대출 규제로 집값 잡기 한계 … 공급 늘릴 실효적 대책을 [사설]

6·3대선 대한민국 리부팅

정부가 오는 7월부터 수도권 주택담보대출 한도를 줄이는 '3단계 스트레스 DSR' 제도를 시행하기로 했다. 모든 가계대출에 미래 금리변동 가능성을 반영한 가산금리를 적용해 대출 한도를 줄이겠다는 것이다. 가계 부채는 이미 위험 수준에 도달한 상황이고, 집값 상승의 불쏘시개로 작용할 수 있는 만큼 정부가 부채 관리에 나선 것은 바람직한 방향이다.

하지만 대출 규제와 같은 수요억제책만으로는 불안정한 집값을 잡는 데 한계가 있다. 대출 문턱을 높인다고 해서 수요가 사라지는 것은 아니기 때문이다. 토지거래허가구역 확대 지정 이후 잠시 숨 고르기를 하던 강남 3구 집값이 다시 꿈틀거리고 있다. 부동산 시장은 심리에 따라 움직이고, 작은 자극에도 타오를 수 있는 만큼 근본적인 해법이 필요하다.

가장 확실한 처방전은 예측 가능하고 안정적인 공급 확대다. 과거 주택시장 급등은 대부분 '공급 부족'에서 비롯됐다. 공급 신호가 불확실할수록 수요는 과잉 반응하고, 이는 가격 급등으로 이어졌다. 특히 수요가 집중된 서울의 경우 공급 여력은 극히 제한적이다. 서울을 비롯한 수도권은 신규 택지가 거의 없어 사실상 재건축·재개발 외에는 실질적인 대규모 공급 수단이 없는 셈이다. 문제는 이 핵심 수단에 걸림돌이 너무 많다는 것이다. 정비사업 인허가 지연, 강화된 안전진단, 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제 등 각종 규제가 재건축·재개발 사업 추진을 가로막고 있다.

이번 대선에서 주요 후보들은 공급 확대를 부동산 핵심 공약으로 내세우고 있다. 이재명 더불어민주당 후보는 기본주택을 포함해 250만가구 공급과 4기 신도시 개발을, 김문수 국민의힘 후보는 규제 완화를 통한 민간 공급 확대를 공약했다. 하지만 원론에 그칠 뿐 구체적인 실행 방안이나 수치는 부족하다. 특히 민주당은 공급 확대를 외치면서도 재건축 규제 완화에는 부정적이다. 이런 모순된 입장으로는 서울의 공급 부족 문제를 풀기 어렵다. 부동산 문제는 민심을 흔드는 핵심 변수다. 차기 정부는 주택 공급을 소홀히 했다가 집값 폭등을 불러온 문재인 정부의 정책 실패를 반면교사로 삼아야 한다. 시장을 억누르려 하지 말고 과감한 규제 완화를 통해 공급이 제대로 이뤄지도록 해야 한다.