"공공주도는 선, 민간주도는 악이라는 이분법서 벗어나야"[미리보는 헤럴드부동산포럼 2020]

이태희 건산연 부연구위원 인터뷰
'헤럴드 부동산포럼 2020' 발표자로 나서
"정부의 집값 통제, 엄청난 비효율 가져올 것"

오는 28일 ‘헤럴드 부동산포럼 2020’에서 두번째 발표자로 나서는 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원(도시 및 지역계획학 박사)은 “시장이 원하는 입지에 원하는 품질의 주택을 빠르게 공급하기 위해서는 정비사업에 지나치게 부과돼 있는 불합리한 규제완화가 절실하다”고 강조했다. [사진=건산연 제공]

[헤럴드경제=양대근 기자] “(5·6 부동산 공급대책은) 시장의 요구를 어느 정도 수용했다는 점에서 긍정적이지만 민간 정비사업장에 대한 규제 완화가 빠진 게 아쉽습니다. 정비사업을 ‘투기세력이 불로소득을 창출하는 사업’으로 보는 건 사실이 아니고, 주택시장 안정화와 주거환경 개선에도 도움이 되지 않습니다.”

이태희 한국건설산업연구원 주택도시연구실 부연구위원(도시 및 지역계획학 박사)은 지난 21일 헤럴드경제와의 인터뷰에서 ‘규제 완화’라는 화두를 먼저 꺼냈다. 지난 몇 년 동안 정부의 주택정책에서 공공주도 또는 공공참여사업은 선(善)이고, 민간주도 정비사업은 악(惡)이라는 이분법적 프레임이 강해지는 경향이 커졌다는 게 이 위원의 판단이다.

한국 주택시장의 규제 문제를 연구해 온 이 위원은 오는 28일 개최되는 ‘헤럴드부동산포럼 2020-코로나19 시대 주택시장 변화와 바람직한 정부정책’에서 두번째 발표자로 나선다. 발표 주제는 ‘정부의 규제 강화 기조 속 필요한 주택 시장 완화 정책’이다.

이 위원은 “서울 신규 아파트 공급의 80% 이상을 차지하는 것은 정비사업”이라면서 “현재 정비사업의 가장 큰 장애물은 중앙 정부와 지방자치단체의 유·무형 규제”라고 꼬집었다.

그는 “유형의 규제로 재건축초과이익환수제·분양가상한제·재건축 안전진단 강화·주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제 등이 있다”며 “여기에 정비계획 수립 지연을 비롯해 석연치 않은 이유로 인한 재건축 심의 부결, 1대 1 재건축에 임대주택의 사실상 강제화 등 법률에 명시되지 않은 무형의 규제도 상당수 존재한다”고 설명했다.

이 같은 규제로 인해 민간에서 정비사업을 하고 싶어도 하지 못하는 상황에 빠졌다는 것이 이 위원의 분석이다. 최근 분양가 통제로 과천 지식정보타운, 세운힐스테이트, 둔촌주공 등에서 주택공급이 미뤄지는 것이 대표적인 사례라고 했다.

이 위원은 “민간의 땅에서 사업을 하는 만큼 민간의 이익을 어느 정도 만족시켜 주지 않으면 사업 자체가 불가능하다”면서 “지금도 정비사업 추진에 공공기여 명목으로 상당한 양의 기반시설과 임대주택이 공급되고 있고, 정부는 건설원가 이하 가격에 임대주택을 매입하는 등 재정투입 역시 미미하다”고 평가했다.

이어 그는 “(정비사업을 통한) 공공과 민간의 이익을 저울에 달아보면 안정적인 공급 등의 측면에서 오히려 공공의 이익이 더 크다”며 “시장이 원하는 입지에 좋은 품질의 주택을 빠르게 공급하기 위해서는 정비사업에 지나치게 부과돼 있는 불합리한 규제를 완화해야한다”고 강조했다.

이 위원은 최근 정부가 지원 강화를 예고한 가로주택정비사업이나 역세권 주택사업 등도 민간의 역할을 더 확대해야 한다고 설명했다. 그는 “공공이 지원하는 방식은 사업성을 중시하는 민간과 공공성을 중시하는 공공기관의 의견 차로 인해 정부가 원하는 속도와 방향대로 가기는 어려울 것”이라며 “ 주요 입지에서 공급이 늦어지고 가격 안정 효과 역시 그만큼 제한적일 수밖에 없다”고 설명했다.

민간택지 분양가상한제 시행 등 주택시장에 대한 가격 통제 정책은 시장 매커니즘을 뒤흔들고 부작용만 커질 수 있다는 게 이 위원의 생각이다. 그는 “서울의 경우 총 아파트수 대비 아파트 준공 물량 비율은 현재 2%대로, 분양가를 통제한다고 전체 주택가격이 낮아지는 효과는 거의 없다”며 “반면 이른바 ‘로또 분양’을 통해 발생한 이익은 오롯이 수분양자가 가져가, 최근 청약 광풍에서 볼 수 있듯이 엄청난 초과수요라는 부작용이 발생하게 된다”고 지적했다.

이 위원은 “가격 통제는 장기적인 측면에서 사회적으로 엄청난 비효율을 초래할 것”이라며 “정부가 긴 관점에서 일관된 원칙을 가진 시장의 수급 상황에 맞도록 공급을 탄력적으로 조정하는 것이 중요하다”고 강조했다.

이 위원의 현 부동산 정책과 규제에 대한 자세한 분석은 28일 오후 2시 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 열리는 ‘헤럴드 부동산포럼 2020’에서 들을 수 있다.

bigroot@heraldcorp.com