<장용동 대기자의 파워부동산> 부동산, 정책만으론 한계..주택업계부터 발상의 전환을..

정상화 대책 불구 거래 증가 1만여가구 뿐주택업계, 시장중심 착한 분양가등 노력상품·기술개발로 천수답 경영방식 벗어나야

"꽁꽁 얼어붙었던 집 살 분위기를 녹이는 데까지는 성공했다. 문제는 이제부터다." 신년 들어 부동산시장을 바라보는 전문가들의 대체적인 시각이다. 박근혜정부 출범 후 지난 1년 동안 부단한 정상화 대책의 마련과 시행으로 주택시장 분위기가 한층 밝아졌다. 그 결과 지난해 전국 주택가격이 0.3% 올라 전년도 마이너스 1.4%를 기록했던 것과 극히 대조적이었다. 거래 역시 85만

2000건으로 전년보다 15.8%가 늘고 미분양아파트도 6만4000여가구 수준으로 14.9%가 감소, 시장 회복세가 강하게 나타났다. 지속적인 정부의 주택시장 정상화 의지와 밀어붙인 규제완화, 지원책에 따른 것으로 분석된다. 하지만 과연 이 같은 회복세가 정책적 지원만으로 지속될 것인가에 대해서는 회의적이다.

특히 정부 정책의지와 달리 주택건설업계의 천수답 경영이 계속되는 한 지속적인 시장부양효과를 거두기 힘들다. 매번 정부와 정치권에 규제완화와 자금지원의 목소리만 높이는 주택건설업계에 대한 질타의 목소리가 터져나오는 것도 이 때문이다. 정부 지원만을 요구할 게 아니라 수요를 적극 도출하고 가격 경쟁력을 확보하는 등 상품의 질과 서비스 제고를 위한 자구노력이 절대 필요하다는 얘기다.

신년 들어 꽁꽁 얼어붙었던 부동산시장이 어느 정도 풀리는 조짐을 보이고 있다. 지난해 전국 주택가격도 0.3% 오른 것으로 나타나 기조적으로 주택시장이 상승세로 돌아서고 있다는 분석도 나온다. 이는 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정책지원에 따른 성격이 강한데, 부동산시장이 본격 회복되기 위해선 정부 정책과 함께 주택업계도 뼈를 깎는 자구노력을 펼쳐야 할 것으로 지적됐다.

▶정부 정책지원 한계, 올 1만가구 정도 거래 늘리는 데 그칠 전망=국토연구원 분석에 따르면 지난해 4ㆍ1 대책, 8ㆍ28 대책 등에 의한 정책효과는 주택거래량을 10만가구 정도 늘린 것으로 분석됐다. 정책이 시행되지 않은 경우를 가정한 추세거래량 75만가구보다 실제 지난해 거래량은 10만여가구 늘어났다. 이는 또 경제성장률을 0.1%포인트 늘리는 데 기여한 것으로 평가됐다.

연말 후속입법이 완료돼 올 주택시장에 추가로 영향을 미칠 정부 정책은 대략 3가지 정도. 양도세 중과 폐지와 단기보유 완화책을 비롯해 취득세 영구 인하, 리모델링 수직증축 허용 등이다. 이는 전년 대비 1만가구 정도의 순증효과를 가져와 올 정책효과는 총 11만가구의 주택거래를 유발시킬 것으로 분석됐다.

이는 올 주택거래 감소요인으로 꼽히는 생애최초 취득세 면제혜택 완료를 비롯해 미분양주택 양도세 면제 종료 등을 감안한 추정치다. 공유형 모기지를 지난해 3000가구 수준에서 올해 1만5000가구로 늘리는 것 역시 지속적인 효과를 발휘할 것이다. 아울러 희망임대리츠를 1000가구 이상으로 확대하고 매입대상 규모를 현행 85㎡, 9억원 이하 아파트에서 면적제한을 폐지할 경우 시장활성화 효과는 더욱 커질 것으로 예상된다.

국토연구원 거래전망 설문조사 결과 지난해 11월 29% 정도에서 연말에는 42%로 높아질 것이라는 응답에서도 증가에 대한 긍정적인 시각을 엿볼 수 있다. 하지만 정책이 시장을 보완적으로 유도해 가지만 견실한 정상화를 도모할 수는 없다. 내실 없이 정부의 정책지원만으로 시장 활성화를 기대하기는 힘들다는 얘기다.

정책효과를 지속시키고 시장자율적 기능을 복원하기 위해서는 꾸준한 환경 보완이 이뤄져야 한다. 더구나 한국감정원이 분석한 것처럼 경제와 부동산 환경이 미국의 양적완화 축소 정책에 의해 불투명하고 1% 정도의 가격영향력을 발휘할 경우 시장은 원점으로 돌아갈 소지마저 없지 않다. 업계의 자구노력이 절실한 이유다.

▶주택업계, 정부 의존 천수답 경영 지양, 자구노력 통해 활로 모색해야=정부의 지속적인 주택시장 살리기 지원책이 절대 필요하다. 내수부양과 경제회복을 위해 부동산시장을 살리는 것이 무엇보다 효과적이기 때문이다. 대기업만으로 국민소득 4만달러 달성이 어려운 점을 감안하면 더욱 그렇다.

하지만 여기에는 민간 부문의 역할이 선행돼야 한다. 주택산업의 주체인 주택건설업체의 자구노력이 배가돼야 한다는 얘기다. 우선 정부 정책지원에 의지할 게 아니라 시대적 흐름과 고객의 니즈를 보다 철저히 파악하는 선진 경영이 중요하다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 이 같은 고객 니즈 파악과 시장조사는 전무하다.

시행업체, 재건축 등 관련 조합에 우월적 지위만을 고집하는 양상이다. 시장흐름을 파악하고 이에 걸맞은 상품 및 기술 개발을 주택건설업체가 주도해야 한다는 얘기다. 정부 지원정책에 편승, 분양을 주도하며 실속 챙기기에 나서는 현행 주택업체의 천수답 경영방식으로는 위기 탈출이 불가능하다. 국민 불신이 더해지는 이유도 여기에 있다.

주택 공급이 수요보다 많고 수요층은 소득 양극화로 구매력이 줄고 있는 점을 감안해야 한다. 가격경쟁력을 확보하기 위한 기술개발, 신경영이 절실하다. 지난 2000년대 중반처럼 집값 상승과 투기적 열풍에 편승, 고분양가와 폭리를 취하던 한탕주의를 접고 성실히 시장 중심의 착한(?) 분양가를 도출, 실수요자 위주의 주택제품을 내놓아야 한다.

하청업체에 비용을 전가하고 각종 비리 이권 개입 등으로 전근대적 경영을 지속할 경우 주택산업은 더욱 쇠락할 공산이 크다. 신규 공급량은 기존 재고주택의 정상거래 여부와 수요를 보아가며 적절히 유지해야 한다. 지나친 공급은 공멸의 길이다. 업체 구조조정 역시 선별작업에 착수, 조기에 마무리지어야 한다.

수천개 업체가 존재하고 페이퍼컴퍼니 형태로 한 개의 기업이 수십개씩 중복해서 면허를 가지고 있는 구시대적 행태는 퇴출돼야 한다. 이럴 때 바야흐로 정책효과가 지속되면서 건전한 시장이 육성돼 주택산업이 조기에 제자리를 찾아갈 것이란 지적이다.

ch100@heraldcorp.com

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