[부동산 뷰파인더]'회복 vs 침체' 엇갈리는 2011 주택시장 전망

■ 출연 : 손은경 하나금융 경영연구소 수석연구원, 임기흥 신한은행 부동산 전략팀 팀장

<앵커>

먼저 올해 전반적인 주택시장을 간단한 전망해보겠습니다. 먼저 손은경 수석연구원님, 어떻게 보십니까?

<손은경 하나금융 경영연구소 수석연구원 (이하 손은경) >

최근 전국에 걸쳐 전세시장 가격불안현상이 확대되는 점을 미루어볼 때 주택시장내 실수요층이 존재하는 것으로 파악됩니다. 하지만 향후 주택시장내 가격 상승을 이끌수 있는 상승모멘텀, 즉 개발호재가 없는 상황인데다 적체된 미분양, 미입주물량 및 금리인상 등에 따른 부동산 소비심리 위축가능성 등 잔존하는 불안요인들을 감안한다면 주택시장 회복여력은 다소 제한적일 것으로 예상됩니다.

<앵커>

임기흥 팀장님은 어떻게 전망하시나요?

<임기흥 신한은행 부동산 전략팀 팀장 (이하 임기흥)>

2011년 주택시장은 그 동안 지속되어온 하락세가 2010년 4분기를 기점으로 가격의 하락세를 멈추고 거래규모가 늘어나는 양상을 보였는데, 이러한 추세가 2011년도에도 지속될 것으로 보여집니다. 주요한 원인으로 자연증가 또는 주택의 멸실에 대응하는 공급의 부족 현상, 전세수요의 증가 및 이에 따른 가격 상승, 정부의 규제정책의 완화 등을 들 수 있을 것으로 보여집니다. 중소형 아파트가 회복세를 주도할 것으로 보여지는 가운데 지역별, 규모별, 선호도에 따라 양극화 현상은 삼화될 것으로 보여집니다. 아울러 주택수요가 상대적으로 높은 서울 및 수도권의 전세난은 지속될 것으로 보여지고 매매가 대비 전세가의 비율이 높은 지역을 중심으로 전세수요가 매수세로 전환되는 사례가 늘어날 것으로 예상됩니다. 2011년은 전약후강의 형태를 뛸 것으로 예상됩니다.<앵커>

수급 측면에서 두분의 시각차가 있는 것 같습니다. 먼저 손 연구원님, 신규 주택공급은 적지만 적체된 미분양 아파트가 여전히 많아 집값이 떨어질 가능성이 크다는 의견이신데요. 집값 하락 요인은 어떤 것이 있나요?

<손은경>

주택가격 추가하락 요인으로 먼저 적체된 미분양 및 미입주 물량을 들 수 있습니다. 정부의 미분양 해소대책으로 지방의 미분양물량은 '08.12월 고점대비 53% 감소한 수준이나 약 6만5천호로 여전히 높은 적체수준이며, 수도권의 경우 주택경기 침체 장기화로 오히려 미분양은 증가세로 전환, 올 11월에 최고수준인 2만9천호를 기록했습니다. 또한 기존주택시장 침체가 신규입주시장으로 확대되면서 평균입주율은 40~50%대 수준에 그치는 등 대규모 미입주물량이 발생함에 따라 적체된 미분양 물량과 함께 향후 주택가격 추가하락 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다. 한편 보금자리주택은 2011년 동안 약21만호를 공급할 계획인데다, 국내 가계의 높은 부채부담과 더불어 향후 금리추가인상 가능성은 주택매매시장내 부담으로 작용함에 따라 주택가격 회복을 제약할 것으로 전망됩니다.

<앵커>

반면 임기흥 팀장께선 집값 상승 가능성을 높게 보셨습니다. 이유는 뭔가요?

<임기흥>

주택시장의 보는 관점의 차이는 있겠지만 부동산시장에 가장 영향을 미치는 요인 인구의 문제, 수요와 공급의 문제, 금융환경, 수요자의 심리적인 요인,정부정책 을 들 수 있을 것으로 보입니다. 지난 12월 신한은행이 공동으로 소비자 2천707명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 수요와 공급이 가장 큰 영향을 미칠 것으로 응답하고 있어 수급문제를 주로 언급하고자합니다. 2010년 인구총조사 잠정결과에 따르면 가구수의 변동에서 지난 2005년 1천588만가구에서 2010년 1천733만 가구로 매년 2% 정도 증가한 것으로 나타나고 있어 가구증가에 따른 지속적인 수요는 발생하고 있는 것으로 보여집니다. 국토해양부는 멸실 및 가구수 또는 소득증가에 따른 신규수요를 2010년에서 2012년까지 연평균 43만호의 예상했지만 2010년도 296천가구, 2011년 192천가구 수준으로 수요에 미치지 못하는 수준입니다. 이와 더불어 최근 거래량의 추이를 보면 2010년 10월(72,629호) 11월(85,704호) 점차 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 최근 증가하는 전세수요 및 전세가격의 상승은 매매활성화를 견인하는 역할을 할 것으로 보여집니다.

<앵커>

이번에는 정책이 주택건설 경기에 미치는 영향에 대해 얘기나눠보겠습니다. 손 수석연구원님, 올해 국제회계기준(IFRS)이 도입되면 건설업엔 부정적인 영향을 받을거란 전망이 있는데 어떤가요?

<손은경>

2011년 올해부터 국제회계기준(IFRS)이 도입이 의무화됨 따라 국내 부동산PF사업에 있어 건설업체의 지급보증에 대한 부채인식 강화 등으로 인해 주택건설 경기는 더욱 위축될 것으로 예상됩니다. 이는 국내 건설업계의 PF사업장의 경우 선분양시스템에 따른 현금흐름을 기반으로 하고 있는데, IFRS도입으로 인해 주택분양사업은 재무재표상 부채로 인식됨에 따라 건설업계는 주택분양사업을 기피할 가능성이 높게 제기되기 때문입니다.

<앵커>

임 팀장님께 질문 드리겠습니다. 3월 총부채상환비율 DTI 완화 연장 여부가 집값을 좌우하는 분수령이 될 전망인데요. 현재로선 연장 가능성이 높아보입니다만 만약 규제가 다시 살아난다면 시장이 침체로 빠져들 수도 있지 않을까요?

<임기흥>

최근 실시한 설문조사에서 소비지는 2011년에 3%상승을 예측하는 비율이 높게 나타나고 있습니다. 상승을 예측하는 기관 및 연구소 등도 1%~3% 수준입니다. 이에 반해 2011년 GDP성장율은 4%수준, 물가상승율은 3.5%수준으로 보고 있어 주택가격의 3% 상승은 인플레이션을 보정하는 수준입니다. 따라서 부동산가격의 상승은 우려할 수준이 아니라 안정적인 시장의 흐름으로 인식해야 할 것으로 보입니다. 시장의 부재상태에 부동산시장이 형성되는 단계로 봐야 할 것이므로 정부입장에서도 규제정책을 사용할 이유가 없을 것입니다. 만약DTI규제 등의 정책이 사용한다면 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.<앵커>

요즘 가장 큰 화두는 역시 전셋값입니다. 오는 13일 전월세대책 발표가 예정돼 있는데, 핵심은 소형 및 임대 공급확대입니다. 어떻게 보시는지요? 정부 계획대로 공급량을 늘리면 전셋값이 안정될 수 있다고 보시는지요? 손은경 수석연구원님부터 말씀해주십시오.

<손은경>

최근 전세시장의 불안현상은 중소형주택의 공급부족 뿐만 아니라 향후 주택시장 불확실성에 따른 관망수요 증가 및 저금리에 따른 월세전환 증가 등에 기인한 것으로 파악됩니다. 이번에 제시될 정부의 소형 및 임대주택 공급확대정책은 1인가구 및 월세공급에 초점을 맞추고 있고 현재의 전세가격 불안현상을 단기간내에 완화시키기에는 다소 미흡할 것으로 예상됩니다. 또한 주택공급에 있어 다소 시차가 존재하는 데다 공급확대만으론 전세시장 불안을 해소하기엔 다소 부족한 점을 감안한다면 향후 무엇보다도 중장기적인 관점에서 전세수요를 위한 정책이 필요할 것으로 판단됩니다.

<앵커>

임 팀장님은 어떻게 보시는지요?

<임기흥>

기본적으로 전세수요는 매매대기수요의 전세수요화현상과 전세실수요가 혼합되어 나타나고 있는 것으로 보여집니다. 주택의 공급은 공산품처럼 일시에 공급할 수 있는 것이 아닙니다. 따라서 지속적이고 예측가능한 정책적인 방안이 필요합니다. 현정부의 임기내에 이러한 문제를 해결하겠다는 것이 아니라 장기적인 계획에 기초해서 점차적으로 해소할 수 있는 방안을 찾아야 합니다. 지금의 정책은 2~3년 후에 나타나는 일입니다. 수요가 있는 곳에 지속적으로 공급할 필요가 있을 것이며, 단기적인 측면에서의 가격안정 및 수급불균형 해소는 쉽지 않을 것으로 보여집니다. 가격의 안정적인 기반위에 일정부분 매매대기수요의 매수세의 전환이 필요할 것으로 보여집니다. 도시화율 증가 및 도심회귀현상에 따라 서울이나 지방대도시로의 집중화 현상은 일반적인 트랜드입니다. 따라서 이러한 흐름에 부합하는 정책의 추진이 필요할 것으로 보입니다.<앵커>

임 팀장님은 전셋값이 올라서 매매수요로 전환될 가능성이 높다고 보셨는데, 그럴 경우 전셋값이 안정될 것으로 보시는가? 그렇다면 그 시점은 언제 정도로 예상할 수 있을까요? 예를 들어 매매값 대비 전세가 비율이 어느 정도 되면 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있을지요?

<임기흥>

매매수요를 촉진하는 하나의 변수로 전세가격의 상승을 들 수 있을 것으로 보입니다. 전세의 안정은 충분한 신규공급 및 재고가 있고, 적정수준의 주택가격이 유지하고 있을 때를 의미할 것입니다. 2010년의 경우에는 가격하락전망이 상대적으로 높아서 잠재적인 매수세력이 전세수요에 포함하고 있어 과열양상이 심화된 것으로 보여집니다. 전세수요의 매매로의 전환가능성의 문제는 기본적으로 '매수가 가능한 수준인가?'에 대한 질문의 답이 될 것입니다. 60%의 LTV수준에서는 매매가격의 약50%~55%수준에서 대출이 가능할 것입니다. 따라서 전세가격수준이 주택가격의 45%~50%이면 매수로의 전환이 용이한 것이죠. 또 하나는 가격의 상승에 대한 인식과 금리수준을 들 수 있습니다. 구입금액의 50%를 대출받았다고 가정하면, 대출금리5%에 2.5%의 가격상승이 이루어 진다면 주택구입으로 인한 손실은 발생하지 않는 형태가 되는데 최근 설문조사에 의하면 3%수준의 가격상승을 예측하는 비중이 높게 나타나고 있어 긍정적인 양상을 보여주고 있습니다. 이러한 측면에서 보면 50% 수준에 접근할 때 전환이 높을 것으로 보여집니다. 최근 조사자료에 의하면 서울시 매매가격대비 전세가격의 평균 비율이 45% 정도까지 접근하고 있는 것으로 보여집니다.

(SBS CNBC)(자세한 내용은 동영상을 시청하기 바랍니다)

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