[이슈체크] '35층 룰' 전격 폐지..집값 자극 우려에 용적률은 그대로

■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 권대중 명지대 부동산학과 교수 

서울 한강변 35층 높이제한이 폐지됩니다. 고 박원순 시장이 만든 규제를 오세훈 시장이 없애는 건데요. 한강변이 성냥갑 아파트에서 벗어나 다양한 층수를 배치해서 멋진 스카이라인이 그려질거라는 기대가 높죠. 과연 그럴지, 권대중 명지대 부동산학과 교수 모시고 들어보겠습니다. 

[앵커] 

자 서울시가 엊그제 발표한 도시계획2040서울플랜. 35층 폐지가 여기 들어있다는 건데 이 서울 플랜이라는 게 뭔가요 이게? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

국토를 어떻게 개발할 것인가 하는 국토기본법이 있습니다. 그걸 국토기본계획이라고 하죠? 그 밑에 국토기본계획 밑에 광역도시계획이 있어요. 이 광역도시계획에 의해서 만든 게 국토계획 및 이완의 법률입니다. 그 법률에 근거해서, 그 법 제19조의 근거에 의해서 서울시 도시 기본계획을 만듭니다. 20년 단위 계획이에요. 이대로 실행한단 얘깁니다. 이 기본 계획을 중심으로 또 관리계획을 만들어요. 이 관리 계획을 10년 단위로 바꾸는데 5년마다 변경할 수가 있어요. 이번에 서울시가 발표한 2040플랜은 지금 20년도 아닙니까? 앞으로 40년까지 20년 동안 서울시가 이렇게 도시계획을 계획해서 끌고 가겠다는 기본 계획이에요. 

[앵커] 

20년의 핵심기본계획이다? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그래서 서울시의 공간 구조라든지 이용 상황을 이렇게 바꾸되, 이제 이 속에서 서울시의 도시계획 정책 방향을 알 수가 있고요. 도시를 개발하는 사람이나 또는 막말로 우리가 무주택자가 집을 산다면 어디가 어떻게 개발되는지 알 수가 있어요 미래에. 도움이 될 수 있죠. 

[앵커] 

아주 중요한 거네요. 그러면 이번에 발표한 오세운 시장이 발표한 2040서울플랜. 핵심 내용은 뭡니까?

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

우선은 도시가 6개 공간으로 구획을 했어요. 그래 갖고 전체 도시를, 서울시를 하나로 봤을 때 첫 번째가 보행일상권. 두 번째가 수변중심공간. 세 번째가 중심지기능강화. 노후된 데를 다시 한다는 이야기죠? 그다음 도시계획 대전환. 이게 이제 서울시가 지금 현재 주장하고 있는 비욘드 존이라는 게 있습니다. 이걸 도입하게 되고. 그다음에 지상에 지하철을 지하화한다는 거. 그다음에 이건 뭐 대선후보들도 내놨던 거죠. 그다음 미래교통 인프라를 구축하겠다는 거. 이 4가지를 중심으로 해서 3개 권역으로 나누어서 개발합니다. 우선 도심지권. 그다음에 여의도권. 그다음에 강남권. 이렇게 해서 세 군데를 개발하는데 개발의 특성은 전부 다 다릅니다. 

[앵커] 

그래요? 굉장히 중요한 서울 도시 기본계획이 6대 공간 계획이군요? 그러면 언론에 계속 보도되고 있는 서울 한강변 35층 고도제한 해지. 이건 어떻게 언제 이게 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

이게 사실 박원순 시장 당시에요. 2013년도에 주거지역의 높이가 49층까지 지을 수 있었어요. 이거를 한강 스카이라인을 정하면서 서울 35층으로 제한했습니다. 특히 지금 앵커분께서 말씀하신 대로 한강 수변지역은 15층 이상 못 짓게 했어요 

[앵커] 

아 바로 강 옆에 수변지역? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수]

네. 한강 중심선으로 관광배가 지나간다면 멀리 보이는 산이라든지 이런 것들이 가려지지 않게 하기 위해서 만들어놨던 스카이라인인데 이번에 서울시가 이걸 없앴어요. 없애면서 35층까지 늘린다는, 그 이상을 짓게 하는 거는 어떻게 보면 한강 수변지역이 15층에서 30층 이상 되는 게 가장 혜택을 받는 게 아닌가. 다른 지역은 지금도 35층까지 짓거든요? 그래서 한강 수변지역, 한강변 지역의 스카이라인이 완화된다면 가장 수혜를 보는 지역이 이촌동이라든지 또 압구정동이라든지. 또 성수 전략지구라든지 또 잠실이라든지. 한강변에 있는 아파트들이 가장 수혜를 볼 가능성이 높습니다. 

[앵커] 

그런 곳에 35층 이상으로 지을 수 있다 그런 얘기예요? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

네. 그러니까 35층 이상이니까 마지막 층수까지는 제한을 안 했기 때문에 60층을 지을 수도 있고요. 50층을 지을 수도 있습니다. 단지 문제는 용적률은 늘어나지 않습니다. 

[앵커] 

용적률을 그대로 한다? 용적률이라는 건 건물 바닥면적에서 건물 전체의 연면적으로 하는 거잖아요? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

시청자분들이 알기 쉽게 하려면요. 지상 면적의 합계입니다. 

[앵커] 

지상 면적의 합계.

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

네 예를 들어 대지가 100평인데 용적률이 200%다. 그럼 지상으로 200평 지을 수 있는 겁니다. 그러니까 바닥 면적을 50%로 하면 40층까지 올라가겠죠. 

[앵커] 

그러네요 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

10층까지 올라가려면 바닥면적이 점점 줄어들어서 높이만 올라가게 되죠. 

[앵커] 

그러면 35층 이상으로 올리는 데에 용적률을 그대로 둔다면 뾰족하게 올라간단 얘기예요? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그럴 수 있죠. 이게 장단점이 있습니다. 만약 용적률을 그대로 둔 상태에서 층고를 완화하면 바닥면적을 적게 해서 높이 올라간다고 하면 일단 조망권은 좋겠죠. 그다음에 공기의 흐름도 좋을 수 있죠. 그다음에 뚱뚱하게 지었던 건물들이 홀쭉하게 되다 보니까 공지가 많이 늘어나죠. 그래서 공지를 활용할 수가 있죠? 이게 나홀로 아파트나 1동 2동같으면 큰 차이가 없는데 예를 들어서 잠실 주공아파트 5단지 같은 경우는 약 한 4000세대 가까이 되잖아요. 이런 경우에는 3000세대죠? 3900세대. 그다음에 은마아파트도 만약 층고를 완화해주면 4400세대입니다. 새로 짓는 게 5000세대 이상 되기 때문에 넓은 면적에서 이 건축 면적이 전체적으로 줄어들면서 높이 올라가면 바닥면적의 공지가 늘어나서 여러 가지로 사용하기가 편리해지죠. 녹지도 만들 수 있고 뭐 이렇게. 여러 가지 좋은 점이 있죠. 

[앵커] 

높이 지으면 비용이 확 늘어날 것 같은데요? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수]

당연하죠. 이게 국토교통부가 3월과 9월에 표준건축비를 발표합니다. 매년 합니다. 그리고 분양권상한제가 적용되는 지역은 건축비와 건축비 가산비, 그리고 뭐 이렇게 정할 때 기본 건축비에서 가산비를 넣는데 그게 이제 층별로 달라요. 예를 들어 10층 이하, 15층 이하, 20층 이하, 층별로 분양원가가 달라져서 층고가 높아질수록 분양원가가 굉장히 높아집니다. 

[앵커] 

그렇다면 지금 35층 룰이 없어질 때 말씀하신 뭐 용산구 이촌동 한강맨션. 원래 35층인데 GS건설인데 68층으로 제시했다. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

68층 계획하고 있죠. 네. 

[앵커] 

네. 68층도 그러면 조합원들이 선택하면 가능한 거예요? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

가능하죠. 근데 이게 높아진다고 해서 용적률이 한정되어 잇기 때문에 수익성이 된다는 건 아닙니다. 

[앵커] 

그러니까요 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

근데 이게 있어요. 한강변에 15층까지 제한했던 스카이라인이 용적률을 그대로 둔 상태에서 뚱뚱한 아파트가 됐잖아요. 그러다 보니까 뚱뚱한 아파트도 한계가 있다 보니까 용적률을 다 찾아먹지 못하는, 소위 다 사용하지 못하는 그런 사례가 많았어요. 이번에 사례가 완화되면 오히려 층고가 완화되는 것에 따라 용적률을 전부 다 사용할 수가 있어요. 이렇게 해서 세대수가 늘어날 가능성은 있지만 층고가 높아진다고 해서 용적률 그대로 둔 상태에서는 수익성 개선은 어려운데 어떻게 보면 오세훈 시장이 지금 야당이잖아요.

[앵커] 

그렇죠 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

발 빠르게 대처하는지도 모르겠습니다. 만약에 야당인 국회의원이 된다면 또 뭐 이재명 후보든. 

[앵커] 

야당이 대통령이 된다면? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

네 대통령이 된다면. 아니면 뭐 이재명 후보인 여당이 된다면 모두 다 용적률 완화 얘기를 하고 있어요. 

[앵커] 

두 후보가 모두 용적률 완화라고 했어요?

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

네. 특히 이제 가장 용적률을 완화하겠다는 게 윤석열 후보입니다. 

[앵커] 

윤석열 후보. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

네 윤석열 후보가 만약에 당선이 되면 용적률 200%까지 올리겠다는 겁니다. 그래서 100%는 기부채납받고, 100%는 조합에 돌려준다. 수익성을 개선하기 위해서. 이렇게 되면 층고를 제한해버리면 용적률을 올려도 의미가 없거든요. 이걸 올려주는 게 동시에 층고도 완화하면서 용적률이 올라간다면 오히려 이 정비사업, 도시재생사업 중에서 재건축 재개발 사업에 수익성이 개선되어서 가격이 올라갈 가능성도 잇는데요. 

[앵커] 

용적률 조정이 굉장히 중요하겠군요. 현재는 용적률을 조정하지 않는다는 게 오세훈 시장의 방침이잖아요? 아.

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

근데 용적률이 주거지역이 3가지가 있습니다. 주거지역 내에 전용 주거지역, 일반주거지역, 이렇게 잇는데 일반 주거지역, 준 주거지역이 있는데. 일반 주거지역이 전부 세분화가 되어서 3종 주거지역 , 2종 주거지역, 1종이 있습니다. 자 1종 주거지역은 용적률이 150% 이하. 2종은 200% 이하. 3종은 250% 이하인데 법률적으로는 국토유용관리법 상 300%의 용적률을 지을 수 있게 되어있어요. 근데 수도권 정비계획 보면 과밀억제권역에 속하는 지역은 3종 주거지역의 용적률을 50% 낮췄어요. 서울이 대부분 과밀억제권이 아닙니까? 그러다 보니까 법적 용적률은 300% 이지만 허용적률은 250% 낮췄어요. 그래서 기부채납이 늘어나면 허용적률을 올려줘서 350%까지도 짓는 겁니다. 

[앵커] 

그렇군요. 그러면 이번 서울플랜 2040 서울플랜의 용도지역지정제를 개편하는, 폐지하는 내용이 있다던데 비욘드 조닝? 이건 무슨 뜻이에요. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

폐지하는 건 아니고요. 점점 이제 직장생활도 직주근접, 또는 재택근무 또는 디지털화되면서 직접 근무하지 않고도 집에서 업무를 볼 수 있고 또한 대부분이 그렇잖아요. 집에서 출근하고 도심지로 출근하거나 공장으로 출근했다가 나중에 퇴근할 때 집으로 다시 오잖아요. 그 시간적 비용과 거리 비용. 여러 가지 비용들을 줄이기 위해서 주거지역 내에서, 또는 상업지역 공업지역 또는 준주거지역 내에서 다기능의 복합적 건물을 짓게 하겠다는 겁니다. 사실 지금 현재 주거지역 내에서도요. 아까 말씀드린 종세분할 왜 말씀드렸냐면 1종 2종 3종 주거지역에 따라서 용도를 제한하고 있습니다. 이건 도시의 난개발이나 무분별한 개발을 방지하기 위해서 해놓은 거거든요. 여기에 복합건물을 지어서 그 건물에서 근무도 하고 집도 있고 쇼핑몰도 잇고. 이렇게 복합건물로 짓는 것. 이거 소위 말하면 용도지역을 거의 파괴하다시피 복합건물로 짓는 걸 우리가 비욘드 조닝이라고 합니다. 근데 앞으로 서울시가 이걸 도입하겠다는 얘깁니다.

[앵커] 

비욘드 조닝을 도입해서 직주근접이라는 의미도 있을테고, 살면서 일하면서 동시에 좀 할 수 있게? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

이건 장점은 그런데 단점도 있을 수 있습니다. 

[앵커] 

무슨 단점이 있나요? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

이게 이제 난개발이 되어버리면 규모에 따라 규모의 경제가 너무 작은 거에 주상복합과 쇼핑몰이나 또는 뭐랄까 업무속성이 들어가면 규모의 경제에서 이게 슬럼화 될 수도 있어요. 큰 거는 살고 작은 거는 죽을 수도 있거든요. 이게 계획적, 체계적으로 투자하지 않으면 오히려 우후죽순식으로 건물이 올라가서 나중에 그럴 우려가 잇습니다. 그리고.. 

[앵커] 

그럼 비욘드 조닝이 도입될 경우 혹시 뭐 확실한 개편이 예견되는 지역 이런 데가 좀 얘기.. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

지금 당장 교통 편리한 지역으로 갈 겁니다. 왜냐하면 그렇게 짓게 되면 가장 큰 문제가 교통문제거든요. 그다음에 교육문제 환경문제인데 교통이 편리한 지역에 이걸 도입할 가능성이 있는 지역이 바로 창동이라든지. 그다음에 잠실이라든지. 이렇게 교통의 요지가 아마 이런 것들이 들어올 가능성이 있습니다. 

[앵커] 

네. 그러면 오세훈 시장이 얘기한 35층 규제 폐지라든지 비욘드 조닝. 이 자체가 지금 조금 안정세를 보이는 집값을 부추기는 효과가 될 수 있을까요? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수]

그럴 수 있죠. 우선은 개발하게 되면 무조건 이익이 딱 오잖아요. 이 주변지역이 개발되게 되면 그 주변지역 집값이 올라갈 수 있어요. 지금은 주거지인데 거기에 업무용이나 상업용이 들어오게 되면 사람들이 많이 올 거 아닙니까? 유동인구가 늘어난단 얘기는 장사가 잘 될 수 있다는 이야기고요. 장사가 잘 된다는 얘기는 집값이 올라갈 수밖에 없다는 얘기거든요. 그러면서 집값이 높은 지역. 보통 이 편리한 지역 중심으로 개발할 겁니다 아마. 그러면 그 주변 지역은 오히려 집값 상승이 있을 수 있습니다. 

[앵커] 

네 그렇군요. 일각에서는 35층 규제 완화, 폐지해도 재건축 초과이익환수제 때문에 제대로 재건축이 잘 안 될 거다 이렇게 얘기하는 분들도 있어요. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

사실은 지금 층고 하나는 굉장히 긍정적으로 볼 수 있는데요 시장에서. 이거로 인해서 주택가격이 올라가지 않을 거라고 하는 게 3가지가 있습니다. 첫째, 안전진단을 통과해야 하잖아요. 안전진단이 강화되어 있습니다. 여당이 만약 대통령이 당선되면 안전진단을 완화할 가능성은 없고요. 뭐 윤석열 후보인 야당이 만약에 되면 30년 넘는 건 안전진단을 없애겠다고 했거든요. 그러니까 이렇게 되면 활성화 될 수 있고요. 두 번째는 민간택지분양가상한제입니다. 공공택지는 하고 있는데 민간택지도 분양가 상한제를 적용하게 되면 일단 가격을 제한하잖아요. 그럼 수익성이 줄어들게 되거든요. 이게 이제 걸림돌이 되고 마지막 한 가지는 재건축초과이익환수제입니다. 이 재건축 초과이익환수제는 이미 합편 됐어요. 2019년도죠? 합편되었기 때문에 정부가 만약 야당이 되면 유보해서 미뤄놓을 수 있지만 없앨 수는 없거든요. 근데 여당이 되면 오히려 강화할 가능성이 높아요. 토지 공개념도 도입한다고 하고 뭐 여러 가지 국토 기본세도 도입한다고 하기 때문에 세금을 걷는 걸 깍지는 않을 것 같습니다. 이 세 가지가 바로 걸림돌이기 때문에 층고 완화 하나만으로 부동산 가격이 오르거나 재건축 시장이 활성되지는 않을 거라고 보입니다.

[앵커] 

그렇군요. 마지막으로 지금 내일 누군가가 될 텐데 이재명 윤석열 후보의 대선 공약. 우리 교수님 많이 분석하셨는데 공급 있잖아요. 311만 호, 250만 호. 계속 황당하다 이런 지적이 있는데 현실 가능성이, 이거 어떻게 봐야 할까요? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

저는 두 가지 측면을 볼 수 있습니다. 지금지금 현재 여당인 이재명 후보가 당선이 된다면 311만 호 공급은 불가능하지 않겠나. 가장 중요한 주안점이 바로 311만 호 중에서 100만 가구가 기본 주택입니다. 이 기본 주택이 임대주택입니다. 이 100만 가구의 주택공급 양은 89년 90년도에 입주를 시작했던 1기 신도시. 분당과 일산 평촌 중동 산본 5개 신도시가 29만 2천 가구입니다. 그거의 3배를 어디다가 임대주택을 지을 것인가. 그럼 바로 답은 나오죠. 근데 윤석열 후보가 말한 250만 호. 또 이재명 후보가 100만 가구를 뺀 나머지 주택. 이거는 실현 가능성이 어느 정도 있어요. 왜 그런가 하면 문재인 정부가 2018년도 8.27대 책서부터 주택공급을 늘리겠다고 이해찬 대표가 얘기했거든요. 그 이후에 김현미 장관이 재임 시절에 공급하겠다고 한 정비사업이나 역세권 개발 여러 가지를 따지면 127만 가구예요. 진행되고 있습니다 지금. 그리고 변창흠 장관이 짧게 근무했지만 주택공급을 주장했던 것이 83만 6천 호입니다. 이 2개를 합치면 110, 110만 가구는 넘고 210만 가구가 넘죠. 이 210만 가구 토대 위에 윤석열 후보는 40만 가구 더 늘리겠다고 한 거고. 그리고 이재명 후보는 100만 가구를 늘리겠다고 한 겁니다. 그러면 이번 정부의 주택 정책을 그대로 이어받고 수정 보완한다면 어느 정도는 실천하지 않겠나. 전 그렇게 보입니다. 이게 5년 동안이기 때문에 입주물량이 아니고요. 입주 물량 플러스 공급 기반이기 때문에 가능성이 있다고 보입니다.

[앵커] 

기본임대주택 이재명 후보의 기본 주택 임대주택 100만 호는 현실적으로 좀 어려운 것 같지만 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

너무 많죠 한 번에. 매년 50만 가구 식이니까. 

[앵커] 

네. 윤석열 후보의 250만 호는 지금 문재인 정부 공급주택 플러스이니까 가능성이 있다. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

문제는 안철수 후보하고 윤석열 후보가 공동정부를 가기로 했기 때문에 아마도 야당이 당선되면 공약 추진단이라든지 정책 추진단을 아마 만들어서 재수정하지 않겠나 하는 생각이 들어요. 

[앵커] 

네 잘 알겠습니다. 서울 아파트 한강변 아파트 35층 층고제한과 대선후보 부동산 공약 잘 살펴봤습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다.

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