[새해 부동산 정책] 尹정부, 부동산 규제 강남3구·용산 빼고 다 풀었다

분양가상한제 대부분 전면 해제
수도권 전매제한 10년→3년으로 축소
2∼5년 실거주 의무 완전 폐지
양도세 부담 일제히 완화
일시적 2주택자도 중과 제외

▲ 윤석열 대통령이 3일 오후 청와대 영빈관에서 열린 2023년 국토교통부-환경부 업무보고에서 발언하고 있다.연합뉴스

윤석열 정부가 사실상 모든 부동산 규제를 모두 풀었다.

국토교통부는 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 규제지역 해제를 발표했다.

정부는 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제하기로 했다.

서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)만 남겨두고 규제지역을 푼 지 54일 만에 추가 해제하는 것이다.

민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 풀었다.
 

▲ 한덕수 국무총리와 원희룡 국토교통부 장관이 3일 오후 청와대 영빈관에서 열린 2023년 국토교통부-환경부 업무보고에서 대화하고 있다. 연합뉴스

◇ 강남 3구·용산만 ‘3중 규제’…나머지 전면 해제

국토부는 업무보고 하루 전 주거정책심의위원회를 열어 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’과 ‘분양가상한제 적용지역 조정안’을 심의·의결했다.

국토부는 “강남 3구와 용산구는 대기 수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하되 나머지 지역은 최근 시장 상황을 고려해 해제하기로 했다”고 밝혔다.

이와 동시에 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제했다.

그 결과 서울 강남·서초·송파·용산구만 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 ‘3중 규제’ 지역으로 남고 전 지역이 규제지역에서 벗어나게 됐다.

윤석열 정부의 규제지역 해제는 지난해 6월, 9월, 11월에 이어 이번이 네 번째다.

6개월이 채 안 되는 기간에 전국에 퍼져 있던 규제지역이 서울 4곳으로 줄었다.
 

▲ 울 성북구 등 강북지역 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

◇ 분양가 상한제 대상지역도 강남3구·용산만 남아

규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 강남·서초·송파·용산구만 남겨놓고 다 걷어냈다.

마포·성동·강동 등 서울 14개구와 경기 과천·하남·광명 내 총 236개동이 분양가 상한제 대상지역에서 해제됐다.

이들 지역은 5∼10년의 전매제한 규제와 2∼3년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 된다.

분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다.

그러나 최근 집값이 큰 폭으로 하락하면서 일부 지역에서는 분양가가 시세보다 높은 역전 현상도 일어났다.

효력은 관보 게재가 완료되는 5일 0시 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 건부터 적용된다.
 

▲ 서울 강동구 둔촌동에 마련된 올림픽파크포레온(둔촌주공) 견본주택. 연합뉴스

◇ 둔촌주공 전매제한 8년→1년으로 줄어

규제지역에 적용하는 전매제한·실거주 의무도 완화한다.

정부는 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다.

수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다.

비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지한다.

전매제한 완화는 법 개정 없이 시행령 개정으로 가능하다.

수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다.

거주 이전이 제약되고, 수요가 많은 신축 아파트 임대 공급을 위축시킨다는 지적에 따른 것이다.

지금은 공공택지의 경우 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년인데 이 의무가 아예 없어진다.
 

▲ 일러스트/한규빛 기자

◇ 다주택·1주택 양도세 부담 일제히 완화

조정대상지역에서 제외된 서울 일부(강남구·서초구·송파구·용산구 제외)와 과천·성남 등 경기 전 지역은 앞으로 양도세·취득세·종부세 등 부동산 세금 규제에서 벗어나게 된다.

우선 다주택자에 적용되는 양도세 중과 규제가 사실상 폐지된다.

해당 지역 내 다주택자는 주택을 처분할 때 최고 75%의 중과세율(기본세율 + 20·30%포인트)이 아닌 기본세율(6∼45%)로 세금을 내게 된다.

1세대 1주택자가 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받기 위한 요건도 완화된다.

현재 1세대 1주택자가 조정대상지역에서 양도세 비과세를 받으려면 주택 3년 보유·2년 거주 요건을 채워야 하는데, 비규제지역에서는 3년 보유 요건만 충족하면 비과세가 적용된다. 단, 비규제지역에서도 조정대상지역 지정 당시 취득한 주택을 처분할 때는 거주 요건이 적용된다.
 

▲ 일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세·취득세 특례 적용 기간은 2년에서 3년으로 늘어난다.연합뉴스

◇ 일시적 2주택 특례 3년까지 적용…2주택 취득세 중과 제외

일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세·취득세 특례 적용 기간은 2년에서 3년으로 늘어난다.

조정대상지역에서 이사 등의 사정으로 일시적 2주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세를 받을 수 있지만, 비규제지역에서는 3년 이내에 주택을 처분하면 비과세가 가능하다.

마찬가지로 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 취득세 기본세율(1∼3%)을 적용받을 수 있지만, 비규제지역에서는 처분 기간이 3년 이내로 늘어난다.

일반 취득세 역시 비규제지역이라면 2채까지는 중과가 되지 않고 1∼3%의 기본세율로 세금을 내면 된다.

이외 조정대상지역이 아닌 비규제지역에서 새롭게 임대사업자로 등록하는 경우는 요건에 따라 종부세 비과세(합산배제)를 받을 수 있게 된다.

강남 3구와 용산을 제외한 수도권에서 공시가 6억원(비수도권은 3억원) 이하 주택을 새로 취득하고 임대사업자로 등록하면 해당 주택에 대한 종부세를 내지 않아도 된다는 의미다.