지방 집값 급등에 무더기 지정.."집값만 자극" 실효성 의문

전국 36곳 조정대상지역 지정
정책 발표후 집값 상승만 반복
"규제 일변도 정책 부작용 속출
공급확대·양도소득세 인하를"

정부가 17일 창원시 의창구를 투기과열지구로, 부산 9곳, 대구 7곳, 광주 5곳, 울산 2곳, 파주·천안·전주·창원·포항 등 총 36곳은 조정대상지역으로 신규 지정한 가운데 반복되는 '두더지잡기식' 규제 정책에 대한 비판이 어김없이 나오고 있다. 규제지역 발표 직후 인근 비규제지역의 집값이 뛰는 '풍선효과'가 지속되고, 규제지역에서도 신고가가 나오면서 정책 실효성이 바닥까지 추락했다는 지적이다. 시장 전문가들은 "지금 같은 규제 일변도 정책으로는 부작용만 커질 뿐"이라며 재건축·재개발 등 정비사업 규제 완화를 통한 공급확대와 양도소득세 완화 등으로 거래활성화에 서둘러 나서야 한다는 목소리가 커지고 있다.

■계속되는 풍선효과 '규제 무색'

17일 정부와 부동산 시장에 따르면 정부의 규제지역 추가 지정은 예상된 수순이다. 지난달 19일 부산 해운대, 수영, 동래, 연제, 남구와 대구 수성구, 경기 김포시(통진읍, 월곶면, 하성면, 대곶면 제외) 등 7개 지역이 조정대상지역으로 지정된 뒤 경기 파주와 울산, 경남 창원, 충남 천안 등 비규제 지역의 집값이 오르기 시작했다. 올 들어서만 3차례 규제지역이 발표된 이후 어김없이 풍선효과가 반복되는 것이다. 지난 2월 20일 수원 3개구(권선·영통·장안)와 안양 만안구, 의왕시가 조정대상지역으로 지정되자 경기도 오산, 안산, 시흥, 군포, 구리, 인천, 충북 청주 등 수도권 비규제지역과 지방 주요 대도시 집값이 과열되면서 풍선효과에 대한 비판이 커졌다.

이에 정부는 6·17 대책에서 조정대상지역으로 경기 고양과 안성·오산·시흥, 인천, 대전, 충북 청주 등 25곳, 투기과열지구로 경기 성남 수정구, 수원, 안산 단원구, 인천 연수구, 대전 유성구 등 17곳을 무더기 지정했다. 갭투자를 차단하기 위해 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건과 전세자금대출 규제도 강화하고 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동을 토지거래허가구역으로 지정하는 강수까지 꺼냈다.

그러나 규제발표 반나절 만에 김포와 파주 등으로 투자자들이 몰려가고 지방 부동산까지 들썩이기 시작했다. 새 임대차법 시행으로 전세난이 심해지자 내 집 마련에 뒤늦게 뛰어든 실수요자들까지 가세해 비규제지역 집값이 급등하자 정부는 또다시 규제에 급급했다. 지난달 19일 부산 해운대, 수영, 동래, 연제, 남구와 대구 수성구, 경기 김포시 등 7곳을 조정대상지역으로 지정한 것이다. 이들 지역 인근이 또다시 과열되자 추가 지정 카드를 또 꺼내 든 것이다. 특히, 비규제지역뿐 아니라 규제지역 집값마저 뛰면서 정책 효과에 대한 의구심은 커지고 있다.

부산에서는 지난달 조정대상지역으로 묶인 5개구 가운데 연제구(0.29%→0.37%)와 수영구(0.33%→0.34%) 두 곳이 다시 오름폭이 커졌다. 조정대상지역으로 지정됐던 김포 역시 규제 이후에도 신고가가 나오고 있다.

■전문가들 "민간 주택공급 늘려야"

전문가들은 규제일변도의 정책으로는 한계가 있다고 지적한다. 노무현 정부 당시에도 2002년 9월 서울 전역과 경기 고양시 일산, 남양주 등이 처음 투기과열지구로 지정된 뒤 2003년까지 수도권 전역, 지방 주요 도시 등 전국으로 투기과열지구가 순차적으로 확대됐다. 당시에도 규제 이후 해당 지역 집값이 일시적으로 하락했지만 곧 다시 다른 지역에 상승세가 나타나 결국 2004년 7월에는 투기과열지구가 전국 지자체의 절반가량인 105곳까지 늘었다.

두성규 한국건설산업연구원 선임 연구위원은 "규제지역 지정은 정부의 통제 하에 놓는다는 의미 이외에는 다른 효과가 전혀 없고, 관리도 되지 않고 있다"며 "추가 규제지역 지정 자체가 부동산 안정으로 이어지기 어려운 상황에서 근본적인 원인과 대책을 점검해야 한다"고 말했다.

현재 내 집 마련에 대한 불안감이 공급부족에서 오는 만큼 정부가 내놓은 공공주택 확대 정책뿐 아니라 정비사업 규제 완화를 통한 민간 부문의 주택공급 대책이 절실하다는 지적이 나온다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "공공주택뿐 아니라 민간주택 공급을 늘려야 한다"며 "분양가상한제와 안전진단 강화 등으로 속도를 못 내고 있는 정비사업 규제를 완화해야 한다"고 말했다.

두 선임연구위원은 "시장 활성화를 통해 수요자들이 원하는 만큼 공급을 늘려야 한다"며 "도심지의 정비사업 규제 완화로 신규 주택 공급을 늘리고 양도세와 취득세 등 세제 부분에 대한 완화를 통해 기존 주택거래를 활성화해야 한다"고 제안했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 김동호 기자

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