과열지역만 콕 찝어 핀셋처방.. 투기는 잡고 불씨는 살리고

[11·3 부동산 대책]

핵심은 분양권 전매제한 강화

세종 등 공공택지 아파트도 적용

정부가 3일 발표한 부동산 대책은 투기 수요를 차단하고 시장을 실수요자 중심으로 재편하는데 초점이 맞춰져 있다. 과열 지역에 한해 분양권 전매제한 강화와 1순위 자격 제한 등 분양시장 문턱을 대폭 높여 시장에서 단기차익을 노린 투기 세력을 걷어내는 동시에 실수요자의 내 집 마련은 정책금융 등을 통해 적극 지원해 부동산 경기의 ‘불씨’는 살려나가겠다는 것이다. 이른바 ‘양면 대책’이다. 전문가들은 이번 대책을 통해 향후 분양시장의 ‘거품’이 걷히면서 일부 재건축 단지들의 고분양가 행진에도 제동이 걸릴 것으로 관측했다.

분양시장 진입 문턱 높이고

2주택 소유자는 1순위 청약 금지

‘투기판’ 된 분양시장… “입주 때까지 분양권 전매 금지”

이번 대책의 핵심은 분양권(입주할 수 있는 권리) 전매제한 강화다. 정부는 강남4구(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구ㆍ강동구)와 경기 과천 지역에서 신규 아파트를 분양 받은 사람이 분양권을 ‘소유권이전 등기 시’(준공)까지 전매할 수 없도록 했다. 지금까지는 아파트 계약 이후 6개월만 지나면 분양권을 팔 수 있었다. 경기 하남ㆍ고양ㆍ남양주ㆍ화성ㆍ세종시의 공공택지에서 지어지는 아파트의 분양권 전매도 입주 시점까지 금지된다. 또한 서울 나머지 21개 자치구의 전매제한 기간 또한 1년 6개월로 늘어난다. 분양시장 진입 문턱도 대폭 높였다. 정부가 규제 대상으로 삼은 조정대상지역에서는 2주택 이상을 소유한 사람 등은 1순위에 청약을 할 수 없다. 또한 3~5년간 청약 재당첨 제한이 부활한다. 원래 청약통장이 필요 없는 2순위 청약을 할 때도 조정대상 지역 내에서는 청약통장을 갖춰야 한다. 모두 ‘묻지마 청약’을 막기 위한 조치다.

실수요자 지원은 지속

주금공 적격대출 한도 2조원 증액

이처럼 정부가 투기 세력의 손과 발을 모두 묶는 것은 현재 이들 지역의 분양시장이 사실상 ‘투기판’으로 전락하면서 실수요자의 입지가 줄어들고 있다는 판단에서다. 최근 서울ㆍ수도권 등에서는 단기차익을 노린 투기 세력이 분양시장에 몰리면서 청약 경쟁률이 수십~수백대 1까지 치솟고, 이를 빌미로 재건축 조합 등 사업주체들이 분양가를 끌어올려 주변 집값까지 덩달아 들썩이는 부작용이 나타나고 있다. 강남3구 재건축 아파트값(3.3㎡ 기준) 은 지난달 7일 4,012만원을 기록하며 역대 최고치를 기록했고, 올해(1~10월) 전국 아파트 청약 경쟁률은 15.1 대1로 2008년 이후 최고치다. 분양대행사의 한 대표는 “서울에서는 계약금 1,000만원으로 청약해서 당첨되면 바로 수천만원의 웃돈이 붙는다”며 “이런 투기세력 때문에 새 아파트를 원하는 실수요자들이 청약에서 떨어지고 나중에 웃돈이 붙은 분양권을 사야 하는 게 지금 현실”이라고 전했다.

정부는 과열지역의 투기 수요를 강력하게 억제하면서 실수요자에 대한 지원은 지속하기로 했다. 무주택 서민의 내 집 마련을 지원하는 ‘디딤돌 대출’을 계속 공급하고, 주택금융공사의 적격대출 한도도 2조원 증액한다. 정부 관계자는 “이번 대책에서는 기존 주택 매매시장에까지 영향을 줄 수 있는 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등의 직접적인 수요억제책은 모두 빠졌다”며 “실수요자의 매매 수요는 건드리지 않겠다는 뜻”이라고 설명했다.

부동산 시장 급랭 가능성도

“실제 효과보다 위험성 큰 정책”

고강도 규제에 분양시장 ‘냉각’ 불가피…실수요자 ‘유리’

전문가들은 이번 대책으로 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되며 안정 국면에 접어들 지 않겠느냐는 관측을 내놓고 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “시장에 단타세력이 사라지고 실수요자 위주로 청약에 나서면서 청약경쟁률이 낮아질 수밖에 없을 것”이라며 “분양가를 높게 책정하기도 어려워져 시장이 안정되는 효과가 나타날 것”이라고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장도 “단기차익을 노린 투자수요의 유입을 끊어버려 실수요자 입장에서는 당첨 확률이 높아질 것”이라고 예상했다.

투기 수요가 비(非) 규제 지역으로 옮겨가는 부작용인 ‘풍선효과’가 나타날 가능성 또한 높지 않다는 전망이 많았다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자실장은 “2017~2018년 대규모 입주 물량, 미국 금리인상 등으로 인해 앞으로 부동산 경기가 점진적으로 하락할 가능성이 높기 때문에 풍선효과가 크지 않을 것으로 본다”고 설명했다.

하지만 일각에선 부동산 시장 급랭 가능성도 배제할 수 없다는 의견을 내놓기도 한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 규제로 그나마 국내 경제를 지탱해 온 부동산 경기가 위축되면서 경제 전반이 흔들릴 가능성이 있다”며 “실제 효과보다는 위험성이 더 큰 정책”이라고 밝혔다.

건설업계도 예상보다 강한 대책에 당황하는 기색이 역력하다. 국내 건설사들은 사회간접자본(SOC) 국가예산 정체, 저유가에 따른 해외수주 급감 속에 최근 2년간 분양경기 활황을 틈타 주택공급을 크게 늘리며 주택사업에 ‘올인’해왔다. 대형 건설사의 한 관계자는 “내년까지는 여전히 계획된 공급물량이 많은데 이번 정부 조치로 분양시장이 가라앉으면 타격이 불가피하다”고 말했다.

박준석 기자 pjs@hankookilbo.com