2012년 부동산 시장 진단할 세 가지 현상

매매시장 침체 가늠하는 국내·외 악재들.."방어적 견지로 접근해야"

[머니투데이 지영호기자][매매시장 침체 가늠하는 국내·외 악재들…"방어적 견지로 접근해야"]

2012년 부동산 시장은 먹구름이란 표현이 전혀 무색하지 않다. 주택 공급 위축에 따른 전·월세난 가중과 각종 리스크로 인한 부동산 경기 침체가 예상되기 때문이다.

각 부동산정보업체의 관련 자료에 따르면 내년도 서울 아파트 입주물량은 2만여 가구로 최근 4년간 평균 입주물량에 비해 절반 수준에 그칠 것으로 보인다. 통상 입주 아파트가 줄면 시중에 나오는 전·월세 물량도 줄어든다. 게다가 경기침체가 이어지면 세입자의 이동도 적다. 내년에도 전·월세난이 예견되는 이유다.

투자 목적으로 부동산을 접하는 이들에게도 전망이 어둡기는 마찬가지다. 주택 수요는 좀처럼 회복되지 않고 거래는 이제 바닥을 드러내는 단계다. 분양시장은 열기가 살아난 지방에 비해 서울 및 수도권의 침체가 장기화되고 있고, 재건축시장은 박원순 서울시장 당선 이후 가격하락 가속화를 예고하고 있다. 최근 벌어지고 있는 세 가지 현상들을 살펴보면 내년 부동산 매매시장의 침체가 어느 정도인지 가늠할 수 있을 듯 하다.

1. 경매의 몰락

지난해 9월 76%를 넘어섰던 경매시장의 수도권 아파트 낙찰가율이 올해 초 82%를 넘어섰다. 매매시장의 선행지표라고 불리는 경매시장이 살아나면서 부동산 시장에 훈풍이 부는 것이 아니냐는 관측이 나오기 시작했다.

그러나 5월 이후 수도권 아파트 낙찰가율은 하락세로 돌아서더니 7월 이후 침체 판단의 마지노선인 80%까지 무너졌다. 11월 서울 아파트 낙찰가율은 76.8%로 올해 최저를 기록했다. 2002년 이후 낙찰가율이 80% 이하 수준에 머문 경우는 이례적이다. 남승표 지지옥션 선임연구원은 "면적별로는 중대형 아파트, 지역별로는 인천 지역에서 낙폭이 컸다"며 "강남3구나 버블세븐도 낙폭 바람을 피할 수 없었다"고 '8부능선 붕괴'를 올해 경매시장의 주요 이슈로 삼았다.

문제는 앞으로도 침체 국면이 계속될 것이라는 데 있다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "지지부진한 낙찰가율을 봤을 때 내년 1분기까지도 바닥을 논하기는 이른 감이 없지 않다"며 어두운 전망을 내놓고 있다.

2. 재건축의 위축

최근 2종에서 3종으로 상향조정된 가락시영아파트의 재건축 수정안 결정은 주변 재건축아파트의 기대감을 한껏 부풀렸다. 종상향에 따른 가격 변화와 추격매수가 예상됐기 때문이다.

실제 강남 재건축아파트는 가락시영 종상향 이후 반짝 상승을 보였다. 49㎡의 경우 최고 6000만원까지 뛰었지만 어디까지나 호가 위주였다. 실제 거래는 거의 없었고 결국 2주만에 종전 가격으로 돌아갔다.

현재 일반아파트에 비해 강남권 재건축아파트의 가격 하락폭이 크게 나타나고 있다. 투자자가 많은 탓이다. 재건축 아파트의 주요 수요층은 거주 가치보다 미래의 개발 이익을 기대하는 사람들이 주 고객층이다. 결국 대외변수가 취약한 재건축아파트는 외부 요인에 따라 롤러코스터 가격을 형성하게 된다.

강남권 재건축 아파트의 지속적인 가격 약세는 서민을 대변하는 것으로 상징성이 있는 박원순 서울시장의 당선에 따른 심리적 요인도 있다. 무분별한 도심 개발을 반대하는 박 시장의 정책기조에 강남 재건축아파트 투자자들이 관망세로 돌아선 것이다.

실제로 가락시영을 제외하고 연이은 재건축 결정 보류가 투자심리를 위축하고 있다. 반포아파트지구 개발 기본계획 변경안, 반포한양아파트 주택재건축 예정법적상한용적률 적용안, 강남구 삼성동 홍실아파트 주택재건축 정비구역 지정안 등 강남권 주요 아파트 재건축안 3건이 모두 보류된 것이 결정적이다. 내년도 강남재건축아파트의 재건축 사업을 비관적으로 보는 이유다.

3. 외부적 악재

2008년 9월 리먼 발 금융위기로 2009년 상반기 부동산시장이 냉각기로 향했듯이 내년상반기까지 유럽 발 금융위기와 잠복 중인 북한 발 리스크가 주요 변수다. 상황에 따라 부동산시장이 최저점을 향해 내리막길을 질주할 가능성도 있다.

이미 금융위기의 위력을 경험한 시장 참여자들은 더 이상 유럽의 경제위기를 가볍게 보지 않게 됐다. 게다가 김정일 국방위원장의 사망소식은 외인 투자자의 투자 위축을 불러올 가능성도 있다. 후계구도가 확실히 구축된 1994년 김일성 주석 사망 때와 달리 지금의 북한 상황은 상당히 불안해 보인다.

다만 과거 김일성 사망, 서해 잠수함 침투, 연평도 포격 등 북한과 관련한 사건이 부동산 시장에는 별다른 영향을 미치지 않았다는 점이다. 때문에 김정일 사망 소식에 대한 무게감은 확실히 약해진 게 사실이다.

전문가들은 내년 부동산시장 참여자는 최악의 경우 대공황기에 버금가는 경기 침체상황으로 내몰릴 수 있다는 방어적인 견지에서 접근해야 한다고 주장한다. 내년 우리 경제에 블랙 스완(검은 백조, 발생할 확률은 낮지만 발생하면 충격이 큰 위험)이 나타나 큰 충격을 입힐 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.

박 대표는 "개개인들의 부동산보유나 신규투자전략도 이제는 출구전략을 생각해야 할 때"라며 "언제든지 경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다"고 조언했다.

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머니투데이 지영호기자 tellmetoday@

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