'11·3 부동산대책' 투기 과열 37곳 규제..청약·전매제한 강화

[쿠키뉴스=이연진 기자] 정부가 투기 과열 양상을 보이는 부동산 시장에 칼을 빼 들었다.

3일 정부는 관계기관 협의 및 경제관계장관회의를 열고 '11·3 주택시장 안정적 관리방안'을 발표했다. 집값이 과도하게 오르고 청약과열이 빚어지고 있는 지역의 가수요를 차단하기 위해 청약제도를 강화하기로 한 것이 핵심이다.

서울과 경기·부산 일부, 세종시에서 전매·1순위·재당첨을 제한한다. 또 단기 투기수요 유입을 막기 위해 중도금대출 보증요건을 강화하고 1순위뿐 아니라 2순위 청약도 청약통장이 있어야만 신청할 수 있도록 했다.

정비사업 투명성을 높이기 위해 경쟁입찰·용역비공개를 확대하고 청약시장 불법행위를 막기 위해 상시점검팀, 신고포상금제도 운영한다. 반면 실수요자들을 위해 디딤돌 대출과 한국토지주택공사(LH) 공공분양주택에 대한 금융지원은 유지하기로 했다.

이번 대책의 초점은 투기과열 규제에 맞춰져 있다. 투기과열 진앙지로 꼽혔던 강남 재건축 시장을 넘어 서울 전역과 경기·부산 일부, 세종시 등 청약시장이 과열됐던 지역을 규제 대상에 포함했다. 정부가 예고했던 '선별적' 대책의 일환이다.

정부가 지정한 '조정지역'에선 앞으로 분양권 전매제한기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제가 강화된다.

대상지 선정 기준은 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용하되 일부 요건을 구체화했다.

정부는 이 세가지 정량요건중 어느 하나라도 충족하는 지역 가운데 주거정책심의위원회 등의 심의를 거쳐 청약과열이 발생했거나 과열 우려가 있는 곳을 골라 조정지역으로 지정하겠다는 입장이다.

이런 기준을 적용해 이번에 대상지로 선정된 곳은 서울 등 총 37개 지방자치단체다.

수도권에서는 서울 25개구 전역의 민간·공공택지, 경기도 과천·성남시의 민간·공공택지, 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지에서 분양하는 아파트가 대상이다.

지방이지만 청약과열이 심화되고 있는 부산광역시의 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개 구의 민간택지와 행정중심복합도시 건설지역인 세종시의 공공택지도 조정지역에 포함됐다.

조정지역 내에서의 전매제한 기간은 지역에 따라 차등적용된다.

강남·서초·송파·강동구 등 재건축 사업이 활발한 강남권 4개 구와 과천시는 민간택지와 공공택지 모두 현행 최대 6개월이던 전매제한 기간이 소유권 이전등기(입주) 때까지로 늘어나 분양권 전매가 전면 금지된다.

종전에는 분양 계약 후 6개월 뒤면 자유롭게 분양권 전매가 가능했지만, 앞으로는 입주 때까지 전매를 할 수 없게 된다. 국토부 관계자는 "이들 5개 지자체는 조정지역 선정 기준 3가지 모두를 충족하고 있다"며 "재건축 일반분양 과열과 분양가 상승에 따른 부작용을 막기 위해 분양권 전매를 전면 금지하기로 했다"고 말했다.

이들 5개 지역을 제외한 서울 21개 구와 성남·하남·고양·남양주·화성시 등 조정지역의 경우 공공택지에선 공공·민간주택 모두 현재 1년인 전매제한 기간이 입주 때까지로 확대된다. 이들 지역의 민간택지에선 6개월인 전매제한이 1년6개월로 종전보다 1년 늘어난다.

공공택지만 해당되는 세종시는 공공·민간 아파트 모두 분양권 전매제한이 입주 때까지 금지된다.

다만 부산은 민간택지만 조정지역에 포함하되, 현재 주택법상 분양권 전매제한 대상이 아니어서 분양권 전매제한은 따로 두지 않기로 했다. 이에 따라 종전처럼 계약만 하면 곧바로 분양권을 팔 수 있다.

수도권 공공택지 가운데 지구면적의 50% 이상이 그린벨트인 지역의 경우에는 민간분양주택의 전매제한 기간이 분양가와 시세 격차에 따라 종전 1∼2년에서 입주 때까지로 강화된다.

이들 그린벨트 공공택지지구의 공공분양주택과 분양가격이 인근 시세의 70% 미만인 곳은 종전대로 3∼6년의 전매기간이 유지된다.

국토부는 3일 이와 관련한 주택법 시행령 개정안을 입법예고하고, 이날 이후 입주자모집공고를 하는 단지에 대해서 강화된 전매제한 기준을 즉각 적용하기로 했다.

모든 조정지역 청약자에 대해서는 재당첨제한도 부활된다. 2009년 4월 투기과열지구가 아닌 민영주택에 대해 재당첨제한이 폐지된 지 7년7개월 만이다.

이번 조치로 과거 과밀억제권역에 속하는 조정지역(서울·과천·성남·하남·고양·남양주시)에서 새 아파트에 당첨된 사실이 있다면 새로운 조정지역내 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양받고자할 때는 5년간 당첨이 제한되고, 전용 85㎡ 초과 주택에 청약할 때는 3년간 당첨이 제한된다.

과밀억제권역이 아닌 조정지역(부산·세종 등)에서 당첨 사실이 있는 사람이 조정지역내 아파트를 분양받을 때는 전용 85㎡ 주택의 경우 3년, 전용 85㎡ 초과 주택은 1년간 재당첨이 금지된다.

'세대주가 아닌 사람'과 '5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람', '2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람' 등은 조정지역에서 청약 시 1순위에서 제외되고 2순위로만 청약할 수 있게 되는 등 1순위 요건이 대폭 강화된다.

조정지역에서의 재당첨과 1순위 제한은 주택공급규칙이 이달 15일께 개정되면 즉시 시행될 예정이다.

조정지역에서는 분양 주택의 계약금도 최하 10% 이상 납입해야 한다. 종전에는 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사의 중도금 대출보증을 받을 때 분양가의 5%만 계약금으로 내면 됐지만, 앞으로는 10% 이상으로 비율을 상향해 과도한 단기투자수요를 차단한다는 방침이다.

청약 2순위 기준도 강화된다. 현재는 청약 2·3순위가 통합되면서 통장이 없어도 2순위로 청약이 가능했지만 앞으로는 조정지역에서 분양되는 아파트는 2순위 청약자도 청약통장이 있어야만 신청할 수 있다.

당해, 기타지역 구분없이 하루에 받던 1순위 청약일은 조정지역에 한해 첫째 날은 당해지역, 둘째날은 기타지역으로 분리해 접수한다.

또 이번 대책에도 국지적 과열 현상이 심화되거나 주변으로 확산할 경우 해당 지역을 투기과열지구로 지정하는 방안도 검토하기로 했다.

lyj@kukinews.com