미분양아파트..경제불안 뇌관?

[뉴스와 경제]

◀ＡＮＣ▶

미분양아파트가 갈수록 증가하고 있습니다. 지방은 물론이고 수도권에도 빈 아파트가 급증하면서 건설사와 금융업계 모두 위험해질 수 있다는 우려까지 나오고 있습니다.

건설사가 계획을 잘못한 건지 까다로운 규제 때문인 건지， 미분양 아파트의 원인과 해결책 알아봅니다.

건국대학교 부동산학과 심교언 교수 나오셨습니다. 안녕하십니까？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

반갑습니다.

◀ＡＮＣ▶

반갑습니다.

먼저 물량을 좀 볼까요？ 건설회사들이 정부에 신고한 물량보다 실제 미분양물량이 훨씬 많다는 얘기 있던데요. 어느 정도인가요？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

지금 신고된 물량으로 보면 작년 말 기준으로 １２만 ３０００호가 됩니다. 금액으로 따지면 대략 ３０조 내외인데 협회나 건설사 추산으로는 １５에서 ２５만호까지도 육박할 것이라고 추산하고 있습니다.

◀ＡＮＣ▶

그렇게 차이가 나는 것은 어떻게 된 겁니까？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

통계를 할 때 마케팅이라든가 기업이미지 때문에 축소신고한다든가 그렇게 해서 축소되는 경향이 있죠.

◀ＡＮＣ▶

건설사들이요. 미분양의 증가 원인을 좀 볼까요. 근본적인 이유， 어떤 겁니까？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

가장 근본적인 이유는 기업들이 개발하기에 좀 힘든 땅에 무모하게 과다하게 들어간 것이 아닌가 하는 게 크고요. 그 다음부터는 지역별로 일시적 공급과잉이라든가 고분양가， 가격에 따른 구매력 같은 게 저하되어서 이런 것들이 다 복합적으로 해서 이런 결과가 나타나는 것 같습니다.

◀ＡＮＣ▶

미분양아파트， 지역이나 규모로 볼 때 어떤 특징들이 분명히 말씀하신 것과 연관되어서 있겠군요.

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

미분양아파트의 지역별 규모로 보면 수도권이 한 ２만 ２０００세대입니다， 작년 말 기준으로. 대구， 경북권이 ２만 ８０００채， 충남이 １만 ４０００채 좀더 되는데 수도권 비중은 줄어들고 지방이 늘어나고 있습니다.

그 다음 두번째로 볼 수 있는 것은 수도권 내에서도 인천， 김포， 고양， 용인， 이런 지역들이 미분양이 갑자기 늘어난다는 것입니다. 그런 것들이 특이할 만합니다.

◀ＡＮＣ▶

지금 지역별로 미분양이 어느 정도나 분포가 되어 있는지까지도 말씀을 해 주셨는데 말씀을 듣다 보니까 수도권지역도 지금 미분양이 집중이 되어 있는 분위기 아닙니까？원인이 뭡니까？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

인천이라든가 김포， 고양 이런 데는 최근에 대규모 개발들이 일어났습니다. 인천 같은 경우는 ５００만평짜리 이상의 신도시들이 일시에 공급되면서 그런 효과가 나타났고요.

또 하나는 위치가 더 뛰어난 보금자리에 대한 기대감이 있는 것 같습니다. 보금자리가 앞으로 추가로 계속 공급될 예정이니까 소비자들은 구매를 좀 늦추는 것이 있지 않나， 판단합니다.

◀ＡＮＣ▶

말씀하신 대로 요즘 아파트 분양， 참 쉽지 않은 상황인데. 미분양 물량 중에서는 중대형 아파트들의 미분양률도 상당히 높은 걸로 지금 알고 있습니다. 그것 때문에 건설사는 물론이고 서민들에게까지도 피해가 가는 부분이 있다라는 분석이 있던데요. 어떤 의미입니까？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

그것은 어떤 얘기냐면 중대형 공급 위주로 가면 소형평형 공급이 위축되기 때문에 서민들이 피해를 본다， 공급위축은 수요에 비해서 공급이 적기 때문에 가격이 올라가서 피해본다는 게 하나 있고요.

또 하나는 인구 구조상 １， ２인 가구， 그러니까 소형가구 증가하는데 수요는 계속 증가하고 공급은 위축된 상태이기 때문에 가격상승 압력이 더 커서 서민들한테 좀 불편을 주는 것 같습니다.

◀ＡＮＣ▶

어떻게 봐야 되겠습니까？건설사들이 판단을 잘못하고 있는 것이 우선일 것 같다는 생각이 드는데요.

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

그래서 건설사 자구노력이 제일 먼저 나와야 된단 얘기죠.

◀ＡＮＣ▶

미분양사태가 갈수록 커지면서 건설사들이 지금 은행빚을 못 갚는 경우도 많이 있지 않습니까？부도위험으로 지금 가고 있는 상황인데요. 이렇게 될 때 금융계에도 위험이 미칠 가능성이 높아지고 있다라는 분석이 많습니다. 실제 그런가요？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

대출을 못 갚게 되면 관련업계 도산해서 금융위기가 된다는 설인데 저축은행을 보면 전체 여신비율에서 ＰＦ대출이 ２０％ 내외로 위험도가 좀 높은 상태입니다.

그런데 일반 시중은행 같은 경우에는 ５％ 내외입니다. 그래서 그 영향이 일반 시중은행들에게는 상당히 제한적이라고 보이고요. 그래서 그 영향이 금융기관별로 차이가 있을 것으로 보입니다.

◀ＡＮＣ▶

문제는 그렇게 짚어질 수 있는데 해법이 나와야 되지 않겠습니까？미분양과 관련되어진 해법， 일단 정부정책은 주택을 많이 만들면 좋지 않겠느냐는 판단을 좀 했었던 것 같은데 이게 오히려 한계가 있는 것이다라는 분석도 있고요. 어떤 정책이 필요할까요？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

지금 가계가 안정정책을 취하다가 미분양사태가 심화되는 측면이 있습니다. 작년 초까지 정책들이 활발하게 나왔는데 작년 초가 미분양이 제일 많았을 때입니다. 그때 나왔던 정책이 양도세， 취득세 같은 세제정책이라든가 거래를 완화해 준다든가 또는 금융지원 강화， 이런 정도였습니다.

그런데 세제혜택을 제외하고는 실효성이 상당히 떨어지는 정책이라서 전반적으로 다시 검토해 봐서 장기적으로 우리나라에 어떤 영향을 주는가를 검토해서 어떤 정책을 만드는 것이 좋을 것으로 보입니다.

◀ＡＮＣ▶

구체적으로 어떤 부분에 정책이 좀더 필요할까요？이게 정책이 나올 때마다 이게 한시적으로 적용되는 듯하다가 다시 소용이 없어지고 하는 경우가 많지 않았습니까？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

지금 너무 세제일변도로 가는 게，세제가 가장 효력을 빨리 느끼기는 하지만 국가의 자원배분 왜곡을 일으켜서 악영향을 미칠 우려가 많습니다.

그 외에도 지금 미분양주택 매입이라든가 이런 제도가 활성화되지 않고 있습니다. 거기에 약간의 촉매제가 있으면 활성화될 수도 있는데 그러한 식으로 좀 개편이 된다면 효과가 있지 않을까 생각됩니다.

◀ＡＮＣ▶

이건 어떤가요？건설업계에서는 조금 전 말씀해 주신 내용들의 혜택이라도 다시 좀 연장할 필요가 있다. 예를 들면 양도세 감면혜택연장. 그리고 총부채 상환비율 규제의 완화. 지방이라도 것들을 그런 것들을 해 주어야 한다는 주장들이 있는데 이 부분은 어떻게 봐야 되겠습니까？

◀ＩＮＴ▶ 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

지금 그 부분에 대해서는 세제를 계속 끌고 간다는 것은 조세정책상 바람직하지는 않으나 위기상황이 심하기 때문에 일부 연장할 수도 있겠죠. 그런데 장기적으로 보면 그것도 좋은 정책은 아니고요.

여기에 가장 선행돼야 할 것은 이 사태를 몰고 온 기업들에 대해서 어떤 자구적인 노력을 만드는 정책이 선행되고 나서 나머지 정부에서 어떤 지원책을 마련하는 것이 순서가 아닌가 생각합니다.

◀ＡＮＣ▶

건설사들의 어떤 과다한 욕심 부분을 먼저 정리를 해야 될 필요가 있다는 말씀으로 이해하면 되겠군요. 오늘 말씀 고맙습니다.

(심교언 교수)

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