수도권 3억~5억 전세 수요자를 집 사게 하는 데 '올인'

[8·28 전·월세 대책] 低利 장기주택대출 등 통해 세입자들 매입 나설 가능성 취득세 1~3%로 영구 인하, 공공임대 年 11만가구 공급 다주택자 양도세 重課와 분양가 상한제 등 폐지돼야 큰 효과 볼 수 있어 내달 정기국회 통과될지 주목

정부가 28일 전세난 해소 방안으로 주택 거래 활성화 카드를 다시 꺼냈다. 4·1 부동산 대책 발표 이후 약 5개월 만에 종합 대책이 또 나온 것이다.

이번 대책은 전·월세 대출을 확대하는 등 단기적인 미봉책이 아니라 전세난의 근본 원인인 주택시장 침체를 바로잡겠다는 데 초점이 맞춰져 있다. 연 1~2% 금리의 20년 만기 모기지(mortgage) 도입과 취득세율 영구 인하안, 서민·근로자 주택 구입 자금 대출 지원 확대 등이 골자다. 집 살 여력이 있지만 집값 상승에 대한 기대가 꺾이면서 전세에 머무는 수요자가 크게 늘어난 탓에 전세난이 닥쳤다는 판단에 따른 것이다.

주택 시장에서는 일단 긍정적인 평가가 많다. 하지만 9월 정기 국회에서 현재 계류 중인 다주택자 양도세 중과(重課), 분양가 상한제 등 규제 폐지가 반드시 동반돼야 큰 효과를 볼 수 있다는 지적이다.

◇주택 구매 수요 창출에 초점

정부는 이번 대책에서 신혼부부나, 20~40대 직장인·맞벌이 부부 등 어느 정도 여유가 있지만 전세에 머무는 사람, 집값이 올라 시세 차익을 보기보다는 안정적인 주거지를 찾는 사람을 주 타깃으로 삼았다.

국토부가 전세 금액별로 올해 전세금 상승폭을 조사한 결과, 3억~5억원대 전세 아파트는 다른 구간에 비해 전세금 상승폭이 평균 4.2~ 4.4%로 가장 컸다. 이 구간의 생애 최초 주택구입자들은 전세금 등으로 어느 정도 여유 자금이 있는 경우가 많아 저리의 모기지 상품 등으로 지원하면 주택 구매로 돌아설 수 있다는 게 국토부 설명이다.

특히 수익공유형·손익공유형 모기지 상품은 장기적으로 주택 구매 신규 수요를 꾸준히 시장으로 유입할 수 있는 장치로, 내년부터 점차 확대 적용한다.

또 이달 말 발표 예정이던 취득세율을 주택가격별로 1~3%로 영구 인하하는 안을 앞당겨 발표한 것이나, 주택 기금의 서민·근로자 주택 구입 자금 대출 지원을 확대한 것도 같은 취지다. 여기에 올 연말까지 적용되는 4·1 부동산 대책의 취득세·양도세 면제 등이 맞물리면 하반기 주택 시장에서 힘을 낼 수 있다는 전망도 나온다.

권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "전세 사는 실수요자들이 약간의 부담만으로 주택을 구매할 수 있는 장치를 마련한 데다, 거래 정상화 효과까지 볼 수 있다는 점이 긍정적"이라며 "주택 기금을 활용한 만큼 국회를 거치지 않아도 돼 불확실성을 없앴다는 것도 효과가 클 것"이라고 말했다.

◇장기적으로 임대 공급 확대

전·월세 수요자 지원 방안도 근본적인 해결에 좀 더 초점을 맞췄다. 눈앞의 전세 대출 지원 등이 오히려 전세난을 부추긴다는 지적을 반영한 것이다.

우선 임대주택 공급을 확대한다. 올 하반기에 전국 2만3000가구의 매입·전세임대 주택을 공급하고, 1만6000여가구 공공주택 입주도 1~2개월 앞당긴다. 장기적으로는 매년 평균 11만가구 공공 임대주택을 짓는다.

임대주택 공급을 늘리기 위해 매입 임대사업자에 대한 지원을 강화하는 것도 핵심 조치다. 한시적으로 자금 대출금리를 연 3%로 낮추고, 대출 한도도 종전 6000만원에서 지역별로 7500만~1억5000만원으로 늘렸다.

전세 수요자들이 월세로 좀 더 쉽게 옮겨 갈 수 있도록 월세 소득공제율도 50%에서 60%로 늘린다. 공제 한도도 연 300만원에서 500만원으로 확대했다. 주택 구매 여력이 상대적으로 작은 계층에 대해서는 출구를 마련해주거나 공급 확대로 대처하겠다는 것이다.

◇9월 국회가 관건

주택 시장에서는 9월 국회가 고비라는 반응이 나온다. 국회에 계류 중인 다주택자 양도세 중과 폐지안이 핵심이다. 생애 최초 주택 구입자 등 실수요자를 지원하는 방안 외에도 이제는 고소득 다주택자가 주택 구매에 적극적으로 나설 수 있는 대책이 나와야 한다는 것이다. 이들은 잠재적 임대사업자인 만큼, 주택 거래 활성화와 전·월세 임대주택 공급 효과를 모두 기대할 수 있다는 설명이다.

건설산업연구원 두성규 연구위원은 "잇따른 정부 대책에도 주택 시장에는 정책에 대한 불신이 퍼져 있다"며 "다주택자 양도세 중과 폐지나 취득세 영구 인하 등이 국회에서 원만하게 처리돼야 다른 대책들과 함께 시너지를 낼 수 있는 상황"이라고 말했다.

☞모기지(mortgage)

장기 주택담보대출을 뜻하는 말. 이번에 새로 나온 수익·손익공유형 모기지는 만기가 최장 20년으로 금융기관이 주택담보대출을 해주면서 손익 리스크를 분담하는 상품이다.

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