“임대차2법 폐지, 전세난 가중될 수도”… 임차인 부담 우려

폐지하면 전세가격 안정화?
전문가 “오히려 상승 우려… 시장 혼란 가중”
“전세가격 상승에 임대차2법 영향 크지 않아”

대통령실에서 ‘임대차 2법’의 폐지를 검토하는 것으로 알려지면서 벌써 시장에서는 불안감이 커지고 있다. 전세가격이 크게 치솟고 있는 상황에서 임대차2법의 폐지가 전셋값을 안정화시킬지, 시장에 더 큰 혼란을 가져올지 알 수 없기 때문이다. 다만 폐지나 개선이 필요하다고 주장하는 전문가들도 전세가격 안정화에는 큰 영향이 없을 것이란 전망이 우세하다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 단지 모습. /뉴스1

2일 업계에 따르면 정부와 여당은 전셋값 상승세 억제 방안으로 임대차2법의 폐지를 골자로 한 주택임대차보호법 개정 여부를 검토하고 있다. 대통령실 고위관계자는 한 매체와의 통화에서 “임대차 2법이 4년치 가격 상승분을 반영해 전셋값을 상승시키는 압력을 만들고 있다”고 했다.

임대차2법은 세입자에게 최초 계약 2년에 갱신 계약 2년을 더해 4년 거주를 보장하는 ‘계약갱신청구권’과 계약 갱신 시 임대료 인상 폭을 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’가 핵심이다. 2020년 도입된 임대차 2법은 지난달 31일로 시행 4년을 맞았다. 일각에서는 4년 계약이 끝나면 집주인이 새 임대차 계약을 맺으면서 그간 최대 5%로 상승이 억제됐던 임대료를 크게 올릴 것이라는 우려가 나왔다.

전문가들은 임대차2법 시행 4년을 맞아 임차인이 눌려있던 전세가격을 올릴 가능성은 있지만, 임대차2법을 폐지한다고 전세가격이 안정화될 가능성은 낮다고 보고 있다. 오히려 전세 계약 이후 2년이 된 사람들도 신규계약을 할 수 있게 돼 한꺼번에 신규 수요가 늘어나면서 전세 가격이 더 오를 수 있다는 우려도 나온다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “이미 임대차2법은 시행 이후 정착이 된 상태기 때문에 역으로 불안하거나 신규 계약 수요 급증으로 가격이 더 오르는 상황이 발생할 수 있다”며 “전세 정책은 주택임대차보호법으로 세입자 중심의 정책이 돼야 하는데, 지금 같은 전세가격 상승기에는 임대차2법을 존치하는 것이 세입자에게 유리한 상황”이라고 말했다.

실제로 전세가격이 오른 데에는 임대차2법이 크게 영향을 주지 않았다는 시각도 있다. 서울 아파트 전세 가격지수는 2023년 5월 이후 61주 연속 상승세를 이어가는 중인데, 그동안 가격이 오른 데에는 공급 부족과 비아파트 전세 시장의 불신 등 다양한 원인이 있다는 것이다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 “전세가격이 오른 데에는 분산된 원인이 다양하게 있었기 때문에 임대차2법 4년차 영향은 큰 부작용 없이 지난간 측면이 있다”며 “임대차2법이 폐지된다고 하더라도 상승 추세를 벗어난 큰 폭의 전세가격 (안정화) 변화는 없을 것”이라고 진단했다.

일부 개선이나 폐지를 주장하는 시각도 있다. 다만 그렇다고 하더라도 전세가격이 오르는 데에 임대차2법이 큰 비중을 차지했다고 보기는 어렵다는 설명이다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “전세가 상승은 공급 부족이 기본적인 원인이지만 임대차2법 역시 맞물려서 나온 결과”라며 “공급이 많아 매물이 남아 도는 지방에서는 임대차2법 제도 자체가 필요가 없고, 공급이 부족한 지역에서는 4년 뒤 전세 가격이 크게 오르는 부작용이 심화될 수 있기 때문에 폐지하는 것이 맞다고 본다”고 했다.

김효선 NH농협 부동산 수석전문위원은 “폐지보다는 개선이 맞는 방향인데, 임차인에게 확실하게 도움이 되는 계약갱신청구권은 4년보다 더 오래 쓸 수 있도록 임대인에게 혜택을 주는 방향으로, 지방에서는 큰 의미가 없는 전월세상한제는 지역별로 다르게 적용하는 것이 맞다고 본다”고 말했다.

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