"두더지 게임 하듯 집값 뛰면 때리기" 뒷북 규제 부작용

규제지역 연접 비규제지역으로 흐르는 유동성
임대차법 손질·정비사업 완화 등 공급 확대해야

서울의 한 공인중개사무소에 정부의 부동산 관련 정책을 비판하는 내용의 게시물이 부착돼 있다. © News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = "두더지가 튀어나오면 망치로 사정없이 내리치는 게임처럼 정부의 뒷북 대응이 시장 내성만 키우는 것 같아요. 유동 자금은 갈데없으니깐 규제 없는 곳으로 몰리는데, 다음 달 규제한다는 얘기가 나오니까 황당하네요."(충남 계룡시 B 공인중개업소 관계자)

정부가 전세 대책과 함께 김포와 부산 해운대 등 7곳을 조정대상지역으로 추가 지정하자마자 아파트 시장의 움직임이 심상치 않다. 당장 전세난이 해소될 가능성이 없어 보이는 데다 일부 지역을 규제 지역으로 묶으면서 풍선효과로 인접 지역 집값까지 들썩이고 있기 때문이다.

전문가들은 전국으로 확산하는 풍선효과를 우려하고 있다. 정부가 주장하는 평생 임대주택의 정책을 위해서라도 지금의 시장 불안을 잠재우는 것이 중요하다고 입을 모은다. 단기적으론 임대차3법을 손질해 전세물량 잠김현상을 해소해야 하며 장기적으론 도심 정비사업 규제를 완화해 공급물량을 늘려야 한다고 조언한다.

◇접경 지역 버프?…파주·울산·포항·창원 '반짝'

24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 파주, 충남 계룡, 경남 창원·울산, 경북 포항 등 지역의 집값 상승세가 눈에 띄게 나타난다. 시장이 제2의 경기 김포·부산·대구 찾기에 나섰다는 해석이 나온다.

한강을 사이에 두고 김포와 맞닿은 파주시는 이번에도 규제지역을 피하면서 반사이익을 보고 있다. 지역 부동산에서는 '접경 지역' 버프(buff·게임 등에서 캐릭터의 기본 능력치를 일시적으로 증가시켜주는 모든 효과)를 받았다는 우스갯소리까지 나온다.

동패동 책향기마을10단지동문굿모닝힐 전용 84.92㎡는 지난 19일 3억4000만원(2층)에 매매됐다. 지난달 20일 거래된 같은 층(3억1300만원)보다 2700만원 뛰었다.

면적도 가리지 않는 분위기다. 목동동 힐스테이트운정 전용 59.98㎡(8층)은 지난 17일 5억5000만원에 거래됐다. 10월 17일, 4억9000만원에 거래된 것과 비교하면 한 달 새 6000만원이 뛴 셈이다.

경기도 파주 운정신도시 모습. © News1 김명섭 기자

부산 인근 지역인 울산과 포항, 창원 등도 상황은 비슷하다. 부산 대부분 지역과 대구 수성구 등이 조정대상지역으로 지정되면서 주변 도시로 유동성이 몰리는 모습이다.

울산 대장 아파트로 알려진 남구 신정동 문수로2차 아이파크 2단지는 지난 17일 전용 101.48㎡(6층)가 13억9000만원에 거래됐다. 3주 전인 지난달 23일엔 같은 면적(3층)이 12억2000만원에 거래됐다.

포항 남구 대잠동 자이 전용 84.95㎡(31층)는 18일 5억5000만원에 거래됐다. 지난달 31일 같은 면적(32층)이 4억75000에 거래된 것보다 7500만원 뛰었다.

신축뿐만 아니라 구축도 무섭게 오르는 추세다. 창원 창구 용호동 무학아파트 전용 56.43㎡(5층)는 지난 17일 4억4800만원에 거래됐다. 한 달 전 같은 층·면적 매물이 3억4000만원에 거래된 것보다 1억원이 뛰었다.

◇물량 시장 나올 수 있도록 일부 규제 완화 필요

규제지역 이웃으로 매수세가 확산되는 것은 당장 대출받을 수 있는 한도가 크기 때문이다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에 대해서 70%에서 50%로 제한되고, 9억원 초과분은 30%가 적용된다. 자금조달계획서도 제출해야 한다.

국토부는 이번 조정대상지역 선정시 울산과 천안, 창원 등 일부 지역은 재개발·재건축 단지 중심으로 상승폭이 확대되고 있다면서 면밀히 모니터링하겠다고 밝힌바 있다. 과열 우려가 심화할 경우 즉시 조정대상지역으로 지정할 수 있단 얘기다.

전문가들은 정부의 특정 지역 규제가 또다시 풍선효과를 불러오고 있다며 근본적인 대책을 촉구했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소 소장은 "지금 전반적인 전세 수급 불균형이나 가격 상승에 대한 불안감을 같이 해소하지 않는다면 규제 지정 효과는 일시에 그칠 수밖에 없다"면서 "장기적으론 도심 재건축·재개발 규제를 완화해 공급물량을 늘리고, 단기적으론 임대차 3법을 손질해 전세물량 잠김현상을 해소할 해법을 찾을 수 있을 것"이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울 주택시장에 대한 수요가 꾸준한 상황에서 재건축·재개발 규제가 강화되면서 공급 부족 우려가 결국 집값 상승의 도화선이 됐다"며 "3기 신도시로 공급량을 아무리 늘려도 서울 주택 수요를 흡수하는데 한계가 있을 수밖에 없다"고 설명했다.

이어 "3기 신도시 사전 청약을 늘리는 것도 필요하지만, 정책의 실효성을 높이기 위해서는 재건축 초과이익환수제나 분양가 상한제 등 정비사업 규제를 완화해 수요가 몰린 서울 도심에 충분한 주택 공급이 필요하다"고 덧붙였다.

maverick@news1.kr