"그래도 빌라 투자는 안돼요"...토허제 피하는 투자 전략은? [우동집 인터뷰]

[한국경제TV 강미선 기자]

이번 주 우동집에서는 토지거래허가제 확대 이후의 시장 반응과 투자자들의 움직임을 짚어봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장의 분석을 통해 규제 지역과 인접 지역의 흐름, 그리고 투자 전략의 방향성을 정리했다.

Q: 최근 ‘토허제’ 확대 발표 이후 시장 반응은 어떤가요?

A: 규제가 확대되면 당연히 단기적인 거래 위축이 발생하지만, 오히려 정부가 ‘이 지역은 더 이상 오르지 않았으면 좋겠다’고 지정한 것이기도 합니다. 그 말은 곧 수요가 몰릴 수밖에 없는 핵심 지역이라는 뜻이죠. 결국 강남을 비롯한 규제 지역은 장기적으로 상승 흐름을 유지할 가능성이 높습니다. 그래서 이런 조치는 오히려 정부가 ‘투자해도 좋다’는 신호로 받아들여지기도 해요.

Q: 규제를 피해서 빌라를 사려는 수요도 있는데요. 어떻게 보시나요?

A: 저는 개인적으로 빌라 투자를 추천하지 않습니다. 빌라는 구조상 환금성이 떨어지고, 거주 선호도도 낮기 때문에 가격이 잘 오르지 않아요. 단지 규제를 피하고 싶다는 이유로 투자 대상으로 삼기에는 리스크가 큽니다. 실제로 거주할 목적이 아니라면, 투자 효율이 떨어지는 자산이라고 볼 수 있습니다.

Q: 그렇다면 반사이익을 얻을 수 있는 지역은 어디일까요?

A: 규제 지역 인접지 중 마포구, 성동구, 강동구 등은 주목할 만합니다. 이 지역들은 신축 아파트 중심으로 가격이 오를 수 있는 환경이 마련돼 있고, 토지거래허가가 필요 없기 때문에 실수요와 투자 수요가 함께 몰릴 수 있어요. 이른바 풍선 효과가 작동할 가능성이 크다는 뜻입니다. 규제 피난처로서 기능하면서도 기본 수요가 탄탄한 곳들이죠.

Q: 부족한 사람들은 어디를 노려야 하나요? 또 소형 아파트 투자는 어떤가요?

A: 자금 여건이 맞지 않는다면, 순차적으로 광진, 동작, 그리고 이후에는 서대문, 동대문, 성북, 더 나아가 노도강(노원·도봉·강북)과 강서·구로 등으로 확장해나가며 자신의 예산에 맞는 신축 아파트를 찾는 것을 추천합니다. 이때 추천하는 주택 유형은 최소 59㎡이상, 이상적으로는 84㎡입니다. 소형 아파트나 투룸은 거주와 투자 모두에서 범용성이 떨어지고, 오피스텔과 경쟁하며 시장 분위기에 따라 변동성이 크기 때문에 추천하지 않습니다. 결국 ‘서울 신축 아파트’라는 틀 안에서, 자금 여력에 맞는 지역과 평형을 단계적으로 선택해 나가는 것이 핵심 전략입니다.

Q: 강남 아파트 투자는 여전히 유효하다고 보시는 건가요?

A: 장기적으로 보면 그렇습니다. 지금은 규제로 인해 매매가 주춤할 수 있지만, 결국 실수요자나 자산가들은 강남을 벗어날 수 없어요. 정부가 규제를 가한다는 건, 그만큼 수요가 많고 가격 상승이 우려된다는 얘기입니다. 여유 자금이 있다면 강남 아파트를 사는 것이 결국 정답이고, 괜히 피해가려다 비효율적인 자산에 묶이는 게 더 위험하죠.

Q: 그럼 오히려 기존 규제 지역, 예컨대 압구정이나 여의도 같은 곳은 어떤가요?

A: 오히려 웃고 있는 곳들이죠. 예전부터 규제를 받아온 지역들은 이미 ‘면역’이 생긴 셈입니다. 반포, 압구정, 여의도, 성수 등은 실거래가 신고가를 계속 경신하고 있고, 이번 규제에서 상대적으로 자유로워졌어요. 정부가 핀포인트 규제를 광역화하면, 상대적으로 기존 규제 지역은 규제가 완화된 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그래서 이런 정책이 오히려 시장에 왜곡을 줄 수 있다는 지적도 나옵니다.

Q: 한남뉴타운 투자에 대해서는 어떻게 평가하시나요?

A: 한남뉴타운은 토지거래허가 대상이 아니면서도 정비사업이 활발하게 진행 중이라 실투자 가치가 있는 지역입니다. 예를 들어 3구역은 4~5년 내 입주 가능성이 있고, 2구역도 관리처분 인가를 앞두고 있어 빠르게 사업이 진척되고 있어요. 다만 이 지역은 빌라나 단독주택 형태로 접근해야 하고, 입주권을 받을 수 있다는 점에서 일반 빌라 투자와는 차별화됩니다. 어느 정도 자금 여력이 있는 투자자라면 고려할 만한 곳입니다.

Q: 어느 정도 자금이 있으면 한남뉴타운 투자가 가능할까요?

A: 현실적으로는 최소 25억 원 이상은 있어야 진입이 가능합니다. 한남뉴타운도 입지나 사업 속도에 따라 구역별로 가격 차이가 있지만, 전체적으로 고가 지역입니다. 특히 2~5구역은 수요자들 사이에서 선호도가 높고, 앞으로도 지속적인 상승이 기대돼요. 자금 여력에 따라 선택이 달라지지만, 일단 들어갈 수 있다면 중장기적으로 유망한 투자처입니다.

Q: 마지막으로 이번 규제 상황에서 투자자들이 유의해야 할 점이 있다면요?

A: 규제를 피하려는 의도로 비효율적인 자산에 손을 대는 건 오히려 손실을 부를 수 있습니다. 규제가 있다는 건 그만큼 수요가 많다는 뜻이고, 수요가 있다는 건 자산 가치가 지속된다는 의미예요. 빌라처럼 거주 선호도가 낮고 수익성도 떨어지는 자산보다, 차라리 탄탄한 수요 기반이 있는 아파트에 집중하는 것이 바람직합니다. 결국 부동산도 본질을 봐야 합니다.
강미선기자 msk524@wowtv.co.kr