고금리에 공사비 폭등… 3기 신도시 ‘첩첩산중’

5곳 중 인천 계양만 6년 만에 첫 삽
고양 창릉·하남 교산 등 사정 더 심각
사업비 인상에 최종 분양가 오를 듯
건설경기 침체에 시공사 참여도 의문

문재인정부에서 추진됐던 3기 신도시가 윤석열정부 2년 차인 올해 인천 계양구에서 첫삽을 떴다. 발표한 지 6년여 만으로 당초 계획보다 한참 미뤄진 일정이다.

인천 계양보다 먼저 착공 예정이던 경기 3기 신도시 지역은 토지보상 문제 등으로 아직도 공사를 언제 시작할 수 있을지 알 수 없는 상황이다. 엎친 데 덮친 격으로 최근 고금리의 장기화, 원자재값 인상 등으로 인해 공사비가 폭등하며 3기 신도시가 계획대로 추진될 수 있을지에 대해 의문이 제기되고 있다.

수도권 2기 신도시인 경기 화성시 동탄신도시의 모습. 2기 신도시에 이어 서민 주거난 완화를 위해 추진되는 3기 신도시 중 인천 계양지구가 지난달 29일 맨 처음 착공에 들어갔다. 화성=연합뉴스

◆수차례 미뤄진 3기 신도시, 올해도 ‘미지수’

11일 국토교통부에 따르면 3기 신도시인 ‘인천 계양 테크노밸리 공공주택지구’가 지난달 29일부터 주택 건설 공사에 착수했다. 3기 신도시 가운데 가장 처음으로 착공에 들어간 곳은 인천 계양지구 전체 28개 주택 블록 중 일부인 A2블록과 A3블록으로 총 1285가구다.

인천 계양지구는 귤현동·동양동·박촌동 등에 총면적 333만㎡ 규모로 조성되며 청년 주택을 포함한 공공주택 9000가구 등 주택 1만7000가구가 들어선다. 4만1700여명이 입주할 예정이다.

인천 계양이 이번에 착공에 들어가긴 했지만 3기 신도시의 착공·입주 시기는 이미 수차례 늦춰졌다. 인천 계양은 3기 신도시 중 사업 진행 속도가 가장 빠른 곳임에도 사전청약 이후 3년 만인 올해 9월에서야 본청약이 진행될 예정이다. 당초 문재인정부는 입주 시기를 2025년으로 잡았었지만 수차례 미뤄져 현 정부에 이르러서는 2026년 하반기로 입주 목표를 바꾼 상황이다.

나머지 경기 5곳(△남양주시 왕숙1·2 △하남시 교산 △고양시 창릉 △부천시 대장)의 사정은 더 심각하다. 국토부는 지난해 1월 발표한 ‘주요업무 추진계획’에서 4곳을 지난해 6월까지 모두 착공하겠다고 발표했지만, 이는 지켜지지 않았다. 이어 올해 초에도 국토부는 올해 인천 계양을 시작으로 내년 1월까지 남양주 왕숙 등 3기 신도시 5곳을 모두 착공하겠다고 밝힌 바 있지만 현재까지도 착공이 진행될 기미는 보이지 않는다.

◆“고금리·공사비 인상 등 사업성 낮아”

최근 원자재값 상승으로 늘어난 공사비는 상황을 더욱 어렵게 하는 요소다. 국토부에 따르면 인천계양 테크노밸리 A2 블록 공공주택 건설사업의 총사업비가 3364억원으로 변경 승인됐다. 이는 2022년 1월 사업계획승인 때보다 688억원(25.7%) 오른 것이다. 당시 추정 분양가는 A2 블록 59㎡가 3억5600만원, 74㎡는 4억3700만원, 84㎡가 4억9400만원이었지만 총사업비가 인상된 것을 고려하면 최종 분양가는 올라갈 가능성이 크다.

공사비가 오를 경우 증액분을 누군가는 떠안아야 하는데 3기 신도시는 공공분양주택으로 민간 분양 아파트와 달리 주택 구매자에게 증액분을 온전히 전가하기 어려운 구조다. 이때 시행사인 한국토지주택공사(LH)가 증액분을 떠안을 가능성이 큰데 이 경우 사업성은 악화할 수밖에 없다. LH의 엄청난 부채와 금융비용도 문제다.

이한준 LH 사장은 3기 신도시 착공과 관련해 “부채비율에 연연하지 않고 공기업으로서의 소임을 다하겠다”고 밝힌 바 있지만, 지난해 상반기 말 기준 LH의 부채비율은 219.8%로 적자가 심각한 상태다.

건설경기 침체 장기화로 ‘그로기’ 상태인 건설사가 선뜻 시공에 나설지도 의문이다. 공공분양의 경우 분양가상한제 적용 대상으로 건설사 임의대로 분양가를 올리는 것이 불가능해 사업성이 낮다. 특히 지금같이 공사비가 대폭 올라 사업성이 바닥인 상황에서 최근 안전경영에 나선 건설사가 선뜻 사업에 뛰어들 것이라고 기대하기 어렵다는 것이다.

윤석열정부가 의욕적으로 추진 중인 1기 신도시 재개발·리모델링 사업도 난항이 예상된다. 높아진 공사비와 용적률의 한계로 분담금을 놓고 조합원과 건설사 간 갈등이 전망되기 때문이다.

권대중 서강대 교수(부동산학)는 “현재 고금리 장기화로 사업 이자가 높은 상태에서 공사비까지 뛰니까 아무래도 건설사 입장에서 높은 사업성을 확보하기 어려운 것이 사실”이라며 “정부 계획이니 중간에 취소되는 일은 없겠지만 3기 신도시든 1기 신도시 재개발이든 상황이 나아지기 전까지 미뤄지는 것은 어쩔 수 없을 것 같다”고 말했다.

채명준 기자 MIJustice@segye.com