아파트만 봉? '조물주 위에 건물주' 공시가격조차 없다

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 내륙지역을 중심으로 아침기온이 영하권으로 떨어져 칼추위 날씨를 보인 30일 서울 시내 빌딩 옥상에 난방 수증기가 피어 오르고 있다. 2020.11.30. kkssmm99@newsis.com

정부가 주택 공시가격을 10년 안에 시세의 90% 수준으로 올리기로 했지만 정작 수백·수천억원에 달하는 빌딩이나 상가, 오피스 등 비주거용 부동산은 제대로 된 공시가격 조차 없어 방치하고 있다.

이 때문에 비주거용 부동산은 서울일수록, 고가일수록 세금을 덜 내는 '역전현상'이 속출하고 있다. 과세형평성을 위해 이제는 비주거용 부동산도 공시가격을 도입해야 한다는 지적이다.

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"연구용역만 10년째 입니다."...전국 모든 건물 과표 기준 73만원에서 시작하는 '주먹구구'

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7일 정부관계부처와 부동산업계에 따르면 정부는 2005년 주택 공시가격을 도입하면서 상가, 빌딩, 오피스 등 비주거용도 공시가격을 도입하기로 했지만 15년이 지나도록 제자리다. 지난 10여년 간 알려진 것만 7차례 연구용역을 실시했고, 2016년에는 '부동산 가격공시에 관한 법률'도 개정해 공시제도 도입을 공식화 했음에도 손을 놓고 있다.

최근 주택 공시가격 현실화율을 90%로 올리는 계획이 '증세'라는 비판을 받았음에도 정부가 밀어붙인 논리는 과세형평성이다. 김현미 국토교통부 장관은 국회에서 "어느 정권을 막론하고 시세 변화에 따라 자산의 가치를 성실하게 반영하지 않았다"며 "기본의 기본이 되는 것을 오랫동안 방치했다"고 말했다.

하지만 정작 520만호로 추정되는 비주거용은 방치해 모순적인 정책이란 비판이 나온다.

상가나 오피스, 빌딩 등은 공시가격을 적용하는 주택과 달리 행정안정부의 시가표준이나 국세청 기준시가를 적용한다. 기준시가는 상속·증여·양도세를 매길 때 쓰는 과세 기준이고 재산세 등 보유세는 시가표준을 적용한다.

그런데 시가표준은 전국 모든 비주거용을 신축건물의 재조달원가인 '㎡당 73만원'(올해 기준)'을 기본으로 구조, 용도, 위치, 경과연수 등을 곱해 정한다. 층수나 조망권, 소음 정도까지 세세하게 반영하는 공시가격 대비로 '주먹구구'일 수밖에 없다.

실제 비주거용의 현실화율은 2018년 기준 46.8%로 시세의 절반에도 못 미친다. 올해 아파트 현실화율 69%와 비교해도 22.2%포인트 낮다. 정부 계획대로 주택 공시가격을 90%로 올리면 격차는 더 벌어져 과세형평성 논란이 필연적으로 불거질 수밖에 없다. 더구나 같은 비주거용도 고가일수록, 서울일수록 시세 반영률이 떨어진다. 지난 3월 5050억원에 팔린 서울 중구 남산스퀘어의 과세 기준은 건물과 토지를 합산해 1625억원으로 현실화율이 32.2%에 불과했다.

박상구 한국지방세연구원 선임연구위원은 "로드맵이 시행되는 내년부터 주택과 비주거용의 격차는 더 벌어진다. 같은 상가여도 지하 1층과 지상 1층의 과세기준이 역전되는 문제도 풀어야 한다"며 "과세형평성 차원에서 비주거용에 대한 공시제도를 서둘러야 한다"고 지적했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 김민우 기자 minuk@

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