“제발 분양권 좀 사주세요”…거래 급감에 ‘2억’ 마피 단지까지 나와

지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래 68건뿐
고금리·시장 하락에 분양권 전매 규제로 역대 최소치

지난 5일 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 인근 부동산 중개업소에 둔촌주공 매물을 접수한다는 안내문이 붙어 있다. 본 기사와 관련 없음. [박형기 기자]

지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래량이 처음으로 두 자릿수로 떨어진 것으로 나타났다. 금리 인상과 부동산 추가 하락에 대한 우려로 매수 부담감이 커진 상황에서 입주·분양권 전매에 대한 강력한 규제까지 더해진 탓이다.

26일 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래는 68건을 기록했다. 이는 관련 통계가 작성된 2007년 이후 가장 적은 수치다.

서울 아파트 입주·분양권 거래는 2016년 9948건으로 역대 최다를 기록한 이후 2017년 8652건, 2018년 2532건, 2019년 2114건 등 줄곧 네자릿수를 유지했다. 그러다 2020년 894건으로 세자릿수로 내려간 뒤 2021년 264건으로 줄었고 작년에는 68건으로 급감했다.

지난해 서울 입주·분양권 거래 단지 최고가는 3월 계약된 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡로 38억7407만원에 손바뀜했다. 이어 같은달 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 전용 97㎡ 입주권이 33억1184만원에 거래돼 뒤를 이었다.

이 밖에 마포구 아현동 ‘공덕자이’와 ‘마포더클래시’, 은평구 증산동 ‘DMC센트럴자이’, 서대문구 홍제동 ‘홍제역 해링턴플레이스’, 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’ 등에서 입주권·분양권 거래가 이뤄졌다.

경기와 인천도 거래량이 반토막 났다.

경기는 2014년 1만259건 이후 2020년까지 7년 연속 거래량이 1만 건을 웃돌았으나, 2021년 6846건으로 줄었고 지난해에는 3316건으로 감소했다. 인천 역시 2021년 3970건에서 지난해 1667건으로 절반 이상 줄었다.

업계는 금리 인상이 지속되는 한 거래량 반등은 어려울 것으로 전망한다. 기존 주택 매매와 마찬가지로 분양권 매매도 대출 없이는 매입이 사실상 불가능하기 때문이다. 다만, 정부가 지난 3일 발표한 분양권 전매 제한 규제 완화로 기존 분양 단지가 소급 적용 혜택을 받을 경우 일시적인 분양권 시장 활성화는 나타날 수 있다고 보고있다.

입주장 닥친 서울 아파트서 마피 속출

입주장에 돌입한 서울 일부 아파트 단지들에서 마이너스 프리미엄(마피) 분양권과 입주권 매물이 늘고 있다.

부동산 업계에 따르면 내년 1월 입주 예정인 서울 송파구 오금동 ‘송파 더플래티넘’ 전용 65㎡는 최근 12억5140만원에 매물이 올라왔다. 작년 1월 일반분양 당시 해당 평형 최고 분양가가 14억7260만원인 것을 감안하면 2억원 이상 호가가 하락한 셈이다.

이 단지는 분양 당시 고분양가 논란에도 29가구 모집에 7만5382명이 몰리며 2599대 1의 청약 경쟁률을 기록한 바 있다. 그러나 송파구의 집값 하락세가 가팔라지고 전세 세입자를 구하기도 어려워지자 수분양자들이 손해를 감수하더라도 분양권 손절에 나서고 있는 것으로 풀이된다.

실제 송파구의 아파트 매매가격지수는 지난 1년 동안 약 7.16%(KB부동산 자료) 하락했다.

지난해 하반기부터 입주를 시작한 금천구 독산동 ‘신독산솔리힐뉴포레’ 전용 68㎡A의 경우 현재 매물 호가가 6억4400만원에 올라와 있다. 이는 해당 평형 분양가 7억4700만원과 비교하면 1억300만원 낮은 가격이다.

강북구 수유동 ‘칸타빌수유팰리스’ 전용 59㎡B 역시 현재 6억8000만원에 매물이 올라와 있는데, 당초 이 평형 분양가는 9억2490만원으로, 2억4490만원이나 가격이 떨어졌다.

이달 말 입주 예정인 동작구 흑석동 ‘흑석리버파크자이’는 현재 입주권 물건이 다수 나와 있지만, 거래는 한 건도 체결되지 않고 있다. 이 단지는 청약 당시 1순위 평균 경쟁률 95.9대 1을 기록한 것은 물론 가점 만점자가 나오기도 했지만, 전세 계약자를 찾는데 어려움을 겪으면서 입주권 매물이 올라오고 있는 것으로 보인다.

또 다음달 입주를 앞둔 강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스’ 전용 59㎡ 입주권은 작년 12월 15억원에 거래됐는데, 이는 2021년 8월 같은 주택형 입주권이 21억5390만원에 팔린 것과 비교하면 6억5390만원이나 낮은 금액이다.

분양가보다 낮은 가격으로 분양권이 시장에 나오는 이유는 가격 상승 기대감이 한풀 꺾였기 때문이다. 정성진 부땡톡 대표는 “아파트 수분양자들은 입주 시점 가격보다는 현재 가격 동향을 더 중요하게 생각하는 경향이 있다”면서 “최근 부동산 가격 하락장에 중도금 고금리로 인해 가격을 낮춰서라도 서둘러 분양권을 정리하려는 이들이 늘고 있는 것”이라고 분석했다.

정부의 부동산 규제 완화로 서울 강남 3구와 용산을 제외한 규제지역이 모두 해제되면서 전매제한이 사라졌다는 것도 분양권 가격 하락로 꼽힌다. 전매제한 해제로 시장에 분양권 공급이 많아지니 가격도 자연스레 하락하고 있는 것이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주변 시세대비 가격 경쟁력을 따져 분양권 가격에도 조정이 올 수 있다”면서 “금리가 올라가는 올해 상반기까지는 당분간 약세가 예상된다”고 말했다.

한편, 1~2년 전만해도 ‘로또 청약’ 열풍이 불면서 억소리 나는 프리미엄이 붙었던 생활형숙박시설, 오피스텔 분양권도 마피 매물이 쏟아지고 있다.

부동산 시장이 활력을 보일 때 아파트 대체 상품으로 떠오르며 수억원대의 프리미엄이 붙었지만, 시장이 침체기에 들어서자 무피(프리미엄 없는 매물)?마피에도 거래가 좀처럼 이뤄지지 않는 모습이다.