서울 집값 하락 외치는 이 사람 "세종 떨어지는거 보세요"[부릿지]

올 하반기 서울 집값 상승을 전망하는 전문가들은 서울의 입주 가뭄을 근거로 든다. 수요는 여전한데 입주 물량이 적어 결국 집값이 오를 것이라는 관측이다. 그러나 김기원 리치고 대표는 이런 전망에 반대하며 "세종을 보면 알 수 있다"고 말했다. 세종은 서울보다 입주 물량이 더 적고 인구 증가세도 서울보다 가파른데도 집값이 떨어지고 있다는 것. 김 대표는 "입주 물량, 하나의 데이터만 보기 때문에 발생하는 '오류'"라며 "주식처럼 부동산도 '본질적인 가치' 대비해 얼마나 비싼지를 판단해야 한다"고 강조했다.

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▶이소은 머니투데이 기자
대표님, 이제 6월이 되니까 슬슬 언론에서 하반기 집값 전망에 대한 기사가 나오고 있는데 그 하반기 상승을 주장하는 전문가 분들의 주요 근거가 서울 입주물량이 부족하다는 거예요. 부동산114 자료를 보니까 입주물량이 올 하반기에 한 8300가구 정도 돼서, 이제 작년 하반기 1만 4,000가구의 한 절반 수준이던데. 그럼에도 불구하고 대표님께서는 하락할 거다, 이렇게 보시는 거잖아요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
2018년에 제가 서울시 부동산 자문 위원을 하고 있었는데 그때 지금 수도권에 이렇게 입주 폭탄이 쏟아지고 정부가 강력하게 규제를 하는데 어떻게 부동산 가격이 오르냐? 부동산 전문가의 80% 이상이 다 그런 얘기 했습니다. 언뜻 들으면 맞아요. (그러나)거기에는 다른 데이터들이 많이 빠져 있습니다. 전국에 어떤 지역이 있냐면요, 서울보다 입주물량이 더 작아요. 그 지역은 인구가 굉장히 많이 증가하고 있습니다. 일자리도 전국에서 가장 많이 증가하고 있어요. 입주물량도 별로 없어. 인구도 늘어나. 일자리도 전국에서 가장 많이 늘어나요. 그럼 부동산 가격이, 오르는 게 맞죠. 근데 전국에서 가장 많이 떨어지는 데가 있습니다.

리치고 일단 앱에 들어가서 랭킹에 한번 들어가 보세요. 최근 1년 동안 인구가 증가하는 지역은 전국에서 6개 지역이 있습니다. 세종, 경기도, 인천, 제주, 강원도, 충남. 인구수가 그 지역에 부동산 그 아파트 가격에 영향을 미치는 게 얼마나 강력해요. 수요를 뒷받침하는 게 바로 인구잖아요. 그럼 전국에서 지금 아파트 수요가 제일 많은 데는 어디다? (세종이다. )

그다음에 이번에는 일자리를 한번 보도록 할게요. 마찬가지로 지금 지난 1년 동안 일자리가 제일 많이 증가한 데가 어디예요? 세종이죠. 5.53%. 그서울은 뭐예요? 6등이죠? 서울은 일자리가 세종보다 증가율이 더 작죠. 입주물량 볼까요? 신규 입주 비율이라고 하는 건데, 이게 높으면 입주물량이 많은 거예요. 낮으면 입주물량이 없는 겁니다. 자, 지금 전국에서 입주물량이 제일 없는 데가 어디냐면 제주도예요, 그다음이 세종. 그다음이 서울이거든요? 이 비율이 19.68이라는 건 뭐냐면 서울에 아파트가, 지난 10년 동안 10채가 들어섰다면 앞으로 3년 동안 들어서는 새 아파트가 19.2, 20채가 좀 안 되는 거예요. 그러니까 10년 동안 100채가 들어섰는데 앞으로 3년 동안 20채 정도. 그러니까 입주물량이 지금 작은 거 맞죠. 그런데 세종은 뭐다? 7.3이다.

세종에 들어가 보겠습니다. 공급이, 자, 보시는 것처럼 10년으로 놓고 볼게요. 세종이 입주물량 어때요? 거의 없죠? 서울보다 더 작아요. 그런데 가격을 한번 보자고요. 가격 증감률 랭킹을 보겠습니다. 지난 1년 동안 볼 거고요, 제일 많이 떨어진 데가 어디예요? 세종만 떨어졌죠, 지금 연간 기준으로는.

입주물량 서울보다 더 작죠? 서울은 인구가 줄어드는데 여기는 인구가 늘고 있죠? 일자리도 전국에서 제일 많이 늘어나죠? 그럼 어떻게 돼요? 올라야죠. 실제로는 어떻게 되고 있다? 예. 떨어지고 있다. 그분(상승론자)들이 놓치고 있는 게 뭐냐면, 이게 얼마나 비싼지를 모르는 거예요. 왜 그 얘기를 안 해요? 우리가 주식을 살 때도 이게 본질적인 가치에 대비해서 비싼지, 싼 지를 논하잖아요. 그런데 주식 사는 것보다 훨씬 더 내 인생에 중요한 영향을 미쳐요. 부동산은. 그런데 왜 부동산은 저평가인지, 고평가인지는 전혀 이야기 하지 않고 그냥 한쪽 데이터만 보고.

입주 물량이나 인구수, 세대수 보다 훨씬 더 중요한 데이터가 있다. 훨씬 더 중요한 데이터들이 있습니다. 지금 부동산만 보시면 안 되고, 전체적인 자산 시장 전반을 봐야 됩니다. IMF때 이후로 처음으로 지금 무역적자, 쌍둥이적자가 지금 나게 생겼어요. IMF 초입입니다. 한국 수출이 잘 되죠. 정말 수출이 잘 되고 있거든요? 수출은 잘 되고 있어. 그런데 경상수지가 적자라는 얘기는 뭐예요? 내가 수출보다 수입을 더 많이 하는 거야. 지금 대한민국 경제상황이 그런 상황이에요. 경기선행지수도 지금 10개월 연속으로 계속 떨어지고 있고, 동행지수마저 지금 꺾어지기 시작했습니다.

그런데 이제 부동산은 지금 어때요? 이미 내놔도 안 팔려요. 안 팔립니다. 내가 지금 부동산 매수자의 입장이 아니라 매도자의 입장이 돼서 부동산을 다녀보세요. "아, 제가 어디 아파트가 있는데요. 제가 이걸 좀 팔려고 왔습니다. 요즘 좀 분위기가 어때요?" 라고 부동산 한 5군데만 다녀보세요. "아이고, 지금 살 사람은 지금 널렸습니다. 지금 신고가에 파시면 됩니다. 저희가 잘해드릴게요" 이럴 것 같습니까? 지금 쌓인 물건이 지금 꽉꽉 차있습니다. 내놓은 지 6개월 됐는데 집도 안 보러 온대요. 이게 다른 상황이 아니고 서울이에요.

보시면 이게 대충 수도권이거든요. 파란색이면 떨어지는 거고, 빨간 색이면 올라가는 건데, 한눈에 보기에도 어때요? 지금 외곽쪽은 파란색이 많죠? 조금 중앙 쪽으로 오니까 빨간불이 많이 보여요. 서초구 여전히 올라가고 있죠? 눌러보겠습니다. 거래가 어때요? 제일 분위기 좋은 서초구도 거래량 별로 없죠? 별로 없죠? 그런데 지금 매물이 한 4400건 정도 가까이 지금 쌓여있습니다. 지금 이번 달에 신고된 건 현재 3건 밖에 없어요. 거래량이 조금 많았던 4월 같은 경우에도 3800건이 매물로 쌓였는데 거래는 108건 된 겁니다. 자, 이것이 의미하는 바는 뭐예요? 팔려고 하는 사람은 많고, 사려고 하는 사람은 없으니까 거래량이 없는 거예요. 거기다가 지금 시장 분위기는, 자산시장 분위기는 갈수록 안 좋아지고 있고, 금리는 앞으로 계속 올라갈 거고, 어떻게 될 것 같습니까? 가격이 이제 버티지 못하는 거죠. 버티지 못하고 이제 떨어지는, 흐름이 이제 곧 머지않아 펼쳐질 거고. 본질적인 가치에 대비해서 너무 고평가가 지금 많이 되어있기 때문에 상당히 지금 하락을 많이 할 거예요.

▶이소은 머니투데이 기자
본질적인 가치를 봐야 된다. 왜 그걸 안보냐? 하셨잖아요. 본질적인 가치를 확인할 수 있는 그런 방법이 있나요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
이제 분석에 들어가셔서, 리치고에 분석으로 들어가서 일단 시, 도로 한번 볼까요? 가격 데이터는 KB부동산 지수로 해놨는데 정확하게 보려면 리치고 시세로 해야 돼요. 왜냐하면 지수데이터는 제대로 된 증감률을 반영을 못해요. 실제로 아파트가 지난 10년 동안 한 3배가 올랐다. 그런데 이 지수 통계데이터는 한 1. 5배 오른 것으로 나와요. 부동산 전문가들이 다 이 데이터로 지금 시장을 분석하잖아요. 이게 완전 잘못된 건데, 얼마나 잘못됐는지를 제가 한번 보여드리면 먼저 이제 소득대비 한 아파트 가격이 얼마나 고평가인지를 보는 게 중요한데, 먼저 KB부동산. 보통 분들이 사용하는지수데이터로 한번 이 통계를 한번 봐볼게요. 2007년, 2008년에 이제 고점, 서울에. 소득대비 제일 비쌌을 때. 이때가 이제 22정도 했습니다. 그리고 저점이 2014년, 2015년이 저점이죠. 그다음에 고점이 지금인데 전고점이랑 비슷하죠? 그러니까 소득대비해서 2007년, 2008년 정도 고평가 됐구나. 라고 생각하실 겁니다.

이거를 우리가 실제로 거래하는 진짜 가격으로 보면, 이렇게 바뀌어요. 이때고점이 한 18 정도 되고 저점일 때가 12, 13 정도인데, 지금 얼마냐면 27이에요. 2007년, 2008년 고점보다 지금의 고점이 얼마나 높아요. 말도 못할 정도로 높죠. 이걸 리치고 시세라고 해서 직접 저희가 이걸 개발을 만든 거예요. 그래서 평당, 모든 아파트들의 평당 매매가격을 다 계산을 해서 세대수 감안해서 이 지표를 저희가 만든 거죠. 그래서 지금 보시는 것처럼 본질적인 가치 대비해서 너무 비싸다.

▶이소은 머니투데이 기자
본질적인 가치라 함은 평균 이정도가 본질적인 가치라고 보는 거예요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
예. 16. 9. 그런데 떨어질 때는 본질적인 가치보다 훨씬 더 많이 떨어지죠. 그러면 27에서 16. 9까지 떨어지려면 한 40%는 떨어져야 되겠죠? 그런데 많이 떨어질 때는 몇까지 떨어졌냐면 13 정도까지. 12. 7, 12. 8. 13 정도까지 떨어졌거든요. 그러면 27이니까 50%면 얼마예요? 13. 5죠. 예. 반 토막 떨어지면 역사적인 소득대비 저평가 국면까지 올 수 있다. 역사상 가장 지금 거품이 심하게 끼어있고, 거품이 그만큼 심하게 끼어있다는 건 그만큼 역사상 가장 많은 하락이 나타날 수 있다. 앞으로 닥쳐올 이런 파도가 보통 심각한 게 아니기 때문에 진짜 다들 안전벨트를 단단히 매시고 자산시장에 다가올 충격에 대해서 대비를 좀 하시는 게 좋을 것 같습니다.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 김이진 PD
편집 양채은 PD
디자인 신선용 디자이너

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 양채은 인턴PD ceyang@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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