"서민 전세 찾기 힘드네"..서울 전세 아파트 60%는 4억원 초과

4억원 초과 전세, 2017년 41.8%에서 2021년 59.7%까지 늘어
"최근 보합 진입했지만 올해도 불안"..입주물량·갱신권 리스크 여전

서울의 한 공인중개사에 아파트 매매 및 전세 매물 시세가 게시돼 있다. (자료사진) 2022.1.25/뉴스1 © News1 민경석 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 지난해 전세 거래된 서울 아파트 5곳 중 3곳은 보증금이 4억원을 넘는 것으로 나타났다. 5년 전에는 중 약 60% 수준이었던 저가 전셋집이 전반적인 가격 급등에 대폭 줄어든 것이다.

31일 부동산 플랫폼 업체 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 지난해 서울 전세 거래 11만7131건 중 전세 보증금이 4억원을 넘은 거래는 6만9858건으로 나타났다. 전체의 59.7%로, 지난 2017년(41.8%) 대비 17.9%포인트(p) 급증한 것이다.

4억원이 넘는 서울 전세는 지난 2018년 46.4%, 2019년 46.5% 수준으로 유지됐지만, 2020년 52.8%로 훌쩍 늘었다. 이어 지난해엔 60%에 육박했다. 그만큼 '서민 전세'는 줄어들었다.

이는 서울 전셋값이 전체적으로 크게 상승한 탓이다. KB부동산 통계 기준 올해 1월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억6932만원에 달한다. 2017년 1월(4억2153만원)에 비해 37% 올랐다. 강북은 5억5191만원, 강남은 7억7780만원이다.

고가 전세 비중이 특히 높아졌다. 4억원 초과~6억원 이하 전세 아파트 거래 비중은 2017년 27.9%에서 2021년 29%로 소폭 늘었다. 하지만 6억원 초과~9억원 이하는 10.3%에서 20.6%로 2배, 9억원 초과 전세는 3.4%에서 9.9%로 3배가량 비율이 확대됐다.

업계에서는 올해도 서울 전세 시장이 불안정할 것으로 예상했다.

최근 전세수급지수는 91.8로 수요보다 공급이 많은 상황이다. 이에 시장에 매물도 늘고 가격도 2년 7개월 만에 보합에 진입했다. 그럼에도 입주 물량 부족이나 임대차3법으로 인한 리스크가 여전히 상존해있다는 설명이다.

우선 입주량이 적다. 올해 서울 입주물량은 2만520가구(부동산R114 집계·임대 포함 총가구 수)다. 지난 2019~2020년 연간 5만 가구 수준이던 물량이 지난해 3만2000가구 수준까지 떨어졌다가, 올해는 2012년 2만336가구 이후 역대 2번째로 낮은 물량을 기록했다.

거기다 지난해 7월 말 시행된 계약갱신청구권 만료가 돌아오면서 8월부터 신규계약으로 인한 임대료 상승 체감이 심해질 것이란 전망이다.

국책연구기관인 한국개발연구원(KDI) 조사에 따르면 계약갱신청구권을 쓰지 못하고 새 계약을 맺는 경우 전세보증금이 19% 뛴 것으로 나타났다. 매매가격도 주춤하며 서둘러 집을 사기보단 임대차 시장에 머무르는 이들도 많을 전망이다.

함영진 직방 데이터랩장은 "지난해에 비해 전세 시장이 숨을 고르고 있는 패턴임은 분명하나, 임대료 상승 가능성은 여전히 열려있다"며 "상대적으로 입주 물량이 많은 인천이나 비슷한 경기의 경우 서울보다는 부담이 덜할 수 있다"고 부연했다.

seunghee@news1.kr