8·4 대책 공수표 만드는 2·4 대책..공공 재건축 5만 가구 무산 위기

정부가 작년 8월 발표한 ‘8·4 부동산 대책’의 핵심이었던 공공 재건축 5만 가구 공급 계획이 6개월 만에 ‘공수표’로 전락할 처지가 됐다. 정부가 ‘2·4 부동산 대책’을 통해 ‘공공 직접 시행’이라는 새로운 재건축 모델을 제시함으로써 가뜩이나 시장의 외면을 받던 공공 재건축이 사장(死藏) 위기에 빠졌다.

◇'공공 재건축' 1차 공모, 단 7곳만 관심 보여

공공 재건축은 민간 조합과 LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사) 등 공공기관이 함께 재건축 사업을 주도하는 것으로 용적률을 300~500%로 상향하는 대신 추가로 짓는 주택 상당수를 공공임대 등으로 기부해야 한다. 정부는 8·4 대책을 발표하고서 공공 재건축에 참여할 단지를 모집했지만, 사전 컨설팅을 받겠다고 의사를 밝힌 아파트는 고작 7곳에 그쳤다. 그나마 500가구 넘는 단지가 하나도 없고 ‘나홀로 아파트’ 등 소규모 단지만 참여해 전체 가구 수가 1700여 가구에 불과하다.

사전 컨설팅을 받는 단지는 △관악구 신림건영1차(492가구) △구로구 산업인아파트(342가구) △광진구 중곡아파트(270가구) △서초구 신반포19차(242가구) △영등포구 신미아파트(130가구) △중랑구 묵동장미(100가구) △용산구 강변(146가구)·강서(32가구) 아파트 등이다. 이들 단지도 미리 컨설팅을 받는다는 것뿐, 실제 공공 재건축 방식으로 사업을 진행할 단지는 몇 군데나 나올지 미지수다.

참여 단지가 저조하자 정부는 2차 컨설팅 공모를 준비하고 있고, 최근 서울시는 각 재건축 조합을 대상으로 공공 재건축을 홍보·안내할 수 있도록 자치구에 요청했다.

서울 강남권의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 '은마아파트' 전경./조선일보DB

◇'당근' 추가된 공공 직접 시행 재건축

2차 공모도 시장에서 외면받을 가능성이 크다. 정부가 2·4 대책 때 공공 직접 시행 모델을 공개함으로써 공공 재건축은 사실상 ‘버리는 카드’로 인식되는 분위기다. 공공 직접 시행 방식은 LH·SH 등이 개입하고, 사업 기간이 단축과 용적률 상향 등 인센티브를 주는 점은 공공 재건축과 다르지 않다. 그러나 공공 재건축 때 없던 재건축 초과이익환수제(재초환) 면제, 2년 실거주 의무 면제 등의 ‘당근’이 추가됐다. 이 때문에 공공 재건축에 관심을 보이던 단지 중 상당수가 공공 직접 시행 방식으로 갈아타는 게 유리하다고 판단하고 있다.

실제로 공공 재건축 1차 사전 컨설팅을 받은 광진구 중곡아파트는 공공 직접시행 방식의 재건축을 다시 검토하기로 결정했다. 서울의 한 재건축 조합 관계자는 “어차피 공공기관이 사업을 주도하게 된다면 조합원 입장에선 재초환 면제 등의 혜택이 있는 공공 직접 시행 방식을 선호할 것”이라고 말했다.

◇2·4 대책 수요 예측, 문제없을까

일부 부동산 전문가들은 8·4 대책 때 ‘공공 재건축 5만 가구’를 발표했던 정부의 주먹구구식 수요 조사가 2·4 대책도 반복된 것 아니냐는 우려를 표시하고 있다. 정부가 지난해 공공 재건축 5만 가구를 추산한 근거는 서울에서 정비구역으로 지정됐지만, 사업시행 인가를 받지 못한 사업장 93개, 약 26만 가구 중 약 20%가 참여할 것으로 가정한 것이다.

정부는 2·4 대책 때 ‘기대 참여율’이라는 개념을 도입, 공공 직접 시행 재건축·재개발로 서울 9만3000가구를 포함해 전국 13만6000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 서울의 경우 기존 재건축·재개발구역의 25%가 참여하고, 신규 재건축·재개발 사업지는 10%가 참여할 것으로 추정했다. 변창흠 장관은 지난 7일 한 방송에 출연해 기대참여율 25%의 근거로 “8·4 대책 때도 재개발 단지의 25%가 참여했다. 보수적으로 잡은 것”이라고 말했다. 변 장관의 발언은 공공 재개발 사업에 70여곳이 신청한 것을 강조한 것으로 보인다. 그러나 공공 재건축 참여가 극히 저조한 것은 언급하지 않았다.