꽁꽁 얼어붙은 부동산시장 규제완화, 남은 카드는?

규제지역 해제·대출 완화 효과 미미
주택임대사업자제도 및 세제 완화 기대

부동산 시장이 장기 침체기로 들어가자 정부가 지난 10일 규제지역을 풀고 대출규제도 완화 등의 내용이 포함된 완화 정책을 발표했다. 그러나 금리 인상 시기라 이자 부담에 매매 수요가 얼마나 살아날지는 아직 확신하기 어렵다. 일단 규제지역 해제가 발효되는 14일 이후와 대출 규제가 완화되는 12월 1일 후부터 시장이 본격적으로 움직일 것으로 예상된다. 다만 주택수요가 몰린 서울 등 남겨진 규제지역도 풀려야 본격적인 매매가 살아날 것이라는 예상도 나온다. 또한 등록임대사업자 제도 개선 등 정부가 추가 논의 후 발표하겠다고 남겨둔 부분도 매매 활성화에 청신호가 될 수 있어 시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

◇ 올해 규제지역만 3차례 풀어…대출규제 완화도 앞당겨= 지난 10일 정부는 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역과 인천, 세종을 규제지역에서 해제한다고 밝혔다. 서울시는 주변지역 파급효과와 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안해 규제가 유지됐고, 서울과 연접한 경기 일부 지역의 경우 집값 수준과 개발수요가 높다는 이유로 해제 명단에서 제외됐다. 앞서 정부는 지난 6월과 9월 두차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)의 규제지역을 풀어줬지만 시장 정상화에는 역부족이었다.

또한 내년으로 예정됐던 대출 규제 완화는 시기를 앞당긴다. 당장 다음 달 1일부터는 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제가 주택 가격과 상관없이 50%로 일원화되고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출(주담대)도 허용된다. 생활안정 목적 주담대는 한도를 없앴고, 무주택자 LTV 우대 한도는 4억원에서 6억원으로 확대시켰다.

원희룡 국토교통부 장관은 "단기간 낙폭이 너무 가팔라 경제 원리상 그대로 방치할 수 없다는 판단을 하고 있다"며 "(집값이) 내려가지 말아야 한다기보다는, 지난 두 달간 급격히 밑으로 꽂히는 꺾임을 보였기 때문에 완화할 필요가 있다"고 설명했다.

◇ 시장에선 주택임대사업자제도 및 세제 완화도 기대= 그러나 최근 부동산 시장은 금리인상과 집값하락 여파로 매매거래가 실종에 가까운 '거래절벽' 상태라 이번 규제 완화가 얼마나 힘을 발휘할지 여부에 관심이 쏠린다. 실제 올해 9월 주택거래량은 5만 7103건으로 한국부동산원이 공개하는 통계 중 최저치인 2013년 1월(5만 4632건)에 근접했다. 거래가 가장 많았던 2020년 7월의 22만 3118건 대비로는 4분의 1토막 수준이다.

이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 오는 14일 0시부터 효력이 발생하고, 대출규제는 12월 1일부터 완화된다. 이번 대책이 아직 시행 전이라 시장이 얼마나 반응할지는 미지수지만, 시장에서는 거래량 급감 시기에 그나마 숨은 쉴 수 있을 것이라는 기대를 갖고 있다.

수도권 한 공인중개업자는 "규제가 풀리면서 주택담보대출비율(LTV) 대출 규제가 완화되고 양도소득세 등 중과 대상에서도 제외되는 등 매수 환경은 좋아졌지만 금리 인상이 문제"라며 "짧게는 연말, 길게는 내년 상반기까지 계속해서 금리가 오를 수 있다고 하니 대기 수요자들이 집을 안 산다"고 말했다.

거래 활성화를 위해서는 다주택자들도 시장에 참여할 수 있도록 문을 넓혀야한다는 의견도 조심스럽게 나온다. 우선 주택임대사업자에 대해서는 아파트도 등록할 수 있게 해 과거 수준의 혜택이 필요하다는 주장이다. 현재는 매입임대 기준 장기(10년) 비아파트만 등록이 허용됐고, 세제 혜택은 상당 부문 축소된 상태다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "지난 10일 대규모 조정지역 해제로 일부는 거래량이 증가하겠지만, 비규제지역임에도 거래량이 증가하지 않는다면 마중물 역할을 해야할 존재가 필요할 것"이라며 "사람들이 선호하는 주택 유형은 아파트다. 주택임대사업자제도에 아파트를 다시 넣어야 (시장이) 살아날 것"이라고 분석했다

이 외에도 일각에서는 부동산 세제 부분에서는 취득세(단일화 혹은 세율구간 단순화)과 양도소득세(다주택자의 중과세율 한시적 배제), 종합부동산세 등에서의 추가 완화도 기대하고 있다. 전 정권에서 다주택자를 정조준한 세제 개편이 두드러졌던 만큼, 해당 부분을 완화해야 시장이 살아날 수 있다는 시각이다. 다만 종부세 등 세제 개편의 경우, 국회 문턱도 넘어야하기 때문에 긴 논의가 필요할 전망이다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr