[이슈분석] 마용성 누르니 '수용성'..아파트값 얼마나 올랐나

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김준환 서울디지털대 교수

최근 올해 표준지 공시지가가 발표됐습니다. 전국 땅 중 가격 대표성이 있는 지역을 골라서 가격을 발표하는 건데, 토지 거래와 과세의 지표가 됩니다. 올해 공시지가의 의미가 어떤지 먼저 짚어보겠습니다.

그리고 지난해 '12·16부동산대책' 이후 수원 용인 성남 집값이 급등하면서, 이 지역을 규제대상 지역으로 추가하는 방안을 검토하기로 했습니다. 자세한 내용, 전문가와 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 우선 전국부터 보죠. 표준지 땅값이 6.33% 상승, 그러니까 작년의 9.42%보다는 좀 덜 올랐다고 볼 수 있습니다. 시세에 비해서는 아직 60%대 수준이니까 소위 현실화율을 고려했다면 더 가파르게 올릴 수도 있었을 텐데, 이렇게 다소 상승 폭이 줄어든 이유를 뭐라고 보십니까?

- 올해 표준지 공시지가 상승률 6.33%
- 전국 표준지 공시지가…서울 7.89% 올라
- 공시지가 상승률…지난해 대비 상승폭 감소
- 지난해 급격한 공시가격 현실화 작업 이뤄져
- 세금 기준 공시지가 인상…올해 잠시 숨고르기

Q. 서울시가 강남권을 포함한 일부 지역은 땅값이 너무 많이 올랐다고 의견을 전달했던데요. 반영이 별로 안 된 것 같더라고요. 어떻게 보십니까?

- 서울·광주·대구…전국 평균보다 많이 올라
- 울산·경남·충남 등 전국 평균을 밑돌아
- 주거지역 겨냥…성동구 상승률 11.16%
- 주거지역 공시지가 껑충…"세 부담 커져"
- 재산세·종부세 등 보유세 부담 증가 전망
- 서울시, 국토부에 첫 의견 전달…반영 '미미'
- 공시지가 하향 요구 봇물…"조세저항 증가" 
- 국토부 "현실화율 낮았던 성동구 시세 올라"

Q. 그런데 세금 상한선 때문에 오히려 올해 세금이 더 크게 뛴다, 이런 말도 있던데 상황이 어떻게 돌아가는 겁니까?

- 공시지가, 보유세 등 61가지 행정 목적 활용돼
- 작년 세부담 상한 걸린 미반영 보유세 부과
- 연간 보유세 증가율 50%로 제한
- 세 부담 상한제 적용…올해 세금 고지서 반영
- 지난해 미반영분 더해져 세금 최대 50%↑

Q. 이번엔 집값으로 넘어가 보죠. 최근 좀 안정되는 추세를 보이고 있는데, 이번엔 전세가 말썽이라고 합니다. 어떤 양상 나타나고 있다고 보십니까?

- 서울 강남 아파트 매매 '위축'…전세 '들썩'
- 강남 집값 잡으려다…전세시장 "더 불안"
- 매매 누르자 튀어오르는 강남 전세
- 정부 "강남 매매 상승 둔화"…안이한 인식
- 강남 매매 대기수요…'전세로 이동' 분석
- 주요 학군지, '전세보증금 신고가' 나타나

Q. 그리고 통계를 좀 뽑아 보니까, 강남은 좀 안정됐지만 수원 영통구가 전국 최대 상승률을 보였다고 하더라고요. 풍선 효과라는 말이 생각나긴 하는데, 왜 강북이 아니라 훨씬 먼 수원이 튀어오른 걸까요?

- 수원·용인, 12·16 대책 이후 '펄펄'
- 매매변동률 누적 상승률 상위…수원·용인 집중
- 수원 영통구. 12월 이후 급등세 기록
- 실수요자 매수세·외지 투자자 유입 복합 작용
- 수원 집값 1주 사이 2% 넘게 치솟아
- 무섭게 치솟는 수원…권선·영통·팔달 폭등

Q. 실거주 수요 외에도 수원지역의 외지인 투자가 급증하고 있다는 부분은 어떻게 해석해야 할까요?

- 규제 피해 외지인 밀물…수원 지역 '껑충'
- 수원 지역, 교통호재·대출 70%까지 가능
- 투자액 적은 비규제 지역…외지인 투자 급증
- 수원 아파트값 '폭등' 한주새 2% 이상 올라
- '풍선효과' 수원, 외지인 아파트 매입 급증
- 지붕 뚫린 수원…외지인 투자 유입 지속 분위기

Q. 원래도 집값이 저렴한 지역은 아니었습니다만, 용인 수지도 상승세가 크더라고요. 그래서 마용성 대신 수원, 용인, 성남 해서 수용성이다, 이런 말까지도 나왔고요. 이렇게 되는 이유는 뭐라고 보십니까?

- 서울 '마용성' 빗대 '수·용·성' 등장 
- 분양권 프리미엄만 5억원 붙은 '수용성'
- 수용성 집값 '12.16대책 풍선효과' 나타나 
- 수원·용인·성남 호재 노린 단기투자 몰려
- '수용성'으로 확대된 정부 부동산대책 후유증
- 천정부지 '수용성'…'10억 아파트' 늘어

Q. 그래도 최근 이렇게 상승했다고 하면 단순 풍선효과 외에 다른 요인도 있을 것 같은데, 어떤 이유 꼽고 계십니까?

- 강남 잡자 호재 타고 튀어오른 '수용성'
- 서울 접근성·교통호재…수요 이어지나
- 역세권 단지 중심…'신고가 경신 중'
- 규제 덜한 지역으로 '돈줄' 흘러가
- 교통 호재 지역 중심…10억 이상 호가
- 상대적 저렴…'갭 메우기' 까지 맞물린 결과
- 단기간 폭등 지역…풍선효과 '거품' 우려 시각

Q. 결국은 규제가 상승과 하락에 영향을 미쳤다는 건데, 이렇게 되면 정부가 추가 규제를 벌일 가능성도 있지 않을까요?

- 풍선효과에 두달새 2억↑…'수용성' 핀셋규제?
- 튀어오른 '수용성'…부동산 추가 대책 나오나
- 정부, '수원·용인·성남' 풍선효과 심각 판단

Q. 만약 규제를 한다면, 이번엔 또 다른 곳이 튀는 것 아닙니까?

- 수원 권선·영통·장안, 조정대상지역 추가?
- 정부, '수용성' 급등 예견…늑장 대처
- '수용성'내 투기과열지구…성남시 분당구 1곳

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

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