안 주택에 대해서는 산정된 가격의 80%만 공시가격으로 결정·공시하는 공시비율 때문에 발생한 것”이라며 “올해 공시가격부터 일괄적으로 80%를 적용하던 공시비율을 폐지하고, 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 높이는 방향으로 개선하고 있다”고 밝혔다.

감사원은 이번 감사에서 아파트 등 공동주택을 제외한 토지 및 단독주택 가격공시제도만 감사 범위에 넣었다. 아파트 등 공동주택은 전수조사 방식으로 가격을 산정하기 때문이다.

▶공시가 통째 정정 논란…알고 보니 감정원의 실수= 지난해 성동구 성수동 초고가 아파트 ‘갤러리아포레’, ‘트리마제’ 등의 고무줄 공시가격 논란은 한국감정원의 실수 탓에 벌어진 일로 드러났다. 당시 감정원은 “필요성이 인정돼 적정하게 조정했다”고 보도자료를 내놨었다.

국토부가 공개한 감정원에 대한 종합감사 결과, 감정원 직원이 지난해 공동주택 공시가격을 산출할 때 층별 가격 격차를 반영하는 보정률을 넣지 않아 일부 가구가 층에 상관없이 모두 같은 가격으로 평가됐다. 감정원은 빅데이터와 정보통신기술(ICT) 등으로 공시가격의 정확성과 공공성을 높이겠다고 밝힌 바 있다.

갤러리아포레 101동, 33가구(전용 170.98㎡)는 12~45층의 공시가격이 모두 26억원으로 산정됐다. 또 인근에 ‘아크로서울포레스트’가 들어서면서 조망권·일조권이 침해된 데 따른 가격 차이가 아예 반영되지 않았다. 트리마제의 경우 104동, 35가구(전용 84.54㎡)가 12층부터 47층까지 14억4000만원으로 책정됐다.

이런 사항은 감정원의 자체 검증 과정에서도 걸러지지 못했다. 감정원은 소유자의 의견을 접수하고도 가격을 고치지 않았고, 국토부는 4월 말 수정되지 않은 가격을 공시했다. 아파트 공시가격에 대한 이의신청이 재차 접수되자, 현장 및 가격조사 등을 통해 해당 아파트가 평형·층·향별에 따른 가격 조정을 받지 않았다는 사실을 파악했다. 국토부는 6월 말 두 아파트의 공시가격을 정정 공시했다.

▶공시제도 개선 가능할까 = 문제는 공시가격 조사·산정·평가 방식과 근거 자료가 투명하게 공개되지 않은 탓에 이런 일이 또 발생할 수 있다는 것이다. 소유자가 의견을 내지 않으면 묻힐 가능성이 크고, 이의신청을 한다고 하더라도 반영되지 않을 수 있다. 올해 공동주택 공시가격 의견제출 기간(3월19일~4월8일) 총 2575개 공동주택 단지에서 3만7410건의 의견이 제기됐으나, 조정된 사례는 전체의 2.4%에 불과했다.

조주현 건국대 부동산대학원 교수는 “그동안 공시가격 산정 과정이 투명하게 공개되지 않는다는 불만이 많았다”면서 “입력 자료를 공개하고 이의신청을 신중하게 처리하는 식으로 국민 의문을 해소해 나가야 한다”고 강조했다.

mss@heraldcorp.com