[11.3 부동산 대책] 투기광풍 잠재울 수 '있다 vs 없다'

3일 정부가 발표한 부동산대책은 과열지역에 '맞춤형 규제'를 강화하는 것이 골자다. 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 과천은 분양권 전매가 금지되고 서울 나머지 구와 경기 성남·하남·고양·남양주·화성, 충남 세종은 공공택지의 준공 시까지 분양권 거래를 할 수 없다. 일부 민간택지도 전매제한 기간이 현행 6개월에서 1년6개월로 늘어났다.

그러나 부산은 지금과 같이 분양권 전매를 규제받지 않는다. 부동산 전문가들은 이번 대책이 부동산거품을 어느 정도 진정시킬 수 있지만 규제가 일부지역에 국한된 데다 분양권 전매에만 초점이 맞춰져 투기를 잠재우기에는 부족하다는 지적을 내놓았다.

/사진=뉴스1

◆재건축아파트값 조정 불가피해

이번 부동산대책 이후 강남 재건축시장의 고분양가 행진은 당분간 주춤할 가능성이 크다는 게 전문가들의 말이다. 또한 청약 1순위 자격에서 다주택자 등을 배제하기로 해 유효청약자 수가 감소할 것이란 전망이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정책에 민감한 재건축아파트값은 당분간 조정이 예상되고 기존 아파트시장은 큰 영향을 받진 않더라도 분위기에 따라 숨고르기 양상이 이어질 것"이라고 내다봤다. 또한 "서울과 부산에서는 청약경쟁률뿐 아니라 계약률도 하락할 것"이라며 "지금까지 청약시장의 절반 이상이 투기적 수요라고 봤을 때 청약경쟁률이 절반 이상 낮아질 수 있다"고 전망했다.

이에 따라 서울 등 인기지역은 분양받을 때 자금준비를 철저히 해야 할 것으로 보인다. 전매제한 기간이 늘어나고 일부지역은 전매 자체가 금지되면서 은행이 집단대출 소득심사를 강화할 수 있기 때문이다.

박 위원은 "비규제지역에서 일시적인 풍선효과가 예상되지만 시장 분위기가 전체적으로 위축되면 1년 이상 지속되기는 힘들 것"이라며 "기존 아파트 분양권과 재건축 조합원 지분 등이 반사이익을 누리기보다 충격이 덜한 정도로 봐야할 것"이라고 말했다. 또한 "인기지역과 비인기지역의 양극화가 심화되고 비인기지역에서는 미분양이 늘어날 수 있다"고 내다봤다.

◆규제효과 있을까… 실효성 논란 여전

그러나 한편에서는 규제가 일부지역에 국한돼 전국적인 청약광풍을 잠재우기엔 미흡하다는 반응도 나온다. 최승섭 경제정의실천 시민연합 부장은 이번 대책에 대해 "청약시장 과열을 전환하기엔 역부족"이라고 평가했다.

그동안 논란이 돼 온 재건축 개발이익 환수제나 조합원의 입주권 양도를 규제하는 방안이 빠진 것도 문제점으로 지목됐다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 "분양권 전매제한이 예상보다 강력했지만 재건축시장 과열 원인을 근본적으로 차단하는 덴 아쉬운 부분이 많다"고 지적했다.

특히 강남 재건축시장은 개발이익 환수제가 내년까지 유예되면서 사업이 폭발적으로 추진된 측면이 있다. 개발이익 환수제가 재개되면 세대당 3000만원을 초과한 개발이익에 대해 50%의 세금을 부과한다. 권 교수는 "100m 선을 그어놓고 시간 안에 통과 못하면 세금폭탄을 맞는 데다 분양가상한제가 폐지되니 재건축사업이 빨라지고 가격이 오를 수밖에 없었다"며 "개발이익 환수제를 아예 없애거나 조합원 지위 양도를 일정기간 금지해야 한다"고 주장했다.

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실시간 재테크 경제뉴스│창업정보의 모든 것김노향 기자 merry@mt.co.kr
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