국토부 "프로젝트 리츠에 신도시 등 공공택지 우량용지 우선 공급"

리츠(REITs·부동산투자회사)가 부동산 투자 외에 개발·운영까지 할 수 있도록 한 '프로젝트 리츠'를 도입하는 정부가 리츠 방식으로 부동산을 개발하려는 사업 주체에 3기 신도시 등 공공택지 내 우량용지를 우선 공급하기로 했습니다.

국토교통부는 21일 서울 영등포구 금융투자협회에서 '부동산산업 선진화를 위한 리츠 및 PF 정책 설명회'를 열어 업계와 지방자치단체 등을 대상으로 프로젝트 리츠 도입 배경과 주요 내용 및 효과, 리츠 방식의 부동산 개발사업에 대한 세제 및 규제 특례 등 각종 인센티브를 소개했습니다.

리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 주식회사를 뜻합니다.

국토부는 자산운용사 등이 입지가 좋은 부지에 레지던스 등 수익형 부동산을 건설해 리츠로 운용하고 싶어도 규제 탓에 사실상 불가능하다는 어려움을 듣고 프로젝트 리츠 도입을 검토했다고 배경을 소개했습니다. 관련 내용을 담은 부동산투자회사법 개정안은 이달 초 국회를 통과했습니다.

프로젝트 리츠에는 개발 단계부터 규제가 대폭 완화됩니다.

영업인가 없이 신고만으로 설립할 수 있고, 개발 단계에서는 공모나 주식분산 의무 규정이 적용되지 않습니다. 아울러 사업투자보고서 외에는 기타 보고나 공시 의무도 없습니다.

사업이 완료된 뒤에는 영업인가를 거쳐 일반 리츠로 운영하며 투자자를 공모할 수 있습니다.

국토부 관계자는 "통상 도시개발에서 디벨로퍼는 개발 후 분양 이익 실현에 초점을 맞추므로 상가는 과잉 공급되고, 비전문적인 수분양자에 의해 비효율적으로 운영되는 경우가 많다"며 "이는 수분양자에게 모든 개발 리스크가 전가되고 지역 경기 악화와 택지 이 비효율성을 유발할 우려가 있다"고 말했습니다.

반면 프로젝트 리츠를 통해 디벨로퍼가 부동산을 직접 보유하며 운영한다면 지속적 임대·관리를 염두에 두며 장기적 도시개발 비전을 제시하고, 랜드마크 발굴 등 특화 개발로 도시에 활력을 불어넣는 순기능도 창출할 수 있다고 국토부는 설명했습니다.

이를 위해 정부는 프로젝트 리츠 개발 방식에 다양한 인센티브를 제공할 계획입니다.

3기 신도시 등 공공택지 내 우량용지 일부는 책임운영개발을 하는 리츠에 의무 공급하는 방안을 올 하반기 시행합니다. 또 토지주가 도심 내 유휴부지를 현물 출자하면 법인세나 양도세 과세를 이익 실현 시점까지 이연하는 쪽으로 조세특례제한법 개정을 과세당국과 조율 중입니다.

아울러 시행자가 개발 후 부동산을 직접 운영할 경우 용적률 상향, 공공기여 완화 등 특례를 주는 근거 규정을 만들어 내년에 관련법을 개정하는 것을 목표로 하고 있습니다.

이날 설명회에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화에 따른 리스크 방지를 위해 PF 관리를 강화하는 방안에 대한 설명도 이어졌습니다. 이와 관련한 내용이 수록된 부동산개발사업 관리 등에 관한 법률 제정안도 이달 초 국회 본회의에서 의결됐습니다.

정부는 PF 사업 인허가 이전부터 협약 체결, 법인 설립, 토지 매입 등과 관련한 정보를 수집하고 관리하는 종합정보체계를 구축해 리스크 사전 인지·대응 역량을 갖출 계획입니다.

이와 함께 PF 사업성 평가 기준을 고시하고, 해당 기준에 따라 지정된 평가기관을 통해서만 사업성 평가를 수행해 객관성을 높일 방침입니다. PF 사업과 관련한 이해충돌 문제를 조정하고 해결할 '부동산개발사업 조정위원회' 운영 근거를 법률에 명시해 조정에 대한 법적 구속력을 부여하는 방안 등도 시행됩니다.

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