文 정부 스텝 꼬인 '양도세→종부세 순서'..증여만 폭증했다

[서울=뉴시스]조수정 기자 = 서울 시내 재건축·재개발 4개 지역 토지거래허가제가 발효된 27일 서울 강남구압구정아파트지구 일대. 2021.04.27. chocrystal@newsis.com

문재인 정부 들어 양도세와 종합부동산세 강화 순서가 뒤바뀌면서 집값이 급등한 현 시점에 대책으로 내놓을 '카드'가 마땅치 않게 됐다는 비판이 나온다. '보유세'인 종부세를 먼저 올려 다주택자의 매도를 유도한 뒤 '거래세'인 양도세를 건드렸어야 했지만 문 정부 초기 양도세 강화 카드를 먼저 쓰면서 다주택자 '퇴로'를 막아버렸다는 지적이다.

결과적으로 다주택자들이 매도 보다는 증여로 돌아서면서 지난해 아파트 증여건수는 사상최대를 기록했고, 오는 6월 1일 양도세, 보유세 중과를 앞두고도 매물은 안 나오고 증여만 급증했다.

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문재인 정부, 양도세 중과→종부세 공정시장가액비율 상향→종부세·양도세 중과..."거래세 먼저 올려 매물잠김 악순환"

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20일 한국부동산원에 따르면 지난 3월 전국 아파트 증여건수는 1만281건으로 전달 6541건 대비 2배 가까이 늘었다. 월간 기준으로 지난해 7월 1만4153건을 기록한 이후 두번째로 많은 규모다. 서울 아파트 증여건수는 지난 2월 933건에서 2019건으로 역시 급증했다. 아직 공개되지 않은 4월과 5월에도 증여건수가 크게 늘었을 것이라는 관측이 우세하다.

3월 이후 아파트 증여건수가 크게 늘고 있는 이유는 오는 6월1일 다주택자 양도세와 보유세가 크게 높아지기 때문이다. 정부는 지난해 7·10 대책에서 규제지역 다주택자의 양도세를 기본세율에 30%포인트 얹는 '중중과'를 예고한 바 있다. 종부세는 최고세율을 6%로 종전 대비 2배 가량 올렸다. 다만 시행 시점을 올해 6월까지 약 1년 유예하며 다주택자 매물을 유도했지만 결과적으로 매도가 아닌 증여를 선택한 다주택자가 많았던 셈이다.

더불어민주당 부동산 특별위원회에서는 양도세 중중과를 한번 더 연기하는 방안이 초기에 논의된 것으로 전해진다. 양도세 중중과 적용 유예를 통해 다주택자 매물을 유도하면서 세부담을 낮춰야 한다는 의견이 제기된 것이다. 하지만 다주택자에 시세차익만 안길 뿐 시장 안정 효과는 없을 것이란 반론 속에 예정대로 6월1일부터 시행할 가능성이 높아졌다.

집값이 크게 오른 다급한 시점에 당정이 양도세나 종부세와 관련해 마땅한 대책을 내놓지 못한 근본 원인을 과거에 내놓은 부동산 대책의 순서가 뒤엉켰기 때문이라는 비판이 제기된다. 다주택자 매물을 유도하고 집값을 안정시키려면 통상은 보유세를 먼저 강화하고 이어 시차를 두고 양도세 강화 여부를 검토하는 수순으로 가야 하지만 문재인 정부가 대책을 거꾸로 내놨다는 것이다.

실제 문재인 정부 출범 직후에 나온 2017년 8·2 대책에 따라 규제지역의 양도세가 중과됐다. 다주택자의 경우 기본세율에 최대 20%포인트가 추가됐다. 이 대책은 유예 기간을 거쳐 2018년 4월 1일부터 시행됐다. 같은해(2018년) 9·13 대책에 따라 종부세를 계산할때 적용하는 공정시장가액비율을 매년 5%씩 100%까지 올리는 대책이 나왔다. 5년간 단계 시행되는 것으로 직접적으로 종부세 세율을 올린 대책은 아니었다. 이후 2020년 7·10 대책에서 양도세와 종부세를 동시 강화하는 대책이 발표됐다. 양도세는 다주택자의 경우 최대 30%포인트 '중중과'를, 종부세는 종전 대비 세율을 최대 2배까지 올려 올해 6월 1일 시행하기로 예고했다.

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퇴로막힌 다주택자, 작년 한해 증여 9만건으로 폭증...집값 올라도 세금 '카드' 못 쓰는 역설

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결과적으로 문재인 정부는 '양도세 →종부세→양도세·종부세' 순으로 부동산 세제 카드를 내놓은 셈인데 9·13 대책의 종부세가 세율을 건드린 것은 아니기 때문에 실질적으론 '양도세→양도세·종부세'로 대책을 내놨다고 볼 수 있다. 문 정부 초기, 부동산 담당 부처 등에서 "종부세를 강화하고 시장 안정 효과를 확인한 다음에 추가로 양도세 카드를 검토하자"는 의견이 나왔지만 여당에서 종부세 강화에 대한 부정 여론을 의식해 양도세 카드를 먼저 꺼내면서 스텝이 꼬였던 것으로 전해졌다.

양도세 강화 카드가 먼저 나오면서 '퇴로'가 막힌 다주택자들은 집을 팔기보다는 증여로 돌아섰다. 문재인 정부에서 전국 아파트 증여건수는 연도별로 △2017년 5월~12월 3만3814건 △2018년 6만5438건 △ 2019년 6만4390건 이었다가 집값이 급등한 2020년 9만1866건으로 폭증해 사상최대 규모를 기록했다. 올해도 3월 월간 1만건을 넘어서 4월에도 1만건을 넘어설 가능성이 높아졌다.

꼬인 스텝으로 매물 잠김 현상이 심화됨에 따라 집값이 더 뛰는 역설이 발생했다. 이제와서 거래세인 양도세 중중과 시행을 늦춘다고 해도 추가 상승 기대감을 갖고 있는 다주택자들이 매물을 내놓을 가능성은 낮다는 관측이 우세하다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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