벌써 '전세품귀' 3기 신도시..대토보상 '역대급' 찍을까

3기 신도시 하남 지역에 예비 청약자들이 대거 몰리면서 최근 전셋값이 급등하고 있다. 일부 지역이 벌써 부터 청약 '눈치작전'이 벌어질 정도로 가격 상승 기대감이 높아짐에 따라 정부의 토지보상 계획에도 '청신호'가 켜졌다. 정부는 현금 대신 대토(토지) 보상 비율을 높이는 방향의 토지보상 계획을 이달 안에 내놓을 예정으로, 전문가들은 대토 비율이 최대 50% 이상 될 것으로 전망했다.

8일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH가 집행한 공공택지 개발보상의 대토보상 비중을 보면 2018년 9월 토지보상을 시작한 수서 지구의 경우 대토보상 비율이 51%로 가장 높은 것으로 나타났다.

아울러 △고양 장항(2018년 12월) 28% △과천주암(2019년 11월, 진행중) 25% △성남 금토(2019년 12월, 진행중) 29% △성남 복정1(2019년 12월, 진행중) 37%로 모두 20% 이상을 웃돌았다.

일부 지역은 아직 토지보상이 마무리되지 않은 만큼 대토보상 비중은 지금보다 더 올라갈 수 있다. 대토보상은 2017년까지만 해도 20%가 채 되지 않았지만 개발 기대감이 높은 지역을 중심으로 차츰 올라가는 추세다. 정부는 토지보상을 할 때 현금이나 채권 보상보다는 대토보상을 높이려고 한다. 풀린 현금으로 다시 집을 사들여 가격을 올리는 '악순환'을 막기 위해서다.

최근 추세를 감안할 때 올 하반기부터 시작되는 3기 신도시의 대토 보상비율은 50% 이상 올라갈 것이란 관측이 나온다.

익명의 한 부동산 전문가는 "3기 신도시인 고양 창릉은 고양 장항(28%)보다 더 서울에 근접해 있는 만큼 대토 보상 비율이 더 올라갈 여지가 있고, 아직 토지보상이 끝나지 않은 과천 주암도 25%를 웃돌고 있어 이에 근접한 3기 신도시 과천의 대토 선호도는 더 높을 것"이라고 분석했다.

정부는 특히 3기 신도시의 대토 비율을 끌어 올리기 위해 양도소득세 감면 혜택을 파격적으로 높였다. 지난해 말 세법을 개정해 대토 보상을 신청하면 양도세 감면 혜택을 종전 15%에서 40%로 올렸다. 양도세 감면 혜택 수혜 1호는 3기 신도시의 인천 계양지구(3분기)다. 이어 남양주 왕숙·하남 교산·과천 지구는 연내, 고양 창릉·부천 대장지구는 내년 상반기 토지 보상이 시작된다.

토지 소유주가 대토로 받은 토지를 리츠에 현물출자 하는 경우 양도세는 15% 감면되는데 국토부와 기획재정부는 대토 리츠 활성화를 위해 추가 '인센티브'를 논의 중이다. 리츠는 자유롭게 거래를 할 수 있지만 일정 기간 환매 하지 않을 경우 일반 대토와 마찬가지로 최대 40%까지 양도세 감면 혜택을 주는 방안이 유력하게 논의 중이다.

서울 진입이 수월한 3기 신도시일수록 향후 집값 상승 기대감에 따라 대토 보상 비율이 높아질 수 있다. 정부는 3기 신도시 지구지정을 최근 마무리 지으면서 '사전 청약제' 도입을 예고했다. 토지보상 등 보상절차가 마무리되면 내년부터 입주자 모집을 사전에 한다는 것이다. 개정된 주택법에 따라 청약 1순위가 되려면 해당 지역에 2년간 거주해야 하는 만큼 일부 신도시에 최근 전세수요가 급증하고 있다.

대표적으로 하남 전셋값이 지난주에만 0.55% 급등했고, 남양주도 0.16% 올랐다. 하남은 특히 정부가 송파~하남 도시철도 출발 지점을 종전의 오금역에서 이보다 더 도심으로 옮기는 방안을 검토 중이라고 발표하면서 전세수요가 급증하면서 '품귀' 현상이 벌어졌다.

하남 지역 주민이 현금 대신 대토로 하남 지역의 땅을 받으면 보상 받는 면적은 종전 보유 면적보다 줄 수 있지만 주택이나 상업 용도의 땅을 받아 향후 토지 가치는 더 올라갈 수 있다.

함영진 직방랩장은 "서울에서 5km 이내의 접근성이 좋은 신도시의 경우 향후 집값 상승 기대감에 대토를 희망하는 수요가 늘 수 있다"며 "다만 정부가 토지보상법을 개정해 10월부터 대토보상권의 전매를 금지한 것이 어떤 영향을 줄지 살펴봐야 한다"고 말했다.

대토보상 계약 1년 후 신탁사를 통해 웃돈을 받고 현금화할 경우 제재하는 규제가 오는 10월 시행돼 3기 신도시가 1호로 적용된다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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