지난해 10월 이전 등록 임대주택도 '임대료 5% 상한' 적용

살던 집 임대등록 때 혼선 빚자
정부가 공식 해석 내놔

연합뉴스

올해 10월 반전세(보증부 월세) 계약 2년 만기를 앞둔 구아무개씨는 새 주택임대차보호법(주임법)에 따라 계약갱신청구권을 행사할 계획이었으나 최근 집주인의 전화 통보를 받고 깜짝 놀랐다. 집주인이 재계약 때는 시세에 맞춰 20% 정도 임대료를 올려받겠다는 의사를 밝혀왔기 때문이다. 집주인은 지난해 7월 이 집을 임대주택으로 등록했는데, 이런 경우에는 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 끝나고 재계약할 때 임대사업자가 임대료를 정할 수 있다고 주장했다.

31일 국토교통부와 부동산 업계 말을 종합하면, 지난 7월31일 새 주임법이 시행된 뒤 등록임대주택의 첫 임대차 계약 때도 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지 여부를 두고 시장에서 혼선이 있었으나 최근 이에 대한 정부의 공식 해석이 처음 나왔다. 지난 28일 법무부와 국토교통부가 발간한 ‘주택임대차보호법 해설집’을 보면, “민간임대주택에 관한 특별법(민특법)에 따르면 2019년 10월23일 이전에 등록한 임대사업자는 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 있으면 그 임대차 계약의 종료 후 재계약 시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있도록 했다. 개정 주임법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되나?”는 질의 사례가 제시됐다. 이에 정부는 “민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주임법상의 계약갱신청구권이 배제되지 않고 있다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사했다면 그 효과는 주임법에 따라 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것”이라고 명시했다.

앞서 등록임대주택의 임대료 인상률 상한 적용과 관련해 혼선이 빚어진 것은 2019년 10월23일 시행된 민특법 개정에서 비롯됐다. 당시 민특법은 등록임대주택의 최초 임대료를 처음으로 규정하면서 최초 임대료는 임대인이 정하지만 존속 임대차가 있을 때는 종전 임대료를 최초 임대료로 간주하도록 했는데, 부칙에서 최초 임대료 사항은 법 시행 이후 최초 등록하는 임대주택부터 적용한다고 규정했다. 이에 따라 임대사업자들 사이에서는 최근 주임법 개정에도 불구하고 지난해 10월23일 이전 등록한 임대주택은 개정안 시행 이후 첫 재계약 때 임대인이 최초 임대료를 정할 수 있다는 의견이 나왔고 인터넷 카페와 유튜브 등을 통해 공유돼 왔다. 국토부 관계자는 “민특법 제3조에서 ‘이 법에서 정하지 않은 사항에 대해서는 주택법, 주임법, 건축법, 공동주택관리법을 적용한다’는 규정까지 두고 있는 만큼 주임법상 모든 임차인은 계약갱신청구권 행사 때 임대료 5% 상한을 적용하는 게 적법하다고 판단된다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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