커지는 내년 '전셋값 불안' 우려..집값안정 변수

내년 전세시장 불안 가중 우려
수요 느는데 입주물량 부족해
계약갱신 만료 신규계약도 늘어

서울 송파구 잠실 롯데월드타워 '서울스카이' 전망대에서 바라본 송파와 강남 일대 아파트 단지. [이미지출처=연합뉴스]

서울 등 수도권의 아파트값 상승폭이 차츰 둔화하고 있지만 전세시장은 내년 더욱 불안해질 수 있다는 우려가 나온다. 사전청약 등으로 전세수요는 늘어나는데 아파트 입주물량은 2023년까지 줄어들기 때문이다. 내년부터 전·월세상한제 혜택을 못받는 신규계약이 쏟아지는 것도 시장에 부담이다. 매매값의 선행지표로 읽히는 전셋값이 향후 부동산시장 안정에 주요 변수로 작용할 전망이지만 정부는 마땅한 대책이 없는 모습이다.

계약갱신 부작용 터진다

내년 전셋값 불안에 가장 큰 요인으로 꼽히는 것은 지난해 행사한 계약갱신청구권 계약 만료에 따른 신규계약 수요다. 지난해 7월 말 계약갱신청구권과 전·월세상한제 등 임대차 2법이 시행되면서 보증금 5% 상한에 계약을 2년간 연장한 세입자들의 만기가 내년 여름부터 나오기 시작한다.

신규계약은 갱신계약과 달리 상한 제한이 없기 때문에 지난 2년간 폭등한 전셋값이 한 번에 반영되면서 세입자의 부담이 커질 가능성이 크다. 이미 시장에선 같은 단지, 같은 평형임에도 신규계약과 갱신계약의 전셋값 격차가 억대까지 벌어지는 등 이중가격 현상이 극심한 상황이다. 국토부는 계약갱신율이 70%를 넘었다며 자화자찬했으나 내년에는 ‘폭탄’으로 돌아올 수 있다.

수요는 느는데 입주는 감소

사전청약 확대와 매매 대출규제로 전세 수요가 증가하는 것도 문제다. 정부는 단기 집값 불안을 해소하기 위해 입주까지 최소 4~5년이 걸리는 사전청약을 늘리고 있는데, 청약 당첨자는 그동안 무주택을 유지해야 하기 때문에 임대차시장에 부담을 줄 수밖에 없다.

하지만 입주물량은 2023년까지 감소세다. 부동산114에 따르면 수도권 공급은 내년 16만4000가구, 2022년 16만1000가구, 2023년 15만가구로 3년 연속 감소세가 이어진다. 노형욱 국토부 장관도 전날 출입기자간담회에서 입주물량이 줄어드는 내년을 ‘스트레스 기간’이라고 부르며 단기 공급확대 방안이 필요하다고 인정했다.

전세대출 강화?

정부가 최근 가계부채 관리방안을 통해 전세대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 제외시켰지만 추후 규제가 강화될 수 있다는 전망도 제기된다. 정부도 시장 상황에 따라 전세대출을 DSR에 포함시키는 ‘플랜B’를 구상 중인 것으로 알려졌다. 이미 KB국민은행 등 시중은행들은 이번 주부터 전세대출 한도를 전세금 증액 범위 이내로 제한하는 등 문턱을 높이고 있어 겨울철 비수기가 끝나면 가격 불안이 커질 우려가 있다.

전셋값 잡을 묘수 없다

이처럼 전세불안 가능성이 커지고 있지만 마땅한 대책은 없는 분위기다. 노 장관은 전세 문제에 대해 "결국은 전반적인 주택시장의 안정의 문제가 필요하다"며 특별한 대책 발표 계획은 없음을 시사했다. 공급을 늘려 매매·전세 안정을 이뤄내는 것이 정공법이란 설명이다. 하지만 내년까지 수요자가 원하는 직주근접 아파트 공급에는 한계가 있어 노 장관이 말하는 정공법이 단기간에 효과를 내기는 힘들 것이란 지적이 많다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr