[단독] 강남3구 미공개 신고가 거래 속출…'대세상승기'와 비슷

30억 이상 고가 아파트 '신고가' 거래 확산
매도자 우위 시장 "가격 협상 여지 없어"

서울 송파구 잠실의 한 부동산중개업소에서 시민이 상담을 받고 있다. 2025.2.13/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 최근 서울 강남3구를 중심으로 50억 원 이상 초고가 아파트의 신고가 거래가 잇따르는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 30억 원대 아파트로까지 번지며 가격 상승세가 가팔라지고 있다. 특히 이들 거래 사례가 아직 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 등록되지 않아 향후 공개될 경우 실수요자들의 매수세는 더욱 강해질 것으로 보인다.

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5일 강남 부동산 업계에 따르면 지난달 강남구 압구정동 '압구정 신현대' 전용 182㎡(60평)가 96억 원에 거래되며 직전 최고가보다 28%(21억 원) 올랐다. 삼성동 '아이파크삼성' 전용 167㎡(63평)도 63억 원에 거래돼 13.5%(7억 5000만 원) 상승했다. 송파구 잠실동 '트리지움' 전용 114㎡(43평)는 34억 원에 손바뀜하며 직전 거래가보다 13.3%(4억 원) 뛰었다. 이들 거래는 모두 지난달 체결된 사례로, 국토부 실거래가 공개 시스템에 아직 등록되지 않았다.

금리인하·입주물량 감소와 맞물리면서 가격 상승

강남3구의 집값 상승세가 심상치 않다. 지난주 기준 송파구 아파트 매매가격 상승률은 전주 0.36%에서 0.58%로 확대하며 가장 높은 오름폭을 기록했다. 강남구는 0.19%포인트(p) 오른 0.38%, 서초구는 0.07%p 상승한 0.25%로 매수 심리가 빠르게 살아나는 모습이다. 이는 토지거래허가구역 해제, 한국은행의 기준금리 인하, 서울 아파트 입주 물량 감소 등 여러 요인이 맞물린 결과로 분석된다.

부동산 전문가들은 현재 상황이 과거 서울 아파트 시장의 '대세 상승기'(슈퍼 사이클)와 유사하다고 지적한다. 2020~2021년 집값 급등기 당시 저금리와 공급 부족이 맞물리면서 서울 아파트 가격은 평균 20% 이상 올랐다. 일부 강남권 단지는 가격이 두 배 이상 뛰기도 했다.

당시 한국은행의 기준금리 인하로 인해 주택담보대출 금리가 낮아지면서 유동성이 대거 공급됐고, 집값 상승을 주도했다. 한국부동산원 아파트매매가격지수 기준으로 볼 때, 저금리가 주택 가격 변동에 미친 영향은 50~60%에 달했다.

현재도 금리 인하 기대감과 '똘똘한 한 채' 선호 현상, 강남권 대형 아파트의 희소성이 맞물리며 가격 상승을 자극하고 있어 과거와 같은 급등장이 재현될 수 있다는 우려가 제기된다.

오세훈 서울시장이 8일 정부서울청사에서 열린 부동산관계장관회의에서 모두발언을 하고 있다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관과 박상우 국토교통부 장관, 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 오 시장 등이 참석한 이날 회의에서 국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안 등이 논의됐다. (공동취재) 2024.8.8/뉴스1 ⓒ News1 허경 기자

오세훈 시장의 토지거래허가구역 해제, 과열 부추겼나

일각에서는 오세훈 서울시장의 토지거래허가구역 해제 결정이 시장 과열을 더욱 부추겼다는 비판이 나온다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "토지거래허가구역 해제가 시장에 기름을 부은 격"이라며 "그간 정부의 주택시장 안정화 정책이 사실상 무력화됐다"고 했다.

이어 "오 시장이 정치적 행보의 하나로 강남 민심을 잡기 위해 서둘러 토지거래허가구역 해제를 결정한 것으로 보인다"고 조심스레 의견을 전했다.

부동산 전문가들은 올해 강남3구를 중심으로 아파트 가격 상승세가 이어질 것으로 전망했다. 특히 7월 시행 예정인 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제에도 불구하고 강남권 아파트에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것으로 보인다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "현재 시장은 완전한 매도자 우위 시장"이라며 "강남 지역 대부분의 거래가 신고가로 이뤄지고 있어 사실상 가격 협상의 여지가 전혀 없다"고 말했다. 그러면서 "DSR 3단계 시행 전 막차를 타려는 수요가 있을 것으로 보이며, 지방 자산가들의 서울 아파트 매입 움직임도 계속될 것"이라고 말했다.

다만 "내수 경기 침체와 정부의 추가 대출 규제 등이 집값 상승을 억제하는 변수로 작용할 수 있다"고 덧붙였다.

joyonghun@news1.kr