3기 신도시 역세권 고밀 개발 … 용적률 높여 물량 늘릴듯

주택 가뭄 해소 어떻게
사전청약 일정 앞당기고
올해 신설 미분양대출보증
'분양가 할인' 조건도 완화
공동주택용지 전매 허용해
자금난 건설사 사업 촉진

◆ 부동산 공급 대책 ◆

정부가 3기 신도시 공급 일정을 앞당기기로 한 건 최근 인허가와 착공, 분양 물량 급감으로 2~3년 내 신규 주택이 부족할 것이라는 불안심리가 커졌기 때문이다. 공사비 인상으로 민간 분야의 공급 일정이 차질을 빚는 상황에서 기존 공공택지의 공급 일정을 앞당겨 시장을 안정시키겠다는 계획이다. 일각에서는 3기 신도시 내 주택용지 비율을 확대하거나 역세권 고밀 개발을 통해 공급 물량을 더 늘려야 한다는 지적도 나온다.

정부가 조만간 발표할 주택 공급 대책에는 3기 신도시 공급 일정을 앞당기고, 물량을 확대하는 방안이 담길 예정이다. 3기 신도시는 수도권 주택 공급 확대 방안의 일환으로 문재인 정부 당시 발표된 공공주택지구다. 면적 330만㎡ 이상인 3기 신도시는 남양주 왕숙1(5만4000가구)·왕숙2(1만4000가구), 하남 교산(3만3000가구), 인천 계양(1만7000가구), 고양 창릉(3만6000가구), 부천 대장(1만9000가구)이 있다. 이외 기타 공공주택지구는 과천 과천(7000가구), 안산 장상(1만5000가구), 인천 구월2(1만8000가구), 광명·시흥(7만가구), 의왕·군포·안산(4만1000가구), 화성 진안(2만가구)도 포함한다. 3기 신도시와 기타 공공주택지구에서 공급이 예정된 주택 수는 총 36만4000가구에 이른다. 정부는 사전청약 물량을 확대해 심리를 안정시키는 방안을 검토 중이다. 다만 3기 신도시의 입주 일정이 지연될 것이라는 우려가 커지는 상황에서 단순히 사전청약 물량만을 확대하는 것은 불안심리를 진정시키기엔 한계가 있다. 문재인 정부 당시 국토교통부는 3기 신도시 입주 시기를 2025~2026년으로 예상했지만 최근엔 2026~2027년으로 늦췄다. 3기 신도시 중 사업 속도가 가장 빠른 인천 계양지구도 2026년 하반기에나 입주가 될 것으로 예상된다.

3기 신도시가 들어설 예정인 경기도 하남 교산지구 일대 전경. 당초 2025년 입주 예정이었지만 원자재 가격 인상과 한국토지주택공사(LH) 철근 누락 사태 등으로 차질이 빚어지며 입주 예정일이 2027년 상반기로 늦춰졌다. 연합뉴스

공급 불안 우려가 커지는 만큼 정부가 3기 신도시의 공급 물량을 더 확대해야 한다는 지적도 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "3기 신도시에서 일자리 창출 등 자족용지 비율을 축소하더라도 주택용지를 늘리는 방향으로 용지를 재조정해서 청년층에 획기적으로 공급하는 것이 시장 불안심리를 차단하고, 출산을 장려할 수 있는 방안"이라고 조언했다.

정부도 공공택지 내 역세권을 콤팩트시티로 개발하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 콤팩트시티는 도시 중심부에 주거·상업시설을 밀집시켜 시민이 교통수단을 이용하지 않고 걸어다니며 생활할 수 있게 한 도시 모델이다. 지구단위계획을 변경해 역세권의 용적률을 높이면 그만큼 추가 공급 물량을 확보할 수 있게 된다.

소형주택을 매입하더라도 공공아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있는 방안도 담길 전망이다. 소형주택은 수도권의 경우 공시가격 1억3000만원 이하, 지방은 8000만원 이하·전용면적 60㎡ 이하를 대상으로 한다. 앞서 원희룡 국토부 장관은 "소형주택은 직주근접 차원에서 주거로 인식되지만 주거 사다리 역할을 제대로 못 하고 있는 게 현실"이라며 "도시에 거주하는 사회초년생이나 신혼부부 등이 구입을 망설이게 하는 부분에 대해서는 규제 완화를 위해 협의 검토 중"이라고 말했다. 민간 주체들의 자금난 해소에도 도움이 될 수 있다. 이 밖에 정부는 국회에 계류 중인 분양가상한제 주택의 실거주 의무 폐지, 재건축초과이익환수제 완화를 비롯한 내용도 이번 공급 대책에 담을 것으로 보인다. 특히 재건축 부담금이 과다해 재건축 연한이 도래했지만 사업을 추진하지 못하는 단지가 상당해 통과가 시급하다는 것이 국토부의 설명이다.

[김유신 기자]