[2011부동산대전망]안정화 속 온기 확산..DTI규제 완화가 변곡점

<앵커>

오늘 부동산 뷰파인더에서는 부동산 전문가와 함께 내년 부동산 시장을 전망해 보는 시간을 갖겠습니다. 신한은행 임기흥 부동산전략팀장님 모셨습니다.팀장님 안녕하세요. 내년 부동산 가격 전망에서 3% 정도 상승할 것으로 예상하는 사람들이 많았어요. 이런 분위기를 통해서 내년 부동산 시장을 가늠해볼 수 있을까요?

<임기흥 신한은행 부동산전략팀장 (이하 임기흥)>

전반적으로 시장의 분위기는 좋게 형성되고 있는 것 같습니다. 최근 2~3개월의 추이를 보면 급매물의 소진에 이은 일부지역의 반등현상, 바닥론의 확대 등 시장의 안정화에 무게가 쏠리는 것 같습니다.

2011년 주택가격 전망 이러한 측면에서 각종 기관 및 연구소에서도 상승을 예측하는 비중이 높아지고 있는 것으로 보여집니다. 상반기까지는 일정수준의 가격상승을 동반하는 바닥을 확고히 다지는 현상이 나타날 것 같고 점차 거래가 활성화되면서, 하반기부터는 이러한 활성화가 가격의 상승을 견인하는 역할을 하게 될 것으로 보입니다. 2% 정도 수준의 상승을 조심스럽게 예측하는 것이 시장의 분위기인 것 같습니다. 거래 활성화 아직 '시기상조'

<앵커>

내년에 주택구입 적기로 꼽는 답변이 절반을 넘었는데, 이것이 거래활성화로 이어질까요? 혹시 이런 기대와 역행하는 대외적 경제변수가 있다면 뭔가요?

<임기흥>

결론적으로 말하면 활발한 거래는 좀 더 기다려야 할 것으로 보입니다. 뜨거운 시장이 아니라 따뜻한 온기를 점차 느낄 수 시장으로 표현할 수 있을 것 같습니다.주택 구입시기 현재의 상황이 발생한 것은 수요의 증가에 기인하기보다는 서울 및 지방대도시 지역의 공급부족 현상이 중요한 원인 중 하나입니다. 또 앞으로 멸실해야 하는 주택도 많고요. 충분한 공급이 있는 상황에서 수요의 증가로 이어지는 현상은 쉽지 않을 것으로 봅니다. 그래서 향후 시장을 완만한 상승세를 예측하게 되는 것입니다.부동산도 어느 정도 개별성을 가지고 있지만, 경제흐름과는 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 수요를 창출하기 위해서는 경제성장에 따른 소득이 증가해야 할 것이며, 수요를 예측한 공급이 필요할 것입니다. 또 하나 중요한 요인은 금리의 변동성 문제입니다.

주택구입시 가장 중요하게 생각하는 점, 교통>쾌적성 ... 주택구매 가치관 변화

<앵커>

주택 구입시 가장 중요한 요인으로 교통을 많이 꼽았는데요. 이점으로 봐서는 주택을 맹목적인 투자개념으로 보던 인식이 많이 바뀐 거 같네요.

<임기흥>

소비자가 더욱 합리화 되고 있다고 봐야 할 것입니다. 경험이라는 것은 가장 큰 스승입니다. 최근 1~2년의 경험에서 보듯이 아파트도 더 이상 안전지대가 아니라는 인식을 가지게 된 것으로 보여집니다. 대세하락국면에서는 상대적으로 낮은 가격에서도 매매가 되지 않는다는 경험을 하게 된 것이죠.주택구입시 가장 중요하게 생각하는 점 그외에 쾌적성(21.9%), 편의시설(17.0%), 투자성(15.1%) 순입니다. 특이한 것은 학군에 대한 선호가 높지 않은 것으로 보여집니다. 이러한 현상의 교육시스템의 변화와 더불어 인구구조의 변화에 따른 취학 계층의 감소도 한몫을 하고 있는 것으로 보여집니다.주택의 선호와 관련해서는 대형주택의 수요가 감소하고 중형 내지 중대형주택의 선호가 높은 것으로 나타났습니다. 아울러 소형주택에 대한 선호도 상대적으로 낮은 것으로 보여집니다.

<앵커>

수익형 부동산 중 가장 인기가 있을 것으로 보이는 것으로 도시형 생활주택을 많이 꼽았는데, 이 열기가 언제까지 이어질까요? 또, 상가 등 다른 수익형 부동산 전망은 어떻습니까?

<임기흥>

도시형 생활주택의 필수적인 요인은 교통의 편리성에 있습니다. 토지 택지 및 상가건물 영상 이런 바 역세권에서 개발이 이루어지게 되는데 개발할 수 있는 대상 토지에 한계성이 있습니다. 현재 개발이 진행되는 추세로 보면 정확한 예측은 힘들지만 2~3년 이내에 개발가능 토지가 상당부분 소진될 것으로 보입니다.고가의 택지는 수익성을 저하시키는 큰 요인이 되기 때문에 적절한 대상토지를 확보한다는 것이 쉽지 않을 것으로 보입니다. 상가와 관련해서 안정적인 현금흐름의 확보라는 측면에서는 지속적인 관심을 가지고 있으나,미분양상가의 증가, 상가의 대형화 및 특화 또는 집중화 현상의 심화 등으로 단기적인 관점에서의 활성화를 예측하는 것은 어려울 것으로 보입니다.

<앵커>

부동산 관련 규제 가운데 영향력이 큰 정책은 어떠어떠한 것들이 나왔나요?

<임기흥>

가장 영향력이 큰 부동산 정책과 관련해서는 총부채상환비율(DTI)가 38.4%, 분양권전매제한(15.9%), 보금자리주택의 공급(14.4%) 순으로 응답을 해서 DTI규제가 가장 큰 영향을 미치는 것으로 보여집니다. 이러한 측면에서 보면 지난 8.29대책은 부동산시장에서 심리적인 전환기를 이룬 것으로 보여집니다.

가장 영향력이 큰 부동산 정책? DTI > 전매제한 > 보금자리주택

<앵커>

지난해 답변에 비해 부동산 관련 규제가 가격에 미치는 영향이 감소한 반면, 공급과 수요 측면을 더 중요하게 생각하는 답변이 늘었는데요. 그 이유는 뭔가요?

<임기흥>

지난 8.29대책으로 어느 정도 정책적인 이슈는 해결인 된 것으로 소비자는 인식하고 있는 것 같습니다. 주택 일반 영상 또 한편으로 보면 그동안 공급자 우위의 시장에서는 정책적인 요인에 의해 수요가 창출된 경향이 있었다는 것을 보여주는 예라 하겠습니다.수요와 공급이 가격을 움직이는 중요한 요인으로 인식한다는 것은 안정적인 시장의 형성을 예고하고 있는 것으로 보여집니다. 향후에는 시장의 통한 가격의 안정성의 확보와 미래 예측가능성을 조심스럽게 보여 주는 것으로 이제 부동산시장도 과열양상이 아니라 장기적인 시장의 수요와 공급에 의해 이루어 질 수 있음을 보여주는 것이라 하겠습니다.

(SBS CNBC)

(자세한 내용은 동영상을 시청하기 바랍니다)