다주택자는 '착한 집주인' 될 수 없다?..수렁빠진 임대차법 대책

[서울=뉴시스] 권창회 기자 . 사진은 21일 오후 서울 강남구 대치동 내 부동산 모습. 2021.12.21.

임대차2법이 내년 7월 도입 2년을 맞아 전세시장 불안이 다시 촉발될 수 있다는 우려가 제기된다. 갱신 계약자가 다시 신규 계약으로 갈아타야 하기 때문이다. 이에 정부가 신규-갱신계약의 '이중가격', 전세의 월세전환, 갱신권 무력화 등 3가지 문제에 대한 대책을 처음으로 내놨다. 하지만 다주택자에 대한 양도세 중과와 실거주 장려 등 기존 정책의 연장선상에서 나온 대책이라 한계가 뚜렷하다. 과감한 전환이 필요하단 지적도 나온다.

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신규계약도 5% 인상하면 인센티브, 이중가격 '대책' 내놨지만.."다주택자는 안된다"는 정부

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정부는 20일 발표한 내년 경제정책방향을 통해 임대차3법 부작용을 최소화 하기 위해 3가지 대책을 제시했다. 첫번째가 상생임대인 제도를 도입해 신규와 갱신 계약 간 이중가격 문제 해결이다. 집주인이 갱신 계약 뿐 아니라 신규 계약도 임대료를 5% 이내로 증액하고 2년 임대할 경우 인센티브를 주는 제도다. 원래 1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 자기 집에서 2년 실거주 해야 하는데 상생임대인이 되면 1년만 살아도 2년을 채운 것으로 인정하겠다는 것이다. 임대차3법은 사실상 집주인의 일방적인 '양보'가 필요한 제도인데 '착한' 집주인에게 인센티브를 첫 적용했다는 점에서 의미가 있다.

다만 인센티브가 '1년 실거주'로 제한됐다는 것과 대상을 '1주택자'로 한정했다는 점에서 이중가격 문제를 해결하기에는 역부족이란 평가가 나온다. 임대기간 2년을 채우면 이에 맞춰 집주인도 2년 실거주 한 것으로 간주해야 효과가 강력할 수 있어서다. 특히 임대인의 대부분이 다주택자인 만큼 이들에게도 상생임대인 자격을 줘야 한다는 지적도 나온다.

기획재정부 관계자는 "양도세 비과세 혜택은 본인 집에 '실거주 해야 한다'는 기본 원칙 아래 적용돼 왔고 다주택자엔 양도세 중과를 한다는 게 그동안의 정책 방향이었다"며 "이 기조를 유지하면 상생임대인 대상이 협소해질 수 있다는 점도 고민했지만, 정책의 원칙을 훼손하지 않는 범위에서 제도를 도입하는 쪽으로 결정한 것"이라고 말했다. 이 제도는 내년 1년 한시로만 운영된다. 지난 20일부터 내년 12월31일까지 신규, 갱신계약 체결에 한정한다. 시행령은 2월 중순경 개정될 예정으로 그 전 계약분은 소급적용한다.

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월세 세액공제 고작 15만원 늘렸다...신규 계약의 절반이 반전세인데 대상·혜택 과감히 확대해야

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임대차3법 도입후 전세의 월세화 혹은 반전세화가 가속화 되고 있는 것에 대해서도 정부가 대책을 내놨다. 임대차3법 도입 이후 갱신계약 종료 후 신규계약부터 월세화가 급속도로 진행 중이다. 임대차 신고제가 도입된 지난 6월~10월까지 5개월간 서울 강남구 대치동 은마 아파트의 신규계약 95건 중에서 53건은 반전세였다. 전체의 약 55.7%다. 갱신을 할때는 전세가 전세로 유지되지만 신규로 바뀌면 절반이 반전세 내지는 월세였던 셈이다.

이에 따라 반전세 혹은 월세 세입자의 부담을 덜기 위해 월세 세액공제 공제율이 내년에 한시적으로 12~15%로 확대된다. 올해까지는 10~12%였다. 전용 85㎡ 이하 주택 또는 기준시가 3억원 이하 집에 거주하는 총급여액 7000만원 이하 무주택자가 대상이다. 연간 월세액 750만원 한도로 12% 공제시 최대 90만원이 지원된다. 이는 올해 최대 75만원 대비 15만원이 늘어나는 것이다.

다만 급여 기준이 7000만원으로 유지되고 대상 주택의 규모 및 시가 기준이 유지되면서 세액공제 혜택을 받을 수 있는 세입자가 제한적일 수밖에 없다는 지적이 나온다. 공제 혜택도 90만원 수준으로 한달치 월세 수준에 그친다. 급격한 월세화에 대비해 대상자와 공제한도를 늘려야 근본적인 월세 대책이 될 수 있다는 비판이 나오는 이유다.

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갱신거절하고 다른 세입자 '몰래' 들인 집주인, 정부가 알려준다...실거주 안하거나 매각한 경우는 여진히 세입자가 직접 확인해야

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집주인의 실거주를 이유로 갱신권이 거절된 세입자 보호 대책도 처음 나왔다. 임대차법상 집주인이 "실거주하겠다"고 하는 경우 세입자는 갱신권을 행사할 수 없다. 지금은 갱신 거절한 집주인이 실거주 하고 있는지, 다른 사람을 세입자로 들였는지 여부는 오로지 세입자가 직접 확인하는 방법밖에 없다. 주민센터에 찾아가 제3자의 확정일자 신고를 확인하는 방법을 통해서다.

내년에는 갱신이 거절된 세입자가 희망하는 경우 지방자치단체가 일정 주기로 해당 주택의 확정일자 신고 정보를 제공해 주기로 했다. 세입자가 일일이 주민센터를 찾지 않아도 최대 2년간은 확정일자 변경 정보를 자동 확인가능해지는 것이다. 다만 이 경우도 한계는 있다. 확정일자 신고가 되지 않은 경우 실제 집주인이 해당주택에 사는지, 해당 주택을 매도했는지 여부는 알 길이 없다. 세입자가 발품을 팔아 스스로 확인하는 방법밖에 없어 갱신권 무력화 문제는 여전하다는 지적이다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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