[부동산 Knock] 건설업 경영위기 → 집값 상승 → 미분양 ‘악순환 고리’

비수도권 미분양 해법 있나
부동산업 대출 2조5000억원↓
부실채권 매·상각 증가 원인
신축 중심 집값 상승 부담 가중
높은 금리에도 2금융권 이용해
미분양 이유 설문 1위 공급과잉
강원 전국 대비 주택구입 부담↑

부동산업계는 새 정부 출범 이후 비수도권 미분양 해소에 대한 기대감을 갖고 향후 흐름을 주시하고 있다. 최근 국토교통부가 발표한 주택통계를 보면 4월 말 전국의 미분양 주택은 총 6만7793호로 집계됐고 이 가운데 비수도권은 5만1888호로 76.5%에 달한다. 하지만 이에 대한 해법은 쉽지않아 보인다. 비수도권을 중심으로 건설업의 경기침체는 장기화됐고 높아진 부담만큼 집값 상승세가 이어졌다. 도미노 현상처럼 높아진 집값에 수요는 감소했고 이는 미분양으로 이어지고 있다. 특히 대형 건설사들은 수요가 있는 수도권 중심으로 신축 분양을 추진하고 있어 주택시장 지역불균형도 초래하고 있다. 최근 건설업계 및 주택수요 현황을 진단했다.

■ 전국 부동산업 대출 12년만에 첫 감소

비수도권을 중심으로 한 상업용 부동산 부진에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정까지 진행되면서 올해 1분기 부동산업 대출이 12년 만에 처음으로 감소한 것으로 나타났다. 최근 한국은행이 발표한 ‘2025년 1분기 예금취급기관 산업별 대출금’ 통계를 보면 지난 3월 말 기준 부동산업 대출금은 470조9780억원으로 전분기 대비 2조5000억여원 줄었다. 부동산업 대출이 감소한 것은 2013년 1분기(-2000억원) 이후 처음이고 감소폭은 2011년 2분기(-3조원) 이후 가장 컸다.

한은은 비수도권 상업용 부동산 등이 계속 부진한 가운데 부동산 PF 구조조정에 따른 부실채권 매·상각이 늘어난 것이 원인으로 보고 있다. 1분기 말 건설업 대출액 역시 104조289억원으로, 전 분기 말보다 3000억여원 줄었다. 건설 기성액 감소세가 이어진 탓에 세 분기 연속 줄었으나, 전 분기(-1조2000억원)보다 감소 폭은 축소됐다.

■ 건설경기 부진 속 도민 주택담보대출 증가세

한은 강원본부가 발표한 ‘강원경제 메모: 최근 강원지역 은행권 자금흐름 동향’에서도 비슷한 흐름이 보인다. 강원도내 은행권 자금흐름은 여신이 기업대출을 중심으로 증가세가 둔화, 2021년 이후 서비스업, 건설업이 중심이 됐다. 강원지역 예금은행 여신은 2020년 8.8% 늘었으나 2021년 4.6%, 2022년 3.0%, 2023년 2.9%, 지난해 3.3% 등 둔화된 흐름이다.

특히 건설업이 2021년 이후 건설경기 부진이 이어지면서 대출 증가율이 지속적으로 하락했다. 2020년 25.9%에서 2022년 12.3%, 2024년 6.3% 등 2년마다 절반 수준으로 감소한 것으로 나타났다.

건설업의 경영위기가 신축을 중심으로 집값상승을 견인하면서 도민들의 부담은 가중된 것으로 보인다. 올해 일반가구에서 주택담보대출액은 지난 3월말 기준 13조1109억원으로 전년동월말 대비 14.3% 늘었다. 1금융권인 예금은행(시중은행)은 8조2764억원으로 같은기간 11.9% 증가했으나 제2금융권 등 비은행예금취급기관은 4조8345억원으로 18.8% 늘어 대출여력이 없는 주택구입자들이 다소 금리가 높더라도 제2금융권 등을 이용하고 있는 것으로 보인다.

■ 수요는 있지만 높아진 주택구입 문턱

강원지역 주택매매시장소비심리지수는 꾸준히 100을 상회하고 있다. 100을 하회하면 ‘부정적’, 상회하면 ‘긍정적’이라는 것을 뜻한다. 강원지역 지수는 계엄사태 당시인 12월(94.1)을 제외하면 최근 1년간 꾸준히 100을 웃돌았다. 지난 1분기 1월 102.2, 2월 105.8, 3월 101.0 등을 기록했다.

최근 국토연구원이 일반가구를 대상으로 ‘지방을 중심으로 미분양 물량이 줄어들지 않는 이유’에 대해 설문한 결과, 전국 기준 ‘주택 공급 과잉(50.1%)’이 가장 높은 응답률을 보인 가운데 강원지역은 전국평균보다 높은 68.1%의 응답률을 보였다. 또 ‘최근 주택시장에서 주택 수요와 관련해 가장 중요한 요인’에 대한 설문에서는 전국 기준 ‘높은 주택가격(29.4%)’이 가장 높은 응답률을 보인 가운데 ‘경기침체로 인한 소득감소(29.2%)’, ‘대출규제(18.8%)’ 순으로 답했다. 강원지역은 ‘높은 주택가격(35.7%)’, ‘경기침체로 인한 소득감소(33.9%)’ 모두 전국 평균보다 응답률이 높았다. 강원도민이 타시도민보다 주택구입에 대한 부담이 더 큰 것으로 해석된다. 미분양 해소를 위한 정부지원 필요성에 대해서도 강원도민 33.4%는 매우 필요하다고 응답했고 필요하다는 응답도 39.5%에 달했다.

중개업소의 생각도 비슷했다. 중개업소를 대상으로 ‘지방을 중심으로 미분양 물량이 줄어들지 않는 이유’에 대해 설문한 결과에서는 전국 기준 ‘주택 공급 과잉(38.9%)’이 가장 높은 응답률을 보였다. 강원지역은 공급과잉이 47.4%, 수요감소가 29.2%로 공급과잉에 대한 응답률이 전국보다 높았다. 중개업소를 대상으로 ‘최근 주택시장에서 주택 수요와 관련하여 가장 중요한 요인’에 대해 설문한 결과 전국 기준 ‘대출규제(28.4%)’가 가장 높은 응답률을 보인 가운데 ‘높은 금리(24.4%)’, ‘경기침체로 인한 소득감소(22.3%)’ 순으로 높은 응답률을 보였다. 강원지역은 대출규제가 38.5%, 높은 금리가 27.1%로 전국평균보다 높게나왔고 소득감소에 대한 응답은 9.1%로 전국평균을 크게 하회했다.

김호석 기자 kimhs86@kado.net

 

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