서울 아파트 분양가, 시세보다 3.3㎡당 1502만원 저렴..역대 최대

분양가 억제에 '로또 청약' 굳어져
청약시장, 양극화 속 경쟁 치열할 전망

서울시내 부동산 중개업소에 분양 안내문이 붙었다. 사진=연합뉴스

서울 아파트의 분양가와 매매시세 편차가 3.3㎡당 1500만원을 넘어 역대 최대 수준을 기록한 것으로 나타났다.

부동산R114는 작년 분양가와 매매시세 편차가 2000년부터 아파트 시세 조사를 시작한 이래 가장 컸다고 24일 밝혔다. 2021년 전국과 서울의 3.3㎡ 당 평균 아파트 분양가는 각각 1313만원, 2798만원을 나타낸 반면 평균 아파트 시세는 전국 2233만원, 서울 4300만원으로 조사됐다. 국민평형인 전용 85㎡ 기준으로 서울 아파트 분양가가 시세보다 5억원 저렴했다는 의미다.

2016년 시세보다 3.3㎡당 124만원 비쌌던 서울 아파트 분양가는 2017년 117만원 저렴해졌고 2018년 40만원, 2019년 543만원, 2020년 1094만원, 2021년 1502만원 등 편차가 꾸준히 벌어졌다.

시세보다 저렴한 분양가 덕에 당첨만 되면 수억원의 차익이 발생하는 '로또 청약'이 트렌드로 굳어지면서 청약 경쟁률도 높아졌다. 편차가 가장 큰 서울의 경우 2021년에 역대 최고경쟁률인 평균 164대 1을 기록했다. 

부동산R114는 정부의 분양가 통제로 이러한 현상이 빚어졌다고 분석했다. 현 정부가 2017년 8·2 대책을 발표하면서 고분양가가 주변 집값을 자극한다는 판단 하에 적극적인 분양가 관리 의지를 드러냈고, 이후 주택도시보증공사(HUG)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰다는 지적이다. 또 민간택지에 대한 분양가상한제 도입하면서 2019년부터 가격 편차가 역대 최대 수준으로 벌어졌다고 진단했다.

사진=부동산R114

△세종(-892만원) △경기(-643만원) △부산(-182만원) △대전(-158만원) △인천(-86만원) 등 서울 외에 3.3㎡당 분양가가 시세보다 저렴한 지역이 대부분 투기과열지구나 조정대상지역인 것도 규제를 통한 분양가 통제 강도가 강했기 때문이라고 해석했다.

부동산R114는 정부의 적극적인 분양가 관리가 주변 시세 안정화로 이어지진 않았다고 봤다. 분양가 자율화로 시세보다 분양가가 높았을 때와 비교해 결과가 별반 다르지 않았다는 평가다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "주요 신축 아파트는 입주와 동시에 편차에 해당하는 프리미엄이 한 번에 반영되거나 주변 시세를 끌어가는 랜드마크 단지가 됐다"며 "분양권이 준공 혹은 입주와 동시에 주변 시세 또는 그 이상으로 맞춰지는 것을 볼 수 있다"고 설명했다.

올해 청약시장은 양극화 속 경쟁이 치열해질 것으로 내다봤다. 윤 수석연구원은 "지난해 말부터 일부 지역 청약이 미달되는 등 양극화된 모습을 보인다"면서도 "낮은 분양가로 시세를 안정시키려면 수요를 넘는 초과공급이 이어져야 하지만, 그러지 못하면서 도심 내 재개발·재건축을 위축시키는 상황이 발생했다. 공급이 원활하지 못해 무주택 실수요자의 청약 경쟁은 2022년에도 치열할 전망"이라고 말했다. 

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com